Jeżeli zastanawiasz się, czy, warto kupić mieszkanie w starej kamienicy, planujesz zakup mieszkania dla siebie lub na wynajem, ten artykuł jest dla Ciebie. Grupa Moderator ma na swoim koncie ponad 50 przeprowadzonych we współpracy ze wspólnotami mieszkaniowymi, udanych rewitalizacji kamienic i duże doświadczenie w sprzedaży tego typu mieszkań.
Czego dowiesz się z tego tekstu?
- Czy lepiej kupić mieszkanie w kamienicy, czy w bloku?
- O czym pamiętać przed zakupem mieszkania w starej kamienicy?
- Jakie są wady i zalety takiej nieruchomości?
- Czy mieszkanie w kamienicy to dobra inwestycja?
Zakup mieszkania w kamienicy czy bloku?
Gdy szukasz mieszkania i stoisz przed wyborem czy kupić mieszkanie z rynku wtórnego w bloku, czy może zdecydować się na zakup mieszkania w kamienicy, warto zrobić sobie listę, na której zapiszemy wszystkie za i przeciw jednego i drugiego rozwiązania.
Nie ukrywamy, że nasze wieloletnie doświadczenie w rewitalizacji kamienic lokuje nas po stronie ich zwolenników, ale ponieważ budujemy także nowe osiedla, postaramy się zachować obiektywizm. Mieszkania w kamienicach mają przecież zalety i wady, a kamienica kamienicy nierówna.
Gotowi na dawkę „kamienicznej” wiedzy? Czy w Waszym mieście są kamienice, w których chcielibyście zamieszkać? Chcecie wiedzieć, na co rozważając, zakup mieszkania w kamienicy warto zwrócić uwagę? Interesuje was wprowadzanie do starych kamienic nowych rozwiązań? Chcecie poznać plusy i minusy zakupu mieszkania w kamienicy i opinie właścicieli lokali? Jeśli odpowiedź na przynajmniej jedno z pytań jest twierdząca, ten artykuł jest także dla Was.
Jeśli natomiast zdecydowanie wolicie mieszkanie w bloku, choćby miała to być wielka płyta z lat 70-tych, raczej Was nie przekonamy. Na pytanie kamienica czy blok, zawsze odpowiecie blok. My, w takiej sytuacji powiemy kamienica. Dlaczego? Bo kamienice zazwyczaj mają swoje tajemnice. I o nich też napiszemy.
Wpis do rejestru zabytków, czyli na co warto zwrócić uwagę, kupując mieszkanie w kamienicy?
Jeśli już wiecie, że stare mury kamienic i zamieszkiwanie w centrum miasta to coś, czego pragniecie, musicie koniecznie przed podjęciem decyzji zakupowej sprawdzić kilka rzeczy. Gotowi?
Większość starych, czyli ponad stuletnich kamienic ma wartość historyczną lub nawet zabytkową, wtedy wpisane są do specjalnego rejestru konserwatora zabytku. Warto sprawdzić, jaki jest status kamienicy, w której chcesz kupić mieszkanie. Bycie zabytkiem jest co prawda nobilitujące i daje możliwość, aby ubiegać się o specjalne dofinansowanie z gminy np. na remont frontowej elewacji, ale może być kłopotliwe.
Ochrona konserwatorska oznacza, że większość rzeczy, np. wymianę okien w swoim własnym mieszkaniu będziesz musiał uzgadniać z konserwatorem zabytków. Remont mieszkania może być znacznie utrudniony w takiej sytuacji. Niektórzy wykonawcy nawet nie podejmują się remontu starych budynków ani mieszkań znajdujących się w kamienicach objętych nadzorem konserwatorskim.
Stan techniczny kamienicy
Ocena stanu technicznego kamienicy jest tak samo ważna, jak zbadanie stanu prawnego. Powszechna i często krzywdząca opinia jest taka, że większość starych kamienic jest w fatalnym stanie technicznym. Piece, brak centralnego ogrzewania, uszkodzone instalacje i od lat niewymienianie piony, zniszczone elewacje i przeciekający dach. Taki smutny obraz w wielu dużych miastach należy już do przeszłości. Mieszkania w kamienicach są zbyt łakomym kąskiem na rynku nieruchomości, aby można było pozostawić je w złym stanie technicznym.
Ceny mieszkań w zrewitalizowanych kamienicach położonych w centrum dużych miast, osiągają ceny porównywalne z rynkiem pierwotnym. Wiele miast realizuje Gminne Programy Rewitalizacji, w ramach których dokonuje się restauracja budynków oraz ich dostosowanie do współczesnych potrzeb. Dzięki temu poprawia się nie tylko wygląd tzw. tkanki miejskiej, ale także standard życia w starych murach.
Termomodernizacja i potencjalne problemy z wilgocią
Jednym z największych wyzwań w starych kamienicach jest słaba termoizolacyjność murów i okien. Grube, historyczne ściany nie zawsze oznaczają dobrą izolację termiczną. Często brak odpowiedniej izolacji prowadzi do powstawania mostków termicznych, które z kolei sprzyjają gromadzeniu się wilgoci i rozwojowi pleśni. Problem ten dotyczy głównie kamienic przed rewitalizacją, szczególnie mieszkań na parterze oraz tych, w których nie wymieniono starych, drewnianych okien.
Poprawa termoizolacyjności wymaga przemyślanych działań. Wymiana okien na nowoczesne, energooszczędne to pierwszy krok, który może przynieść oszczędności rzędu 20-30% kosztów ogrzewania. Docieplenie ścian od wewnątrz to kolejna opcja – w przypadku kamienic objętych ochroną konserwatorską może być jedynym możliwym rozwiązaniem. Koszt kompleksowej modernizacji termoizolacyjnej mieszkania o powierzchni 70 m² może wynieść od 30 000 do 60 000 złotych.
Większość tego typu problemów jest rozwiązywanych w trakcie rewitalizacji kamienicy. Nie polega ona tylko i wyłącznie na wizualnym odświeżeniu budynku. Ważną rolę odgrywa także rozwiązanie ewentualnych problemów technicznych i poprawa parametrów konstrukcji.
Kupno mieszkania w zabytkowej kamienicy
Wpis do rejestru zabytków to dla wielu klientów istotne utrudnienie. Stare kamienice zazwyczaj mają stan techniczny budynku wymagający solidnego remontu. Remont kamienicy pozostawiającej pod opieką wojewódzkiego konserwatora zabytków może być utrudniony, bo nie dostaniemy zgody np. na termomodernizację budynku od frontu. Do posiadaczy samochodów do wad należy lokalizacja kamienic. Większość tych majestatycznych, neorenesansowych czy secesyjnych starych kamienic, zlokalizowana jest w samym centrum miasta. Śródmieście zazwyczaj nie ma zbyt wielu miejsc parkingowych, a większość kamienic mieści się w strefach płatnego parkowania.
Przed zakupem, trzeba sprawdzić, czy kamienica została wyremontowana gruntownie. Musi mieć naprawiony lub wymieniony dach, nowe instalacje, piony wodno-kanalizacyjne, doprowadzony gaz lub centralne ogrzewania. Ważna jest klatka schodowa i elewacja, ale te elementy rewitalizacji, chociaż najbardziej wpadają w oko, zazwyczaj wykonywane są na końcu.
W dużym skrócie najważniejsze jest to co w murach, nie same mury. W przypadku mieszkania w kamienicy należy także zwrócić uwagę na tzw. świadectwo energetyczne. W miastach większość kamienic wpisanych do rejestru zabytków jest wyłączonych z obowiązku posiadania takiego świadectwa. Inne, nawet te wiekowe, muszą je mieć. Od kwietnia 2023 roku świadectwo jest obowiązkowe, gdy będziemy chcieli mieszkanie wynająć lub sprzedać.
Stan prawny kamienicy
W przypadku kamienicy warto sprawdzić nie tylko stan techniczny budynku, ale także stan prawny. Zakup mieszkania warto poprzedzić szczegółową analizą ksiąg wieczystych. Właściciele mieszkań szczególną uwagę powinni zwrócić na dział IV ksiąg wieczystych, gdzie znajdziemy informację o hipotekach. Zdarza się, że stare kamienice mają wielu współwłaścicieli. Każdy z nich ma określony ułamek, tzw. udział w nieruchomości i żadnemu nie przysługuje wyłączne prawo do części kamienicy. Współwłaściciele zajmują swoje mieszkania zazwyczaj na zasadzie porozumienia z innymi właścicielami.
Gdy kamienica ma uregulowany stan prawy, wówczas każde z mieszkań ma swoją odrębną księgę wieczystą, a właściciele tworzą z mocy prawa wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa jest zrzeszeniem właścicieli lokali w danej nieruchomości. Jej zadaniem jest nadzór nad elementami wspólnymi nieruchomości oraz instalacji i urządzeń. Wspólnota płaci za naprawę, użytkowanie tych części wspólnych. Członkowie wspólnoty obciążani są tymi kosztami proporcjonalnie do powierzchni swojego lokalu.
Gdy wybierzesz kamienicę. Zalety i wady mieszkania w kamienicy
Obecnie nie buduje się domów wielorodzinnych w takim stylu, jak budowało pod koniec XIX wieku czy na początku XX wieku. Kamienice mają grube mury, nie będziemy więc słyszeć, co sąsiad robi w swoim mieszkaniu. Grube mury to także świetna izolacja. Mieszkania są wysokie, czasami nawet do 4.5 m, dzięki czemu możliwe jest zbudowanie klimatycznej antresoli. W kamienicach wysokie sufity to także więcej światła, lepsza cyrkulacja powietrza i przyjemny chłód latem. Niestety to także większe koszty ogrzewania mieszkań w kamienicach. Zwykle znacznie wyższe niż w nowym bloku. Planując zakup mieszkania, trzeba o tym pamiętać.
Czy mieszkania w kamienicy mają wady? Tak, ale to, co jest wadą dla jednych, będzie zaletą dla innych. Stare kamienice zazwyczaj są w bardzo dobrych lokalizacjach, a wnętrza mieszkań mogą być ciekawą inspiracją do niekonwencjonalnego wystroju wnętrz. Do największych zalet mieszkania należą grube ściany kamienic, które wyizolują nas akustycznie od sąsiada. Jeśli jednak nasza kamienica znajduje się w centrum miasta, a okna wychodzą na ulicę, to może być hałaśliwie i wtedy to, co było zaletą (lokalizacja), staje się wadą. Mieszkania w kamienicach zazwyczaj mają duży metraż, oddzielną kuchnię, często także spiżarnię i garderobę. Jest tutaj naprawdę dużo miejsca. To wygoda, ale też koszty.
Przed zakupem trzeba zastanowić się, jakie plus i minusy ma mieszkanie w kamienicy i podjąć decyzję po naprawdę głębokim namyśle.
Czy mieszkanie w kamienicy to dobra inwestycja?
Mieszkanie w kamienicy to też pod wieloma względami atrakcyjna inwestycja finansowa. Nieruchomości zlokalizowane w centrum miasta, w historycznych budynkach, systematycznie zyskują na wartości. Szczególnie widoczne jest to w przypadku kamienic, które przeszły proces rewitalizacji. Dobrze przeprowadzona renowacja może zwiększyć wartość mieszkania nawet o 30-50% w ciągu kilku lat.
Prestiż i unikalny charakter budynku odgrywają kluczową rolę w atrakcyjności inwestycyjnej. Kamienice z zachowanymi detalami architektonicznymi, jak sztukaterie, drewniane schody czy witraże, są szczególnie cenione przez nabywców poszukujących wyjątkowych nieruchomości. W praktyce oznacza to, że mieszkanie w odrestaurowanej secesyjnej kamienicy w centrum miasta może osiągać ceny wyższe niż nowe apartamenty na obrzeżach.
Dodatkowo ograniczona podaż mieszkań w zabytkowych kamienicach sprawia, że ich wartość rośnie szybciej niż w przypadku standardowych nowych mieszkań. To inwestycja, która nie tylko zachowuje swoją wartość, ale także przynosi realne zyski, zwłaszcza gdy zdecydujemy się na wynajem krótko lub długoterminowy.
Klimat i styl starej kamienicy
Biorąc pod uwagę zakup mieszkania w kamienicy, poza wymienionymi już wyżej zaletami i wadami, jeszcze na jedną cechę warto zwrócić uwagę. Niepowtarzalny, historyczny klimat i styl. Piękne zdobienia elewacji, witraże, kute balkony, szerokie wejścia i niepowtarzalna możliwość doświadczania historycznej ciągłości. Zobaczcie, jak to wygląda w praktyce Grupy Moderator. A jeśli mimo wszystko preferujesz nowe budownictwo, zachęcamy do zapoznania z ofertą nowych mieszkań w Bydgoszczy i okolicach. Oferujemy lokale w standardzie premium, które wizualnie nie ustępują pięknym kamienicom po rewitalizacji.
