Oferta Ukraina: Ми говоримо українською і російською
Nowa ustawa deweloperska 2024 – wszystko, co powinieneś wiedzieć

Nowa ustawa deweloperska 2024 – wszystko, co powinieneś wiedzieć

Dokładnie 1 lipca 2024 r. zakończył się trwający dwa lata okres przejściowy – to wtedy weszły w życie wszystkie zapisy nowej ustawy deweloperskiej z dnia 20 maja 2021 r. Od teraz zakup nieruchomości z rynku pierwotnego odbywa się na innych, korzystniejszych warunkach dla nabywców. Co trzeba wiedzieć o ustawie deweloperskiej 2024? Na jakie zapisy warto zwrócić szczególną uwagę? 

Ustawa deweloperska 2024 – koniec okresu przejściowego

Czym właściwie był okres przejściowy? Był to czas liczony od momentu, w którym zaczęła obowiązywać tzw. nowa ustawa deweloperska, tj. od 1 lipca 2022 r. Od 1 lipca 2024 r. weszła ona w kolejną fazę stosowania i nabrała pełnej mocy prawnej.

Obecnie obejmuje już ona wszystkie przedsięwzięcia deweloperskie – w tym te, gdzie sprzedaż rozpoczęła się przed 2022 r.

Nowa ustawa deweloperska o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym zastąpiła tzw. starą ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 1445).

Wraz z wejściem w życie zapisów nowej ustawy deweloperskiej zakończyła się pewna era. Do tej pory niektórzy deweloperzy korzystali z przejściowych przepisów, które w praktyce pozwalały stosować starą ustawę – bez konieczności m.in. odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który chroni pieniądze kupujących w przypadku upadłości dewelopera.

Były to jednak sporadyczne przypadki ograniczające się do nieuczciwych grup deweloperskich, którym zależało na pomnożeniu przychodów kosztem swoich klientów.

Najważniejsze zmiany wynikające z nowej ustawy deweloperskiej

Według projektodawcy nowej ustawy deweloperskiej wiele dotychczasowych zapisów wymagało modyfikacji, uzupełnienia bądź doprecyzowania – by ochrona nabywców lokali była jeszcze skuteczniejsza i kompleksowa.

Ustawa deweloperska 2024 ma w domyśle:

  • poprawić bezpieczeństwo obrotu prawnego;
  • zwiększyć skuteczność ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • zwiększyć poziom akceptacji zapisów i regulacji po stronie przedsiębiorców.

 

Jakie są najważniejsze zmiany związane z nową ustawą deweloperską?

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

To prawdopodobnie najważniejsza i „najgłośniejsza” nowość związana z nabyciem mieszkania z rynku pierwotnego. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) jest rodzajem zabezpieczenia finansowego dla osób kupujących nieruchomość od dewelopera. 

Działa on na zasadzie odprowadzania składek przez dewelopera w wysokości: 0,45% dla otwartych rachunków powierniczych lub 0,1% dla zamkniętych rachunków powierniczych.

 

W jakich sytuacjach Deweloperski Fundusz Gwarancyjny okaże się przydatny?

 

  • Ogłoszenie upadłości dewelopera bądź banku prowadzącego rachunek powierniczy.
  • Brak kontynuacji inwestycji, np. w przypadku przerwania budowy.
  • Zerwanie umowy przed dewelopera.
  • Brak zwrotu środków zebranych na rachunku powierniczym w ciągu 30 dni od rozwiązania umowy przez nabywcę nieruchomości. 
  • Problemy finansowe banku lub kasy prowadzącej rachunek powierniczy.

Mieszkaniowe rachunki powiernicze

Nowa ustawa deweloperska (a konkretnie art. 7 ust. 1) zawiera konkretne wytyczne w sprawie rachunków powierniczych:

 

  • Zamknięty rachunek powierniczy – bank wypłaca deweloperowi środki po przeniesieniu praw własności na kupującego.
  • Otwarty rachunek powierniczy – bank wypłaca deweloperowi środki w miarę postępu prac budowlanych.

 

Deweloperzy są zobowiązani do założenia otwartych lub zamkniętych rachunków powierniczych – oddzielnie na każde zadanie inwestycyjne – w momencie rozpoczęcia sprzedaży. 

Nowa ustawa deweloperska – prospekty i obowiązki informacyjne

Deweloperzy muszą dostarczyć nabywcom prospekt informacyjny. Sam w sobie nie jest on nowością, natomiast teraz nie trzeba wnioskować o jego wydanie – kupujący ustawowo ma zapewniony dostęp do szczegółowych informacji o inwestycji.

 

Zakres danych uwzględnionych w prospekcie informacyjnym został dodatkowo rozszerzony. 

 

Prospekt dzieli się na 2 segmenty: ogólny oraz indywidualny. W części ogólnej znajdziemy dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera oraz informacje o doświadczeniu w poprzednich przedsięwzięciach deweloperskich.

 

Tam też dostępne są szczegółowe zapisy dotyczące inwestycji oraz najbliższego otoczenia – m.in. plany zagospodarowania przestrzennego w okolicy czy pozostałe zaplanowane inwestycje w promieniu 1 km. 

 

Część indywidualna to drobiazgowy opis kupowanego lokalu lub domu uwzględniający:

 

  • całkowitą cenę nieruchomości wraz ze wszystkimi opłatami i kosztami;
  • całkowitą powierzchnię lokalu;
  • technologia wykonania budynku;
  • standard wykończenia, dostępne udogodnienia, przestrzenie wspólne w budynku itd.;
  • media;
  • przewidywany termin zakończenia prac budowlanych.

Prospekt informacyjny powinien trafić w ręce kupującego przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej.

Ważne: Jeśli nabywca nieruchomości nie otrzyma prospektu lub dokument będzie zawierał niekompletne informacje (niezgodne ze wzorem określonym przez ustawę deweloperską), ma prawo odstąpić od umowy. 

Umowy rezerwacyjne

Teraz deweloper może ustanowić opłatę rezerwacyjną – jednak w wysokości maksymalnie 1% ceny lokalu zapisanej w prospekcie informacyjnym. Kwestia wyznaczenia opłaty zależy wyłącznie od sprzedającego, ponieważ zgodnie z ustawą nie ma on takiego obowiązku.

Opłata rezerwacyjna jest wliczana w całościowy koszt kupna nieruchomości – zatem finalna kwota zakupu zmniejsza się o wysokość tej opłaty.

W określonych przypadkach można ubiegać się o zwrot opłaty złożonej na poczet rezerwacji:

  • Gdy kupujący złoży wniosek o kredyt hipoteczny i otrzyma odmowę z powodu braku zdolności kredytowej.
  • Gdy deweloper bez wiedzy kupującego wprowadzi zmiany w prospekcie informacyjnym.
Ważne: Opłata rezerwacyjna zostanie zwrócona w podwójnej wysokości, jeśli deweloper nie wywiąże się z postanowień umowy rezerwacyjnej, bądź gdy nabywca wstrzyma się z podpisaniem odbioru lokalu z powodu nieusunięcia wad zgłoszonych wcześniej do protokołu. 

Odbiór lokalu i zgłaszanie wad. Deweloperzy muszą naprawić wady nieruchomości

Ustawa deweloperska 2024 zawiera szczegółowe informacje i zapisy w sprawie odbioru lokali. Jak to wygląda w praktyce?

 

  • Odbiór mieszkania lub domu odbywa się w obecności nabywcy, który zgłasza wady w protokole. Jeśli wada jest istotna, protokół wskazuje, czy nabywca odmówił odbioru i czy deweloper uznał wadę.
  • Deweloper ma 14 dni na poinformowanie nabywcy o uznaniu lub odmowie uznania wad, oraz 30 dni na usunięcie uznanych wad. Jeśli nie usunie wad w terminie, musi podać nowy termin i wyjaśnić opóźnienie. Po bezskutecznym upływie kolejnego, wyznaczonego przez nabywcę terminu, nabywca może sam naprawić wady na koszt dewelopera.
  • Nabywca może odmówić odbioru, jeśli odkryje istotną wadę, a deweloper jej nie uzna. W spornych przypadkach w takiej sytuacji decyduje opinia rzeczoznawcy budowlanego.

Kary umowne i odsetki w nowej ustawie deweloperskiej

Nowa ustawa deweloperska 2024 to także szereg przepisów regulujących wysokość kar umownych. Na co trzeba zwrócić uwagę?

 

  • Maksymalna wysokość odsetek naliczonych przez dewelopera – nie może przekroczyć wysokości kar umownych zastrzeżonych na rzecz kupującego.
  • W przypadku gdy umowa nie określa kar umownych – sprzedający musi wypłacić rekompensatę w wysokości równej odsetkom ustawowym za opóźnienia kupującego. 

Umowa deweloperska w 2024 – czy można od niej odstąpić?

Czy można odstąpić od umowy deweloperskiej? Tak, choć tylko w wybranych przypadkach. Poniżej opisujemy przykładowe sytuacje:

 

1. Brak istotnych informacji w umowie: jeśli w umowie brakuje zapisów o charakterystyce lokalu, kwocie zakupu czy terminie przeniesienia praw na nabywcę.

 

2. Nieścisłości w prospekcie informacyjnym: po pierwsze, treść umowy powinna być zgodna z zapisami widniejącymi w prospekcie oraz ze stanem faktycznym. Po drugie, prospekt musi być dostarczony do rąk nabywcy. Po trzecie zaś, wzór samego prospektu musi spełniać wymogi określone w nowej ustawie deweloperskiej. 

 

3. Rachunek powierniczy i zmiana banku:  w przypadku gdy deweloper nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego lub nie zawiadomi o zmianie banku lub kasy, lub w przypadku gdy deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego na wykreślenie hipoteki.

 

4. Przeniesienie praw do lokalu: jeśli nabywca po zakupie nieruchomości nie otrzyma praw do lokalu we wskazanym terminie, również ma możliwość odstąpienia od umowy.

 

5. Wady istotne nieruchomości:  w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę istnienia wady istotnej na zasadach wskazanych w ustawie lub w przypadku nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego na zasadach określonych w ustawie, można odstąpić od umowy.

 

6. Problemy finansowe dewelopera: jeśli deweloper ogłosi upadłość, nabywca ma prawo zerwać umowę. 

Ustawa deweloperska nie obejmuje wyłącznie deweloperów

Choć nazwa może wskazywać co innego, w rzeczywistości nowa ustawa nie obejmuje tylko deweloperów. 

 

Przy sprzedaży nieruchomości muszą być spełnione wybrane obowiązki wynikające z ustawy deweloperskiej – także jeśli sprzedawcą jest przedsiębiorca inny niż deweloper.

 

Mowa o przypadkach, gdy przedsiębiorcy “z drugiej ręki” sprzedają mieszkania wybudowane przez dewelopera.

 

Natomiast przepisy te nie mają zastosowania do osób prywatnych sprzedających mieszkania, ani do sprzedaży mieszkań, które nie zostały wybudowane w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, jak np. mieszkania spółdzielcze czy domy budowane indywidualnie.

Sprawdź ofertę mieszkań od Grupy Moderator

W Grupie Moderator doskonale rozumiemy, jak ważnym czynnikiem w procesie kupna wymarzonego mieszkania jest poczucie bezpieczeństwa finansowego. Dlatego wybierając naszą ofertę, możesz liczyć na kompleksową obsługę i wsparcie na każdym etapie transakcji. 

Dostosowujemy się do zmian wynikających z nowej ustawy deweloperskiej i uważamy, że były one potrzebne w celu wsparcia kupujących – w tym Ciebie.

Jeśli masz jakiekolwiek pytania lub wątpliwości dotyczące oferty Grupy Moderator, lub wybranych punktów z nowej ustawy, skontaktuj się z nami już dzisiaj. Zaufany deweloper to gwarancja profesjonalnego doradztwa i satysfakcji z zakupu własnej nieruchomości – bez niepotrzebnego stresu i komplikacji prawnych.