
Nowa ustawa deweloperska 2024 – wszystko, co powinieneś wiedzieć
Dokładnie 1 lipca 2024 r. zakończył się trwający dwa lata okres przejściowy – to wtedy weszły w życie wszystkie zapisy nowej ustawy deweloperskiej z dnia 20 maja 2021 r. Od teraz zakup nieruchomości z rynku pierwotnego odbywa się na innych, korzystniejszych warunkach dla nabywców. Co trzeba wiedzieć o ustawie deweloperskiej 2024? Na jakie zapisy warto zwrócić szczególną uwagę?
Ustawa deweloperska 2024 – koniec okresu przejściowego
Czym właściwie był okres przejściowy? Był to czas liczony od momentu, w którym zaczęła obowiązywać tzw. nowa ustawa deweloperska, tj. od 1 lipca 2022 r. Od 1 lipca 2024 r. weszła ona w kolejną fazę stosowania i nabrała pełnej mocy prawnej.
Obecnie obejmuje już ona wszystkie przedsięwzięcia deweloperskie – w tym te, gdzie sprzedaż rozpoczęła się przed 2022 r.
Nowa ustawa deweloperska o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym zastąpiła tzw. starą ustawę z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 1445).
Wraz z wejściem w życie zapisów nowej ustawy deweloperskiej zakończyła się pewna era. Do tej pory niektórzy deweloperzy korzystali z przejściowych przepisów, które w praktyce pozwalały stosować starą ustawę – bez konieczności m.in. odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który chroni pieniądze kupujących w przypadku upadłości dewelopera.
Były to jednak sporadyczne przypadki ograniczające się do nieuczciwych grup deweloperskich, którym zależało na pomnożeniu przychodów kosztem swoich klientów.
Najważniejsze zmiany wynikające z nowej ustawy deweloperskiej
Według projektodawcy nowej ustawy deweloperskiej wiele dotychczasowych zapisów wymagało modyfikacji, uzupełnienia bądź doprecyzowania – by ochrona nabywców lokali była jeszcze skuteczniejsza i kompleksowa.
Ustawa deweloperska 2024 ma w domyśle:
- poprawić bezpieczeństwo obrotu prawnego;
- zwiększyć skuteczność ochrony nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
- zwiększyć poziom akceptacji zapisów i regulacji po stronie przedsiębiorców.
Jakie są najważniejsze zmiany związane z nową ustawą deweloperską?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
To prawdopodobnie najważniejsza i „najgłośniejsza” nowość związana z nabyciem mieszkania z rynku pierwotnego. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) jest rodzajem zabezpieczenia finansowego dla osób kupujących nieruchomość od dewelopera.
Działa on na zasadzie odprowadzania składek przez dewelopera w wysokości: 0,45% dla otwartych rachunków powierniczych lub 0,1% dla zamkniętych rachunków powierniczych.
W jakich sytuacjach Deweloperski Fundusz Gwarancyjny okaże się przydatny?
- Ogłoszenie upadłości dewelopera bądź banku prowadzącego rachunek powierniczy.
- Brak kontynuacji inwestycji, np. w przypadku przerwania budowy.
- Zerwanie umowy przed dewelopera.
- Brak zwrotu środków zebranych na rachunku powierniczym w ciągu 30 dni od rozwiązania umowy przez nabywcę nieruchomości.
- Problemy finansowe banku lub kasy prowadzącej rachunek powierniczy.
Mieszkaniowe rachunki powiernicze
Nowa ustawa deweloperska (a konkretnie art. 7 ust. 1) zawiera konkretne wytyczne w sprawie rachunków powierniczych:
- Zamknięty rachunek powierniczy – bank wypłaca deweloperowi środki po przeniesieniu praw własności na kupującego.
- Otwarty rachunek powierniczy – bank wypłaca deweloperowi środki w miarę postępu prac budowlanych.
Deweloperzy są zobowiązani do założenia otwartych lub zamkniętych rachunków powierniczych – oddzielnie na każde zadanie inwestycyjne – w momencie rozpoczęcia sprzedaży.
Nowa ustawa deweloperska – prospekty i obowiązki informacyjne
Deweloperzy muszą dostarczyć nabywcom prospekt informacyjny. Sam w sobie nie jest on nowością, natomiast teraz nie trzeba wnioskować o jego wydanie – kupujący ustawowo ma zapewniony dostęp do szczegółowych informacji o inwestycji.
Zakres danych uwzględnionych w prospekcie informacyjnym został dodatkowo rozszerzony.
Prospekt dzieli się na 2 segmenty: ogólny oraz indywidualny. W części ogólnej znajdziemy dane identyfikacyjne i kontaktowe dewelopera oraz informacje o doświadczeniu w poprzednich przedsięwzięciach deweloperskich.
Tam też dostępne są szczegółowe zapisy dotyczące inwestycji oraz najbliższego otoczenia – m.in. plany zagospodarowania przestrzennego w okolicy czy pozostałe zaplanowane inwestycje w promieniu 1 km.
Część indywidualna to drobiazgowy opis kupowanego lokalu lub domu uwzględniający:
- całkowitą cenę nieruchomości wraz ze wszystkimi opłatami i kosztami;
- całkowitą powierzchnię lokalu;
- technologia wykonania budynku;
- standard wykończenia, dostępne udogodnienia, przestrzenie wspólne w budynku itd.;
- media;
- przewidywany termin zakończenia prac budowlanych.
Prospekt informacyjny powinien trafić w ręce kupującego przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej.
Ważne: Jeśli nabywca nieruchomości nie otrzyma prospektu lub dokument będzie zawierał niekompletne informacje (niezgodne ze wzorem określonym przez ustawę deweloperską), ma prawo odstąpić od umowy. |
Umowy rezerwacyjne
Teraz deweloper może ustanowić opłatę rezerwacyjną – jednak w wysokości maksymalnie 1% ceny lokalu zapisanej w prospekcie informacyjnym. Kwestia wyznaczenia opłaty zależy wyłącznie od sprzedającego, ponieważ zgodnie z ustawą nie ma on takiego obowiązku.
Opłata rezerwacyjna jest wliczana w całościowy koszt kupna nieruchomości – zatem finalna kwota zakupu zmniejsza się o wysokość tej opłaty.
W określonych przypadkach można ubiegać się o zwrot opłaty złożonej na poczet rezerwacji:
- Gdy kupujący złoży wniosek o kredyt hipoteczny i otrzyma odmowę z powodu braku zdolności kredytowej.
- Gdy deweloper bez wiedzy kupującego wprowadzi zmiany w prospekcie informacyjnym.
Ważne: Opłata rezerwacyjna zostanie zwrócona w podwójnej wysokości, jeśli deweloper nie wywiąże się z postanowień umowy rezerwacyjnej, bądź gdy nabywca wstrzyma się z podpisaniem odbioru lokalu z powodu nieusunięcia wad zgłoszonych wcześniej do protokołu. |
Odbiór lokalu i zgłaszanie wad. Deweloperzy muszą naprawić wady nieruchomości
Ustawa deweloperska 2024 zawiera szczegółowe informacje i zapisy w sprawie odbioru lokali. Jak to wygląda w praktyce?
- Odbiór mieszkania lub domu odbywa się w obecności nabywcy, który zgłasza wady w protokole. Jeśli wada jest istotna, protokół wskazuje, czy nabywca odmówił odbioru i czy deweloper uznał wadę.
- Deweloper ma 14 dni na poinformowanie nabywcy o uznaniu lub odmowie uznania wad, oraz 30 dni na usunięcie uznanych wad. Jeśli nie usunie wad w terminie, musi podać nowy termin i wyjaśnić opóźnienie. Po bezskutecznym upływie kolejnego, wyznaczonego przez nabywcę terminu, nabywca może sam naprawić wady na koszt dewelopera.
- Nabywca może odmówić odbioru, jeśli odkryje istotną wadę, a deweloper jej nie uzna. W spornych przypadkach w takiej sytuacji decyduje opinia rzeczoznawcy budowlanego.
Kary umowne i odsetki w nowej ustawie deweloperskiej
Nowa ustawa deweloperska 2024 to także szereg przepisów regulujących wysokość kar umownych. Na co trzeba zwrócić uwagę?
- Maksymalna wysokość odsetek naliczonych przez dewelopera – nie może przekroczyć wysokości kar umownych zastrzeżonych na rzecz kupującego.
- W przypadku gdy umowa nie określa kar umownych – sprzedający musi wypłacić rekompensatę w wysokości równej odsetkom ustawowym za opóźnienia kupującego.
Umowa deweloperska w 2024 – czy można od niej odstąpić?
Czy można odstąpić od umowy deweloperskiej? Tak, choć tylko w wybranych przypadkach. Poniżej opisujemy przykładowe sytuacje:
1. Brak istotnych informacji w umowie: jeśli w umowie brakuje zapisów o charakterystyce lokalu, kwocie zakupu czy terminie przeniesienia praw na nabywcę.
2. Nieścisłości w prospekcie informacyjnym: po pierwsze, treść umowy powinna być zgodna z zapisami widniejącymi w prospekcie oraz ze stanem faktycznym. Po drugie, prospekt musi być dostarczony do rąk nabywcy. Po trzecie zaś, wzór samego prospektu musi spełniać wymogi określone w nowej ustawie deweloperskiej.
3. Rachunek powierniczy i zmiana banku: w przypadku gdy deweloper nie zawrze umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego lub nie zawiadomi o zmianie banku lub kasy, lub w przypadku gdy deweloper nie posiada zgody wierzyciela hipotecznego na wykreślenie hipoteki.
4. Przeniesienie praw do lokalu: jeśli nabywca po zakupie nieruchomości nie otrzyma praw do lokalu we wskazanym terminie, również ma możliwość odstąpienia od umowy.
5. Wady istotne nieruchomości: w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę istnienia wady istotnej na zasadach wskazanych w ustawie lub w przypadku nieusunięcia przez dewelopera wady istotnej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego na zasadach określonych w ustawie, można odstąpić od umowy.
6. Problemy finansowe dewelopera: jeśli deweloper ogłosi upadłość, nabywca ma prawo zerwać umowę.
Ustawa deweloperska nie obejmuje wyłącznie deweloperów
Choć nazwa może wskazywać co innego, w rzeczywistości nowa ustawa nie obejmuje tylko deweloperów.
Przy sprzedaży nieruchomości muszą być spełnione wybrane obowiązki wynikające z ustawy deweloperskiej – także jeśli sprzedawcą jest przedsiębiorca inny niż deweloper.
Mowa o przypadkach, gdy przedsiębiorcy “z drugiej ręki” sprzedają mieszkania wybudowane przez dewelopera.
Natomiast przepisy te nie mają zastosowania do osób prywatnych sprzedających mieszkania, ani do sprzedaży mieszkań, które nie zostały wybudowane w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego, jak np. mieszkania spółdzielcze czy domy budowane indywidualnie.
Sprawdź ofertę mieszkań od Grupy Moderator
W Grupie Moderator doskonale rozumiemy, jak ważnym czynnikiem w procesie kupna wymarzonego mieszkania jest poczucie bezpieczeństwa finansowego. Dlatego wybierając naszą ofertę, możesz liczyć na kompleksową obsługę i wsparcie na każdym etapie transakcji.
Dostosowujemy się do zmian wynikających z nowej ustawy deweloperskiej i uważamy, że były one potrzebne w celu wsparcia kupujących – w tym Ciebie.
Jeśli masz jakiekolwiek pytania lub wątpliwości dotyczące oferty Grupy Moderator, lub wybranych punktów z nowej ustawy, skontaktuj się z nami już dzisiaj. Zaufany deweloper to gwarancja profesjonalnego doradztwa i satysfakcji z zakupu własnej nieruchomości – bez niepotrzebnego stresu i komplikacji prawnych.