Części wspólne nieruchomości – co trzeba wiedzieć przy kupnie mieszkania?

Kupując mieszkanie w domu wielorodzinnym, nie będziesz mógł samodzielnie decydować np. o aranżacji klatki schodowej, wykorzystaniu strychu, czy wyglądzie drzwi wejściowych. Są to bowiem części wspólne, czylitakie, które nie służą do Twojego wyłącznego użytku.

Z mocy prawa, a konkretnie Ustawy o własności lokali, wraz z innymi właścicielami, tworzysz wspólnotę mieszkaniową danej nieruchomości i stajesz się współwłaścicielem nieruchomości wspólnej.

Dlaczego to ważne? Bo należąc do członków wspólnoty mieszkaniowej, masz określone prawa i obowiązki. Warto wiedzieć, jakie to obowiązki i dlaczego trzeba się z nich wywiązywać.

Czym jest wspólnota mieszkaniowa? Z wymienianej już wyżej, ustawy o własności lokali, dokładnie wynika, że to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. W tym kontekście dobre relacje sąsiedzkie nabierają dodatkowego znaczenia, bo współwłasność nieruchomości, zobowiązuje nas m.in. do uczestniczenia w zebraniach wspólnoty i podejmowaniu decyzji o częściach wspólnych nieruchomości w drodze uchwały.

O czym zatem będziesz mógł decydować? 

Jak się okazuje, o wielu sprawach. A konkretnie? 

Np. o przebudowie niektórych elementów w budynku, modernizacji czy remontach.

Właścicieli mieszkań nie czeka jednak wiele dodatkowych obowiązków, bo zebrania Wspólnoty odbywają się najczęściej 2 razy do roku, a wszelkimi formalnościami zajmuje się Zarząd wspólnoty.

Naprawdę sporo. Co do zasady, to te części budynku lub gruntu, które nie służą wyłącznie właścicielom mieszkań lub pomieszczeń. Częścią wspólną będę więc klatki schodowe, dach, komin, strych, suszarnia, piwnica. To oczywiste, ale do części wspólnych zaliczamy także bramy, windy, a nawet instalacje centralnego ogrzewania, instalacje wodne, kanalizacyjne czy elektryczne. Także fundamenty czy zewnętrze ściany nośne oraz elewacja to części wspólne.

Do części wspólnej nieruchomości nie zaliczają się natomiast pomieszczenia przynależne, bo są to "dodatki" do lokalu mieszkalnego i nie mogą stanowić nieruchomości wspólnej definiowanej w art. 3 ust. 2 ustawy. Do pomieszczeń przynależnych, należy np. twoja własna piwnica, komórka lokatorska czy garaż. Co ważne, pomieszczenia przynależne mogą się znajdować nawet poza budynkiem, w którym mieszkamy, byle znajdowały się w granicach nieruchomości gruntowej.

Skoro już zdefiniowaliśmy, czym są części wspólne, to warto wiedzieć, że musimy partycypować w ich utrzymaniu. Do ulubionych anegdot zarządców należy historia pewnej pani, która kupiła mieszkanie na parterze i była zdziwiona, że również musi płacić za windę. Dlaczego, skoro jej nie używa? Właśnie dlatego, że winda to część wspólna, mieszkająca na parterze pani, jest w określonej części, tej windy właścicielką, a raczej współwłaścicielką.

Kupując mieszkanie, w momencie podziału nieruchomości na odrębne lokale, części wspólne nieruchomości, zostają podzielone w częściach ułamkowych pomiędzy wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych. A to oznacza, że oczekuje się solidarnego partycypowania w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Części budynku i urządzenia trzeba przecież konserwować, naprawiać, czy sprzątać. A to oznacza wydatki. Często niemałe. Stąd tzw. fundusz remontowy, na który składają się co miesiąc wszyscy właściciele lokali.

Zdecydowanie tak. Grunt, na którym stoi budynek, stanowi nieruchomość wspólną, w dodatku opodatkowaną. Dlatego płacimy podatek od nieruchomości. To podatek lokalny, czyli płacony do gminy. Podatkowi od nieruchomości podlegają grunty i budynki. To opłata lokalna, ale maksymalna wysokość ograniczana jest Ministra Finansów. Górny pułap w 2022 roku, to 0,89 zł za m kw.

Jako współwłaściciel części wspólnych nieruchomości i właściciel lokalu, mamy określone obowiązki wobec wspólnoty. Dotyczą one także naszego własnego mieszkania. Na wniosek zarządu wspólnoty mieszkaniowej, jesteśmy zobowiązani umożliwić dostęp do naszego mieszkania, jeżeli jest to niezbędne np. do usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, przeprowadzenia konserwacji, czy prac remontowych. Nie możemy w takiej sytuacji tłumaczyć się "własnością lokalu".

Gdy chcemy na własnym balkonie założyć markizy, zewnętrzne rolety lub inne elementy, które mają wpływ na wygląd i stan elewacji budynku, będziemy musieli poprosić wspólnotę o zgodę. Będzie ona potrzebna także, gdy wpadniemy na pomysł, aby zabudować znajdujący się na klatce schodowej np. pion wody ciepłej.

Pamiętajmy, że nieruchomość wspólna to wszystkie części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zanim podejmiemy więc działania, które mogą zagrozić dobrym relacjom w naszej wspólnocie mieszkaniowej, warto skonsultować się z sąsiadami lub Zarządem. Każdy właściciel lokalu jest przecież jednocześnie współwłaścicielem budynku i gruntu. Warto więc dbać o wszystko.

Z ustawowej definicji nieruchomości wspólnej, nie wynikają regulacje związane z rachunkami za naprawę np. domofonu, czy zniszczoną elewacją, dlatego te kwestie stanowa przedmiot uchwały Zarządu. Jeżeli podjęta uchwała rażąco narusza nasze interesy, to przysługuje nam prawo zaskarżenia takiej uchwały do sądu. Ważne, aby zrobić to w czasie 6 tygodni od podjęcia uchwały, z którą się nie zgadzamy lub od dnia, kiedy zostaliśmy powiadomienia o jej treści.

To nie tylko wzajemne relacje, ale także prawo. Warto wiedzieć, że każda Wspólnota Mieszkaniowa posiada swoją własną księgę wieczystą, odrębną od indywidualnych ksiąg wieczystych dla poszczególnych lokali, np. Twojego mieszkania. Jest to wspólna księga wieczysta: dla budynku Wspólnoty Mieszkaniowej i gruntu, na którym ten budynek stoi. Wiedza na temat wszystkich zapisów w Księdze jest powszechnie dostępna i bezpłatna. Najlepiej w tym celu korzystać z rządowych stron internetowych, np. systemu EKW dostępnego stronie internetowej uruchomionej przez Ministerstwo Sprawiedliwości.