Formalności po zakupie mieszkania

Już je masz. Swoje wymarzone cztery kąty! Udało się sprawnie przejść przez wszystkie formalności. Umowę deweloperską, akt notarialny i wszelkie inne czynności konieczne w przypadku zakupu mieszkania, także te najtrudniejsze, związane z tzw. odbiorem.

Można byłoby już świętować ! Jednak my rekomendujemy, aby najpierw skupić się na wszystkich koniecznych do zrealizowania formalnościach. Jest ich niemało, a niektóre są dość czasochłonne lub ściśle limitowane czasem na ich dopełnienie. Dlatego warto się dobrze do nich przygotować i działać według planu. Podpowiadamy jak to zrobić.

Całkiem sporo spraw do załatwienia i jeszcze trochę pieniędzy do wydania. Ale radzimy zachować spokój i działać zgodnie z planem. Wpływ na koszty oraz na to, ile czeka nas formalności po zakupie mieszkania, ile spraw będziemy musieli "ogarnąć", zależy m.in. od tego na jakim rynku, pierwotnym czy wtórnym kupiliśmy nasze mieszkanie.

Ważne jest, aby podzielić sobie zadania na te, które są obowiązkowe i na te, które możemy uznać za dodatkowe. Co ważne, niektóre formalności po zakupie mieszkania, muszą być zrealizowane w określonym terminie. Jakie to czynności, ile mamy czasu na ich dopełnienie, o tym także piszemy.

Podczas zakupu mieszkania od dewelopera, formalności konieczne do zrealizowania, będą nieco odmienne niż te, których musimy dopełnić, gdy zakupu mieszkania dokonamy na rynku wtórnym. Gdy kupujemy mieszkanie z rynku pierwotnego, wiele formalności urzędowych załatwia deweloper. Gdy podpisujesz umowę przenoszącą własność i jednocześnie wyodrębniającą Twój lokal mieszkalny z księgi wieczystej założonej dla całej inwestycji, to notariusz załatwi wszelkie formalności, związane z wnioskiem do sądu o wpis do księgi wieczystej. To znaczne ułatwienie sprawy i oszczędność czasu.

Czy zaoszczędzisz także pieniądze? Niestety nie, bo ze wpisem do księgi wieczystej wiążą się określone, ustawowe koszty. Reguluje je ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Wysokość opłaty zależy od dokonywanej czynności.

Za samo założenie KW zapłacimy 100 zł. To stała opłata, niezależna od pozostałych od należności, jakie przyjdzie nam uregulować, gdy potrzebne za inne czynności związane z księgą wieczystą. I tylko jedna z wielu formalności, jakie na nas czekają. Ale, gdy kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym, można zaoszczędzić na podatku PCC.

Kupno mieszkania od dewelopera zwalnia od obowiązku zapłaty PCC (Podatek od czynności cywilnoprawnych). Taka transakcja nie podlega temu podatkowi. Zaoszczędzimy na PCC, ale ponieważ kupiliśmy nieruchomość, to nadal mamy obowiązek zapłacenia podatku od nieruchomości i trzeba zgłosić fakt nabycia do właściwego urzędu gminy lub miasta. Mamy na to 14 dni od podpisania umowy przenoszącej własność. Podatek od nabycia nieruchomości zostanie naliczony przez gminę i płatny jest raz do roku, bez uprzedniego wezwania.

Decydując się na zakup konkretnego mieszkania na rynku wtórnym, warto dokładnie przeliczyć wszystkie dodatkowe opłaty, które będziemy musieli ponieść. Będzie ich na pewno więcej niż w przypadku rynku pierwotnego. Jakie to koszty? Przede wszystkim:

PCC, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych. To niemały koszt, bo wynosi 2% ceny nieruchomości, gdy kupujemy mieszkanie za 400 tysięcy, to do Urzędu Skarbowego musimy zapłacić 8 tysięcy.

Opłaty za czynności notarialne, których istotnym elementem będzie taksa notarialna, uzależniona od wartości nieruchomości. Gdy kupiliśmy mieszkanie na rynku z rynku wtórnym za cenę np. 400.000 zł, to maksymalna taksa notarialna wynosić będzie 2.370 zł. Podatek VAT od taksy wyniesie 23%. Zapłacimy więc 2.915,10 zł. Do tej kwoty należy jeszcze doliczyć podatek od ustanowienia hipoteki zwykłej i wymienioną już opłatę za założenie KW.

To kolejna formalność i obowiązkowa czynność, w przypadku gdy korzystamy z kredytu. Hipoteka to zabezpieczenie dla banku, który pożyczył nam środki na zakup mieszkania. Do czasu gdy nie zostaniemy wpisani do księgi wieczystej, (co najczęściej następuje po podpisaniu aktu notarialnego),bank może domagać się od nas wyższej raty. Dzieje się dlatego, że doliczony zostanie koszt ubezpieczenia pomostowego i to my musimy ten koszt ponieść. Czasami takie wyższe raty płacimy przez kilka miesięcy.

Oczekiwanie na wpis hipoteki w księgi wieczyste jest różny w zależności od miasta, np. w Warszawie na zrealizowanie takiej czynności trzeba czekać nawet do 10 miesięcy. W Bydgoszczy, w 2021 roku czas oczekiwania na wpis do KW, w Sądzie Rejonowym zaczynał się od 4 miesięcy.

Jeżeli Twoje mieszkanie zostało zakupione na kredyt, nie masz wyjścia, musisz je ubezpieczyć. Najczęściej i najwygodniej dopełnić tej formalności od razu przy podpisywaniu umowy kredytowej. Większość banków ma taką usługę w ofercie. Wtedy też dokonujesz tzw. cesji.

Cesja to nic innego jak przekazanie praw do odszkodowania. W tym konkretnym przypadku oznacza, że pieniądze z polisy trafią do banku w razie szkody uniemożliwiającej dalszą spłatę kredytu. Jeżeli nie korzystamy z kredytu, ubezpieczenie nie jest obowiązkowe, ale zdaniem wielu specjalistów od nieruchomości, warto je mieć.

Polisa ubezpieczeniowa to nie tylko zabezpieczenie naszego majątku, ale także znaczne ułatwienie na wypadek konieczności sfinansowania szkody powstałej wskutek zalania, włamania czy innych zdarzeń losowych.

Koszt ubezpieczenia w porównaniu z kosztem likwidacji ewentualnych szkód nie jest wysoki. Dla dwupokojowego mieszkania, o powierzchni nieprzekraczającej 50 m2, już za kwotę około 200-250 złotych rocznie, można wykupić zupełnie przyzwoity pakiet ubezpieczeniowy. Ubezpieczenie mieszkania będzie tańsze jeżeli połączymy je np. z ubezpieczeniem samochodu. Towarzystwa ubezpieczeniowe zazwyczaj premiują takie "pakietowanie".

Nowe mieszkanie, to nowe miejsce zamieszkania. Trzeba będzie w związku z tym wymienić dokumenty, które zawierają adres. Zmiana miejsca zamieszkania wiąże się również z ewentualną koniecznością wymiany dokumentów, na których jest on umieszczony.

Warto zadbać o podanie nowego adresu w banku, urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania. Należy też odwiedzić Biuro Meldunkowe i zameldować się w ciągu 30 dni od momentu zamieszkania pod nowym adresem. Ta zasada nie ma zastosowania, jeśli w mieszkaniu, które kupiliśmy, nie zamierzamy mieszkać.

Kupno mieszkania na rynku pierwotnym zazwyczaj ułatwia realizację formalności z dostawcami mediów. Deweloperzy zakładają liczniki, a ich stan wpisywany jest w protokół zdawczo-odbiorczego i stanowi podstawę do rozliczeń z dostawcami energii.

W innym przypadku umowy z dostawcami mediów zawrzemy samodzielnie, ale potrzebny będzie akt notarialny potwierdzający zakup mieszkania.

Niestety nie. Kupno mieszkania generuje jeszcze całkiem sporo obowiązków. Gdy kupiliśmy mieszkanie za gotówkę, to formalności nie kończą się na podpisaniu aktu notarialnego i odbiorze mieszkania. Każda taka transakcja podlega szczegółowej kontroli ze strony Urzędu Skarbowego. Warto się do niej przygotować.

Przede wszystkim zainteresują się czy cena zakupu nie jest zaniżona i czy nie próbujesz w ten sposób, uniknąć zapłacenia wysokiego podatku Również legalność dochodów może być przedmiotem kontroli. Warto wiedzieć, że brak możliwości udowodnienia źródeł pochodzenia dochodów, może spowodować przykre konsekwencje. Przepisy podatkowe przewidują bowiem możliwość wszczęcia postępowania z powodu nieujawnienia źródeł przychodów. A przy kontroli z Urzędu Skarbowego, wszelkie inne formalności po zakupie mieszkania wydawać się przyjemnością.

Jak widać, formalności po zakupie mieszkaniajest więc całkiem sporo, dlatego na początku artykułu namawialiśmy do ich uporządkowania i zaplanowania. Udało się? Jeżeli tak, to teraz przyszedł czas na zorganizowanie parapetówki.

• O co pytać przy kupnie mieszkania?
• 9 rzeczy, które musisz wiedzieć przed wyborem ekipy remontowej?