Oferta Ukraina: Ми говоримо українською і російською
Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości?

Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości?

Zakup i późniejszy wynajem mieszkania uważany jest za strategię o bardzo dużym potencjale zarobkowym. Rynek nieruchomości daje wiele możliwości pod kątem ulokowania kapitału, a przy tym gwarantuje większe zyski niż standardowe formy inwestowania, takie jak konta oszczędnościowe, lokaty bankowe czy niektóre rodzaje obligacji. Tyle jeśli chodzi o teorię – czy w praktyce inwestowanie w nieruchomości faktycznie jest tak opłacalne?

 

Żeby odpowiedzieć na to pytanie, potrzebne są twarde dane i liczby. Dzięki odpowiednim wskaźnikom jesteśmy w stanie sprawdzić zyskowność konkretnej inwestycji i na tej podstawie stwierdzić, czy będzie to dla nas dobre (czytaj: opłacalne) rozwiązanie. Jednym z kluczowych wskaźników jest bez wątpienia stopa zwrotu z inwestycji, czyli ROI. Co warto wiedzieć o tym wskaźniku? Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości? Te i inne kwestie poruszamy w poniższym wpisie – czytaj dalej!

Czym jest stopa zwrotu z inwestycji?

Stopa zwrotu z inwestycji – w skrócie ROI, czyli Return on Investment – to kluczowy wskaźnik służący do oceny rentowności inwestycji. Parametr ten wyrażany jest procentowo i w jasny sposób informuje o ewentualnych zyskach lub stratach związanych z zainwestowaniem określonego kapitału, np. w nieruchomości. Innymi słowy, jest to stosunek zysku do kosztów inwestycji – po jego obliczeniu inwestor jest w stanie stwierdzić, czy dana inwestycja jest dla niego opłacalna.

Zastosowanie stopy zwrotu jest szerokie i nie ogranicza się wyłącznie do obliczania rentowności zakupu nieruchomości. Dzięki niemu możemy podsumować swoje inwestycje na giełdzie (np. kupno akcji spółek), zakup obligacji lub innych instrumentów finansowych. Wskaźnik ROI jest też wykorzystywany w działalności gospodarczej – może posłużyć do zmierzenia skuteczności działania przedsiębiorstwa, tj. zwrotu z nakładów inwestycyjnych poniesionych na konkretny cel. Stosują go zarówno małe biznesy, jak i potężne korporacje zatrudniające setki lub nawet tysiące pracowników.

Jakie są rodzaje stóp zwrotu?

Stopy zwrotu występują w kilku różnych wariantach, takich jak miesięczna stopa zwrotu, dwuletnia i trzyletnia stopa zwrotu, a także YTD, czyli year to date (informujący o stopie zwrotu za okres od początku roku kalendarzowego lub fiskalnego do dnia obecnego). Te i inne wskaźniki używane są do określenia uzyskanych dochodów w zależności od wybranych aktywów, czasu inwestycji, jej specyfiki czy warunków panujących na danym rynku. 

Inny podział stóp zwrotu zakłada ich wiarygodność oraz charakter. Pod tym kątem wyróżniamy:

  • nominalną stopę zwrotu – szacunkowe wyliczenie zyskowności inwestycji, które zakłada zestawienie wysokości przychodów z zainwestowanym wkładem finansowym;
  • realną stopę zwrotu – tak jak wyżej, z tym że w tym przypadku uwzględniony zostaje prognozowany poziom inflacji;
  • rzeczywistą (efektywną) stopę zwrotu – wyliczenia przedstawiające realną opłacalność inwestycji uwzględniającą poniesione koszty, tj. podatki, inflację itd.

Musisz jednak wiedzieć, że dla Ciebie – jako potencjalnego inwestora w mieszkania na wynajem – najważniejszymi miernikami będą 2 parametry:

  • ROI, czyli wspomniana już stopa zwrotu z inwestycji;
  • ROE, czyli stopa zwrotu z kapitału własnego (o której jeszcze wspomnimy).

Stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości – co warto wiedzieć?

ROI w przypadku inwestycji w mieszkania na wynajem odnosi się do zysków z najmu zestawionych z kosztami poniesionymi na daną nieruchomość, czyli na jej kupno oraz utrzymanie. Stopę zwrotu najczęściej określa się na podstawie danych obejmujących cały rok – to tzw. roczna stopa zwrotu, pozwalająca ocenić rentowność inwestycji w okresie 12 miesięcy. Oczywiście im jest ona wyższa, tym bardziej opłacalna jest dana inwestycja mieszkaniowa.

 

Ciekawostka: Według raportu z rynku nieruchomości przygotowanego przez Narodowy Bank Polski wynajem mieszkań w Polsce w 2023 roku przynosił większe zyski w porównaniu z lokatami bankowymi – choć mniejsze niż inwestycje w obligacje. Dane wskazywały, że średnia stopa zwrotu za zakup i wynajem nieruchomości w miastach wojewódzkich wyniosła od 3,3 do 4,4%. 

 

Wyliczenia należy traktować szacunkowo – nawet najbardziej precyzyjna i realistyczna ocena może delikatnie odbiegać od rzeczywistości. Mają na to wpływ czynniki nadzwyczajne, które trudno przewidzieć, takie jak wybuch pandemii w 2020 roku czy napływ imigrantów z Ukrainy. Pamiętaj, że inaczej będą wyglądać obliczenia w sytuacji, gdy liczymy zyski za miniony już okres (posiadamy wówczas wszystkie niezbędne dane), a inaczej, gdy inwestycja zaczyna dopiero przynosić dochody.

Roczna a całkowita stopa zwrotu – czym się różnią te wskaźniki?

Zanim przejdziemy do omówienia sposobu obliczania stopy zwrotu inwestycji w nieruchomości, warto omówić różnice między całkowitą a roczną stopą zwrotu. Najłatwiej zobrazować to na przykładzie:

jeśli inwestujesz w wybrany cel 50 000 zł (to Twój koszt) i zarobisz na tym jednorazowo 2000 zł (zysk), całkowita stopa zwrotu z zainwestowanego kapitału będzie wynosić 4%. Jeśli inwestujesz tę samą kwotę i roczna stopa zwrotu wynosić będzie również 4%, zarabiasz na tym 2000 zł – ale każdego roku. 

Widać więc wyraźnie, że całkowita stopa zwrotu informuje o zyskowności inwestycji od początku do końca jej trwania, natomiast stopa roczna określa zyski w skali jednego roku. W kontekście zakupu nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem bardziej interesującym wskaźnikiem będzie roczna stopa zwrotu z inwestycji. 

Jak obliczyć stopę zwrotu z inwestycji w nieruchomości?

Stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomość – jak obliczyć ROI? Wiele osób zastanawia się, ile faktycznie zarabia (lub może zarobić) na wynajmie swojego mieszkania i jaka jest efektywność inwestycji. W rzeczywistości okazuje się, że nie wszyscy właściciele wiedzą, jak poprawnie obliczyć ten parametr, choć wzór ROI co do zasady jest bardzo prosty. Wygląda on następująco:

ROI = przychody z inwestycji / wszystkie nakłady inwestycyjne x 100%

Najważniejsze jest podanie możliwie jak najdokładniejszych kwot zarówno po stronie poniesionych kosztów, jak i zysków. W przypadku zakupu mieszkania na wynajem naszym przychodem z inwestycji będzie czynsz płacony przez lokatorów. W teorii rozważamy okres 12 miesięcy, jednak najczęściej nie jest to takie oczywiste. Weź pod uwagę, że znalezienie najemców może trochę potrwać, mogą pojawić się nieoczekiwane przestoje lub konieczność odświeżenia lokalu między jedną a drugą grupą najemców. Dlatego bezpiecznie jest założyć, że mieszkanie nie będzie wynajmowane bez przerwy przez rok, lecz przez ok. 11 miesięcy.

Jaka stopa zwrotu z nieruchomości? Jeśli chodzi o kategorię kosztów, należy wziąć pod uwagę wszystkie nakłady finansowe przeznaczone na nieruchomość. Będzie to m.in.:

  • cena nieruchomości;
  • dodatkowe koszty transakcji (prowizja dla biura nieruchomości, opłaty notarialne i inne);
  • podatki;
  • koszty ubezpieczenia nieruchomości;
  • koszty remontów, umeblowania, wyposażenia;
  • opłaty administracyjne (jeśli są po stronie właściciela);
  • do wyliczenia stopy zwrotu mogą się też przydać poboczne kwoty, takie jak koszty paliwa (jeśli regularnie dojeżdżasz do nieruchomości).

Ciekawostka: Choć może się to wydać mylące, kaucja pobierana od najemców nie jest wliczana w kategorię zysków ani strat. Jeśli podlega pełnemu zwrotowi po zakończeniu okresu najmu, będzie neutralna dla rozliczeń. Z kolei przypadki, w których pojawia się konieczność potrącenia pewnej kwoty z kaucji, są trudne do przewidzenia i należy je pominąć przy obliczaniu rentowności inwestycji pod wynajem. 

Obliczanie stopy zwrotu z inwestycji w mieszkanie na wynajem – przykład

Chcesz skutecznie obliczyć opłacalność inwestycji? Sprawdźmy na przykładzie, jak oblicza się uproszczoną stopę zwrotu z wynajmu.

Załóżmy, że w ofercie Grupy Moderator znajdujesz idealne mieszkanie z rynku pierwotnego – 42-metrowy lokal wykończony pod klucz na osiedlu Leszczyńskiego Park w Bydgoszczy. Dla ułatwienia zaokrąglijmy jego cenę do 480 000 zł. Czynsz najmu (bez opłat administracyjnych ani kosztów mediów) ustalasz na kwotę 2200 zł, a mieszkanie wynajmowane będzie przez 11 miesięcy. Koszty dodatkowe: taksa notarialna, podatki i inne wyniosły ok. 40 000 zł. 

Z powyższego wynika, iż:

  • łączny koszt nieruchomości wynosi 480 000 zł + 40 000 zł = 520 000 zł;
  • szacowany przychód będzie wynosił 11 x 2200 zł = 24 200 zł.

Pozostaje podłożyć otrzymane dane do wzoru na obliczenie zwrotu z inwestycji:

przychód z inwestycji / wszystkie koszty x 100%, a więc 24 200 / 520 000 x 100% = 4,65%

Średnioroczna stopa zwrotu będzie zatem wynosić 4,4%. Warto jednak pamiętać, że są to uproszczone obliczenia, które nie uwzględniają m.in. zmian wysokości czynszu czy kosztów ewentualnych remontów. W omawianym przykładzie brakuje też danych dotyczących zakupu nieruchomości na wynajem z kredytem hipotecznym. 

Co to jest stopa zwrotu z kapitału własnego i dlaczego należy brać ten aspekt pod uwagę?

Stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE – Return on Equity) to ocena zysków z zainwestowanego kapitału własnego. Wskaźnik ten stosowany jest w sytuacjach, gdy inwestycja wiąże się z wykorzystaniem zewnętrznego finansowania, np. kredytu hipotecznego na mieszkanie. W tym przypadku nasze przychody z najmu (zsumowane czynsze) pomniejszone są o wartość rat kredytowych, natomiast po stronie kosztów będzie wysokość kapitału własnego wraz z dodatkowymi nakładami finansowymi poniesionymi z własnej kieszeni. 

Jak obliczyć rentowność inwestycji z kapitału własnego? Do przedstawionego wcześniej przykładu dołóżmy koszt kredytu hipotecznego – miesięczną ratę w wysokości 1800 zł. Przyjmijmy, że nasz wkład własny to 60 000 zł. Z własnych funduszy pokryliśmy też koszty dodatkowe, które wyniosły 40 000 zł. Wyliczenia będą prezentować się następująco:

(2200 - 1800) x 11 / 100 000 x 100% = 4,4%

Na jaki realny zysk można liczyć, decydując się na inwestowanie w nieruchomości – podsumowanie

Wiesz już, jak ocenić opłacalność inwestycji w nieruchomości i ile wyniesie stopa zwrotu w konkretnym przypadku. Ale czy zdajesz sobie sprawę, jakie są rzeczywiste możliwości zarobkowe w Polsce w świecie nieruchomości na wynajem? 

Eksperci podkreślają, że ROI w mniejszych miejscowościach może być zauważalnie wyższy, przy czym takie inwestycje okazują się bardziej ryzykowne. Przed zakupem należy dobrze zorientować się w kwestii podaży mieszkań, aktywności deweloperów i potencjału rynku pracy w konkretnej lokalizacji. Jeśli oczekujesz wysokiego zwrotu z inwestycji, dobrym pomysłem mogą być tzw. miejscowości-satelity znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie większych miast.

Portal Rentier.io przygotował w zeszłym roku kompleksową analizę rentowności wynajmu mieszkań na polskim rynku, porównując ze sobą 16 dużych miast – m.in. Warszawę, Poznań, Gdańsk, Bydgoszcz czy Szczecin. Przy wyliczeniach wzięto pod uwagę opłacalność wynajmu 50-metrowego lokalu przy 12-miesięcznym obłożeniu oraz po odliczeniu kosztów dodatkowych (notariusza, podatków, prowizji dla pośrednika czy wydatków związanych z odświeżeniem mieszkania). 

Wnioski były następujące – największy zwrot z wynajmu oferowały lokale w Sosnowcu (6,1% ROI), Na podium znalazły się mieszkania w Szczecinie (6% ROI) i w Katowicach (5,8% ROI). Kolejne miejsca zajęły Rzeszów i Częstochowa, gdzie inwestorzy mogli liczyć na zwrot na poziomie 5,5% ROI w skali roku. W Bydgoszczy średnia stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości na wynajem wyniosła 5,3% ROI.