Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca — to trzeba wiedzieć

Grupa Moderator jako pierwszy w Bydgoszczy deweloper, wprowadziła kilka lat temu kompleksową obsługę w języku ukraińskim. Na długo przed przyjazdem do naszego kraju uchodźców, proponowaliśmy naszym sąsiadom zakup mieszkań w Bydgoszczy.

Klientami Grupy Moderator byli także obywatele Szwecji czy Niemiec. Ci ostatni szczególnie zainteresowani byli mieszkaniami w odrestaurowanych, pochodzących z przełomu XIX i XX wieku, kamienicach w centrum Bydgoszcz.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, nie ma więc dla nas tajemnic. Ponieważ jednak jest to proces wymagający wiedzy, czasu i czasami cierpliwości, poświęcamy temu tematowi dzisiejszy artykuł.

Cudzoziemcy kupują coraz więcej nieruchomości Polsce, tendencja ta m.in. ze względu na sytuację w Ukrainie, będzie się utrzymywać. Od kilku lat to obywatele Ukrainy kupują najwięcej mieszkań w przeliczeniu na powierzchnię, zdecydowanie wyprzedzając dominujących przez długi czas Niemców. Trzecie miejsce zajmują Białorusini, czwarte Brytyjczycy, ranking zamykają Chińczycy, Szwedzi i obywatele Izraela.

Kupno nieruchomości położonych w Polsce wymaga obowiązku uzyskania zezwolenia i z tego artykułu dowiecie się, jakie dokumenty są wymagane i czy procedura administracyjna dotyczy wszystkich nieruchomości i wszystkich cudzoziemców w jednakowym zakresie.

W 2021 roku cudzoziemcy na podstawie ponad 10 tys. transakcji nabyli nieruchomości gruntowe o łącznej powierzchni blisko 6,5 tys. hektarów. Z kolei 13 tys. transakcji dotyczyło lokali mieszkalnych i użytkowych o łącznej powierzchni 884 tys. mkw. Takie informacje przedstawił w Sejmie minister spraw wewnętrznych i administracji, który zgodnie z przepisami wydaje zezwolenia na nabycie nieruchomości gruntowych dla cudzoziemców spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej. Odrębne przepisy regulują bowiem zakup nieruchomości przez obywateli krajów należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego (Unia Europejska, Islandia, Norwegia i Liechtenstein). Co do zasady obywatele posiadający miejsce zamieszkania na terytorium Europejskiego Obszaru Gospodarczego, nie muszą ubiegać się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.

Każdy cudzoziemiec spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej, ubiegający się o prawo do zakupu mieszkania czy domu, musi najpierw uzyskać stosowane zezwolenie, za którego wydanie odpowiada Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji. Nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców towarzyszą procedury szczegółowo opisane w Ustawie o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Na mocy tej ustawy, zastrzeżenia, które uniemożliwią wydanie pozwolenia, może zgłosić Minister Obrony Narodowej. Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy teren stanowiący przedmiot transakcji ma znaczenie dla obronności kraju czy bezpieczeństwa państwa.

Nie każdy cudzoziemiec i nie zawsze może kupić dowolną nieruchomość. Istnieją w tym zakresie określane przepisami limity, w szczególności dotyczące ziemi. Powierzchnia nieruchomości, nie może przekroczyć 0,5 hektara, o ile używana jest w celu zaspokojenia potrzeb życiowych. W tym przypadku rozumianych jako potrzebę związaną z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy. Zdarzają się odmowy. Najczęściej z powodu braków formalnych we wniosku lub braku wykazania trwałych więzi z Polską.

Zdecydowanie najłatwiej jest kupić nieruchomość, będąc obywatelem UE, ale istnieją jeszcze inne wyjątki, które znacznie uproszczą procedurę. Zgodnie z art. 8 ust. ustawy nie wymaga się uzyskania zezwolenia w przypadku, gdy:

kupującym jest cudzoziemcem zamieszkujący w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;

nabywcą jest cudzoziemiec będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;

• nieruchomości nabywana jest przez cudzoziemca w drodze umowy ze zbywcą, jeżeli w dniu nabycia cudzoziemiec jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem nieruchomości, co najmniej 5 lat.

To najważniejsze, regulowane przez ustawę zasady. Podlega im zarówno nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego jak i nabycie samodzielnego lokalu użytkowego. Od wszelkich reguł, obowiązują jednak wyjątki. Tak jest i w tym przypadku. Zezwolenie będzie konieczne, również w cytowanych powyżej przypadkach, jeśli nabywane nieruchomości położone są w strefie nadgranicznej, a grunty rolne mają powierzchnię przekraczającą 1 ha. Jeżeli dokonamy zakupu niezgodnie z polskim prawem, nie dopełnimy wszelkich wymaganych formalności, zakupbędzie nieważny.

W oczekiwaniu na dokumenty potwierdzające prawa do zakupu nieruchomości możemy starać się o promesę. To przyrzeczenie, obietnica, że zezwolenie zostanie wydane. Żeby uzyskać promesę, trzeba złożyć do Ministra Spraw Wewnętrznych odpowiedni wniosek.

Wniosek o promesę należy przed nabyciem nieruchomości. Aktualnie oplata skarbowa za wydanie promesy to 98 zł. Przed złożeniem wniosku warto sprawdzić, najlepiej u źródeł, czyli w tym przypadku na stronie Ministerstwa czy nic nie zmieniło się w interesującej nas sprawie.

Uzyskanie promesy nie zwalnia z obowiązku uzyskania zezwolenia.

Zdecydowanie tak. O ile na początku etapu zakupowego, np. podczas wyboru oferty, możemy obejść się bez tłumacza, korzystając, chociażby z własnej znajomości języka, to bezwzględnie wszystkie dokumenty, które stanowią podstawę do nabycia nieruchomości, muszą być tłumaczone przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia. To szczególnie ważne podczas składania wniosku, zawierania umowy czy aktu notarialnego, gdzie liczy się każdy szczegół. Konieczność skorzystania z usług tłumacza, generuje co prawda dodatkowy koszt, bo tłumaczony jest nie tylko tekst, ale muszą być także opisane pieczęcie, znaki wodne, podpisy itd., czyli wszystko to, co nie jest tekstem, a ma znaczenie. Warto ten dodatkowy koszt uwzględnić, planując budżet.