Ceny mieszkań w 2024 roku będą rosły? Analiza rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości w dużych miastach, gdzie na cenę metra kwadratowego znaczący wpływ ma także popyt wygenerowany przez inwestorów, rządzi się swoimi prawami.Ceny nowych mieszkań, także w Bydgoszczy zależą od wielu czynników, o których w sposób syntetyczny piszemy w naszym artykule. Jeśli nie macie ochoty na samodzielną analizę wszystkich elementów, które składają na cenę mieszkania, polecamy lekturę naszego tekstu. Dowiecie się między innymi, jakie były przeciętne ceny mieszkań w 2023 roku, jaka była średnia cena transakcyjna i jakie będą prognozowane ceny nowych mieszkań w 2024 roku.

Najwyższe ceny mieszkań, transakcyjne i ofertowe oraz co można z nich wywnioskować, takie informacje zawiera polecany przez nas kwartalny raport Narodowego Banku Polskiego. Z najnowszych danych NBP, które publikowane są co kwartał, wyraźnie widać, jakie jest ruch na rynku deweloperskim i czego możemy się spodziewać za kilka miesięcy.

W trzecim kwartale ceny mieszkań wzrosły o 5,4 proc. - wynika z najnowszych danych NBP. Średnie ceny ofertowe mieszkań w metropoliach wzrosły w ciągu kwartału o 5,5 proc. To najwięcej od czasu ostatniej hossy sprzed pandemii. Co ważne, zdaniem ekspertów w 2024 roku podwyżki cen mogą być nie mniej dynamiczne. Jak to możliwe i jakie są prognozowane oczekiwania cenowe?

Na rynku kredytów hipotecznych „namieszał" program »Bezpieczny Kredyt 2 proc.« Trzeci kwartał na rynku nieruchomości wyraźnie zaakcentował jego wpływ na dostępność kredytów. Większe zainteresowanie mieszkaniami było widoczne w dużych miastach, szczególnie tych powyżej 500 tys. mieszkańców.

I to tutaj średnia cena ofertowa wzrosła aż o 5,5 proc., co zbadali autorzy raportu „Kwartalnik Mieszkaniowy" Otodom i Polityki Insight. Wzrosła nie tylko dostępność kredytów, ale także zdolność kredytowa, dzięki czemu klienci mogli kupić większe mieszkanie. Obniżki stóp procentowych pomogły uzyskać preferencyjny kredyt, wzrosła też dostępna kwota kredytu. Wszystkie te czynniki "nakręciły" popyt.

Aktualnie metr kwadratowy mieszkania w Warszawie kosztuje średnio około 14260 zł, ale nie jest łatwo o ofertę w takiej cenie. Kilka tygodni wcześniej kosztował 1388 zł. Różnice w cenach widoczne są już nie tylko w ujęciu kwartalnym, ale także miesięcznym.

Wzrost cen jeszcze bardziej drastycznie widoczny był na rynku wtórnym. W trzecim kwartale 2023 roku za mieszkanie z rynku wtórego w największych miastach trzeba było zapłacić ponad 8% więcej niż rok wcześniej, to również wynika z raportu NBP na temat zmian cen mieszkań na rynku wtórnym

Eksperci podkreślają, że taki wzrost cen w największych aglomeracji porównywalny jest tylko z hossą sprzed pandemii, czyli w latach 2020-2021. W małych miastach mieszkania drożały wtedy średnio o ok. 2 proc. w porównaniu kwartał do kwartału. Bardziej, bo średnio o ponad 10 procent rok do roku, zdrożały mieszkania z rynku pierwotnego w dużych miastach i metropoliach.

Teraz ceny ponownie rosną, ale rośnie także popyt na mieszkania, czy to oznacza, że w 2024 roku dokona się tak wyczekiwana przez klientów, stabilizacja rynku? Program preferencyjnych kredytów ma być nadal dostępny, a przecież to oprocentowanie kredytów ma bezpośredni wpływ na tendencje rynku. Dlaczego zatem niektórzy deweloperzy nadal tak ostrożnie podejmują decyzję o rozpoczynaniu nowych inwestycji? Czy możliwe są oczekiwane przez niektórych klientów spadki cen? Wnioski, które można wysnuć na podstawie danych NBP, są odmienne.

Program bezpieczny kredyt pozwolił na zakup mieszkania wielu klientom, którzy jeszcze rok temu dostawali z banków odmowną decyzję. Także rosnąca zdolność kredytowa w znaczący sposób wpłynęła na rynek nieruchomości. Kolejną zauważalną zmianą na rynku pierwotnym jest zmniejszająca się różnica pomiędzy ceną ofertową a tą transakcyjną. Bezpieczny kredyt 2 procent okazał się być skutecznym bodźcem do wzrostu średnich cen transakcyjnych mieszkań w największych polskich miastach – wynika z danych Bankier.pl udostępnionych przez Cenatorium. Tradycyjnie, najbardziej podrożały najmniejsze lokale. Różnice w cenach są znaczące. Dlaczego jednopokojowe mieszkania w stanie deweloperskim kosztują najwięcej w przeliczeniu na jeden metr? Winne są koszty stałe ponoszone przez dewelopera, które w przypadku kawalerek rozkładają się na mniejszą liczbę mkw. Małe jest w tym konkretnym przypadku po prostu droższe. Średnie ceny mieszkań, zawsze należy więc analizować, uwzględniając tę zależność.

Zmiana cen mieszkań na bydgoskim rynku nieruchomości zauważalna była już w III kwartale tego roku. Średnie ceny mieszkań wzrosły, bo zwiększyła się zdolność kredytowa klientów. Widząc tak duże zainteresowanie zakupem mieszkania, deweloperzy podnosili ceny, żeby chociaż trochę powetować sobie zastój sprzed roku. Podaż nadal jest ograniczona, a do gry wrócili inwestorzy. Aktualna sytuacja jest korzystny dla tych deweloperów, którzy w ubiegłym roku nie rezygnowali z rozpoczynania nowych inwestycji. Teraz wiedzą, że podjęte ryzyko się opłaciło.

Według danych z portalu rynekpierwotny.pl średnie ceny kawalerek od dewelopera w Bydgoszczy, w listopadzie 2023 roku to 10 754 zł za mkw. Pogłębiają się różnice pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym. Jesienią tego roku, nawet 5 tysięcy taniej możemy zapłacić za metr kwadratowy mieszkania z drugiej ręki.

Prognozy cen mieszkań zdaniem analityków PKO BP, wskazują na możliwy wzrost do połowy 2024 roku nawet o 15%. Aktualnie mamy wysoki popyt gotówkowy i kredytowy oraz ograniczoną podaż, która nie zwiększy się radykalnie w 2024 roku, ponieważ liczba wydanych pozwoleń na budowę wydanych ciągu ostatniego roku zmalała. Oferta mieszkań się kurczy. Wzrost ceny metra kwadratowego jest więc naturalną konsekwencją tych zdarzeń. Jednak doświadczenia minionych lat wskazują, że oczekiwania cenowe deweloperów nie zawsze idą w parze z możliwościami klientów. Co prawda cały czas obserwujemy rosnący popyt na kredyty hipoteczne i wzrost cen mieszkań, a podaż nie jest duża. Jednak już pod koniec 2024 na rynku mogą pojawić się nowe oferty.

Czy opisana powyżej sytuacja może wywołać spadki cen? Paweł Grabowski z BIG Property uważa, że skoro mamy radykalny wzrost cen spowodowany gwałtownym podbiciem popytu przez bezpieczny kredyt 2 proc., a popyt większy niż podaż, to może raczej prowadzić do dalszych zwyżek cen – ocenia.

Zdaniem eksperta, trend wzrostu może się zatrzymać, gdy skończą się dopłaty do preferencyjnych kredytów. Nie będzie to jednak oznaczało spadku cen, tylko ich stabilizację. Wzrost cen mieszkań jest zatem prognozowany przynajmniej do połowy 2024 roku. Najwyższe ceny mieszkań jeszcze przed nami! Taki uważa znakomita większość analityków i ekspertów z dziedziny nieruchomości. Kluczowy wpływ na sytuację w przyszły rok na pewno będą miały preferencyjne kredyty hipoteczne. Ich utrzymanie skutecznie nakręca popyt.