Prognozy dla rynku mieszkaniowego na 2023 rok

Rynek nieruchomości do wybuchu pandemii przeżywał prawdziwą hossę. Powszechna dostępność kredytów hipotecznych umożliwiała zakup mieszkania nawet przy niewygórowanych zarobkach. Sytuacja radykalnie zmieniła się za sprawą pandemii, wybuchu wojny na Ukrainie i gospodarczych następstw nowej sytuacji w Europie i na świecie.

Czy sytuacja zmieni się w 2023 roku? Jakie są prognozy? Na jakie ceny mieszkań mogą liczyć klienci na rynku pierwotnym i rynku wtórnym? W naszym artykule postaramy się odpowiedzieć na te pytania. Na podstawie danych pozyskanych z biura informacji kredytowej przedstawimy, jaka jest aktualna wartość udzielanych kredytów hipotecznych i sprawdzimy, czy sytuacja może zmienić się na lepsze.

W minionym roku znacząco wzrosły stopy procentowe, rozhulała się inflacja, podrożały ceny materiałów i usług budowalnych. Kredyty hipoteczne stały się dostępne tylko na nielicznych, a wszechobecna drożyzna w znaczący sposób ograniczała naszą zdolność nabywczą. Zakup własnego mieszkania dla wielu klientów, którzy nie dysponowali znaczącą ilością gotówki na "wkład własny", stał się praktycznie niemożliwy i zmusił do korzystania z rynku najmu. To był naprawdę trudny czas. Zarówno dla kupujących, jak i sprzedających.

W ubiegłym roku deweloperzy doświadczyli spadku popytu gotówkowego, znacząco obniżyła się też wartość wypłaconych kredytów hipotecznych. Z danych Biura Informacji Kredytowej opublikowanych w grudniu 2022 roku wynika, że wartość Indeksu była mniejsza o 63 proc. niż w 2021. Jest to jeden z najgorszych wyników od 16 lat.

To m.in. dlatego deweloperzy, w odpowiedzi na mniejsze zainteresowanie, zwiększyli liczbę akcji promocyjnych, zmniejszyli swoje marże oraz podejmowali decyzje o zamrażaniu lub nierozpoczynaniu nowych inwestycji.

Czy wiosna 2023 przyniesie znaczącą zmianę i poprawę sytuacji? Czy rynek nieruchomości w 2023 roku ma szansę na powrót do hossy z 2019, czy 2020? Wiele czynników wskazuje, że raczej nie, ale wcale nie musi to oznaczać spadku ceny mieszkań. Dlaczego?

Żeby odpowiedzieć na to pytanie, trzeba przeanalizować elementy, które mają bezpośredni wpływ na finalne ceny mieszkań. Zdaniem ekspertów,  w 2023 roku powinna ustabilizować się sytuacja na rynku materiałów budowlanych. Jest szansa na obniżenie cen stali czy aluminium. Prognozowany spadek w 2023 r. to ok. 5 proc. Na światowych rynkach spadek cen był już widoczny w IV kw. ubiegłego roku.

Jednak na tym kończą się pozytywne informacje dla klientów planujących kupno mieszkania w tym 2023 roku i liczących na zmasowane obniżki. Inne czynniki mogą spowodować, że ceny mieszkań utrzymają się na dotychczasowym poziomie lub wzrosną.

Ceny nieruchomości w ostatnich latach poszybowały znacząco do góry. Zgodnie z informacjami opublikowanymi przez NBP, średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym dla 7 największych miast w Polsce wzrosła pomiędzy IV kw. 2021 r. i III kw. 2022 r.  łącznie o 10,9 proc. Z najnowszych prognoz ekonomistów Credit Agricole wynika, że średnia stawka za metr kwadratowy będzie nadal rosła. Skąd takie przewidywanie w czasach obniżonego popytu?

Eksperci Credit Agricole wskazują, że roczna dynamika cen mieszkań uzależniona jest w dużej mierze od stopy bezrobocia oraz od cen materiałów budowlanych. Dynamika polskiego PKB w 2023 r. obniży się, jednak nadal będzie dodatnia, dlatego nie powinniśmy zaobserwować znaczącego wzrostu bezrobocia. Korelacja tych współczynników pozwala przewidywać, że w całym 2023 roku ceny nieruchomości nie spadną i pozostaną na poziomie zbliżonym do aktualnego lub lekko wzrosną.

Wielu klientów boleśnie odczuło w ubiegłym roku obniżenie zdolności kredytowej. Uzyskanie kredytu hipotecznego w 2022 r. stało się nie lada wyzwaniem. W kwietniu ubiegłego roku weszła w życie rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która kazała bankom urealnić zakładane w wyliczeniach koszty życia osób wnioskujących o kredyt oraz przyjmować, że stopa procentowa wzrośnie o 5 p.p. To znacznie podniosło koszt kredytów, zarówno tych z oprocentowaniem stałym, jak i zmiennym i ograniczyło ich dostępność.

Komisja Nadzoru Finansowego na wniosek Prezesów Zarządów Banków oraz Dyrektorów oddziałów instytucji kredytowych ws. oceny zdolności kredytowej przedstawiła stanowisko, zgodnie z którymminimalną zmianą stopy procentowej, jaka powinna być przyjmowana w procesie oceny zdolności kredytowej przy udzielaniu kredytów oprocentowanych zmienną i okresowo stałą stopą procentową będzie 2,5 p.p. Zdaniem analityków może to zwiększyć dostępność kredytów.

Oczekiwane ożywienie na rynku mieszkań ma przynieś także nowy rządowy program Pierwsze Mieszkanie. Co prawda ruszy dopiero w drugiej połowie roku, ale wiele osób spełniających wstępne kryteria udziału w programie, zdecydowało o wstrzymaniu decyzji zakupowych do jesieni.

Przypomnijmy, że program Pierwsze Mieszkanie skierowany jest do osób do 45. roku życia, które zamierzają kupić swoje pierwsze mieszkanie. W ramach programu nie ma żadnych limitów dotyczących cen czy metrażu. Pierwsze mieszkanie można nabyć od dewelopera, jak i dotychczasowego właściciela.

Do tej pory nie nastąpił oczekiwany przez poszukujących własnego lokum, radykalny spadek ofertowych cen mieszkań na rynku wtórnym, ale widać lekką obniżkę transakcyjnej ceny mieszkań. Oznacza to, że sprzedający są bardziej elastyczni i skłonni do negocjacji. Spadek cen mieszkań z rynku wtórnego był zauważalny pod koniec 2022 roku, ale już początek 2023 przyniósł stabilizację cen i nic nie wskazuje na to, aby sytuacja ta miała się zmienić. Mieszkania na rynku wtórnym, co do zasady są tańsze niż te kupowane od dewelopera, co ma znaczenie dla coraz mniej zasobnych klientów. W Bydgoszczy na początku 2023 roku średnia cena za 1 m² takiego mieszkania kształtuje się w okolicach 6075zł.

Za przyczyną m.in. wysokiej inflacji nasze oszczędności dosłownie topnieją w oczach. Żadna lokata bankowa, na której trzymamy gotówkę, nam tego nie zrekompensuje. Nadal więc warto rozważyć ulokowanie oszczędności w nieruchomościach i policzyć, jaka będzie zyskowność inwestycji mieszkaniowej zwłaszcza tej kupionej za gotówkę. Przeciętna rentowność inwestycji, zgodnie z raportem Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, podsumowanie 2022 r., rośnie. W styczniu było to 4,5% netto, a w listopadzie już 5,61% netto (po odliczeniu podatku i wszystkich kosztów związanych z zakupem i utrzymaniem mieszkania). Odpowiedź na pytanie, czy warto kupić mieszkanie inwestycyjne w 2023 roku, jest pozytywna. To nadal się opłaci. A co z zakupem na potrzeby własne? Odpowiedź jest podobna. Jeśli za gotówkę to zdecydowanie tak!

Według ekonomistów Credit Agricole, w kolejnych kwartałach tego roku, stopa bezrobocia ma zwiększyć się do 3 proc. wobec 2,6 proc. zanotowanych w III kw. 2022 r. Taka prognoza ma związek z oczekiwanym „miękkim lądowaniem” całej gospodarki  po cięższym dla niej okresie. Zgodnie z tym scenariuszem cenny mieszkań nie powinny już ulegać drastycznym zmianom, a rynek będzie się stabilizował. Zmiana w rekomendacji KNF, o której pisaliśmy w artykule, poprawi dostępność kredytową i wpłynie na obliczanie tzw. zdolności, ale nie będzie to miało znaczącego wpływu na cały rynek. To może się zmienić, dopiero gdy wyraźnie spadnie poziom stóp procentowych.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym powinna się ustabilizować. Bez dużych wzrostów cen, ale też bez radykalnych obniżek w 2023 r. Po ciężkim ubiegłym roku część osób, które miały zamiar kupić mieszkanie na kredyt, ale wysokie stopy procentowe im to uniemożliwiły, zapewne wkrótce wróci na rynek. Pomoże złagodzenie rekomendacji KNF dla kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem i wprowadzenia preferencyjnego kredytu z niskim oprocentowaniem przez okres 10 lat. Kredyt na 2% ma zostać uruchomiony nie później niż w III kwartale 2023 roku. W marcu pojawią się także nowe limity cenowe w programie „Mieszkanie bez wkładu”. Czy te propozycje zwiększą dostępność mieszkań ? Analitycy są umiarkowanymi optymistami, bo czynników w skali makro i mikro, które mogą mieć na to wpływ, jest naprawdę dużo. W przyszłym roku raczej nie należy spodziewać się dużego wzrostu cen ani ich spadków. Warto podejmować jednak indywidualne negocjacje z deweloperem, żeby je obniżyć. Według danych zagregowanych przez NBP w sześciu największych miastach Polski średnia cena ofertowa wynosiła w 2022 roku 10 860 zł za mkw., a cena transakcyjna 10 374 zł. To oznacza 5 procent różnicy, czyli średnio 486 zł za każdy kupiony metr kwadratowy. Jeżeli więc w 2023 liczyć na obniżki ceny mieszkań, to właśnie w takim przypadku.

•  Mieszkanie bez wkładu własnego. Kto może skorzystać ?
• Odbiór mieszkania od dewelopera