Umowa deweloperska – na co należy zwrócić uwagę?

Od 1 lipca 2022 roku obowiązuje tzw. nowa ustawa deweloperska, która wprowadziła dodatkowe mechanizmy służące ochronie praw nabywcy lokalu. Jakie to zmiany i czym skutkują podczas podpisywania umowy deweloperskiej? Tego dowiecie się z naszego artykułu. Wyjaśnimy również, co oznaczają pojawiające się w umowie deweloperskiej pojęcia, takie jak: ustanowienie odrębnej własności lokalu,przeniesienia własności czy bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego. Odpowiemy również na najistotniejsze pytanie, czy umowa deweloperska jest bezpieczna i jakie są skutki odstąpienia od umowy.

Zawarcie umowy deweloperskiej jest określeniem wzajemnych zobowiązań między deweloperem a klientem, nazywanym w umowie nabywcą zainteresowanymkupnem mieszkania w trakcie jego budowy. Podpisanie umowy deweloperskiej dokonuje się w formie aktu notarialnego.

To istotne, ponieważ tylko taka, podpisana u notariusza umowa jest ważna. Umowa deweloperska zabezpiecza interesy nabywcy i precyzyjnie określa zobowiązania dewelopera w zakresie wybudowania nieruchomości i późniejszego, już po zakończeniu budowy, przeniesienia prawa własności. Umowa deweloperska jest jedną z trzech umów, jakie nabywcy nieruchomości podpisują z deweloperem. Często poprzedzana jest umową rezerwacyjną.

Zdecydowanie tak. To m.in. dlatego ma formę aktu notarialnego. Musi być zgodna z przepisami prawa i sprawdzenie tego spoczywa na notariuszu, który jest gwarantem jej legalności. Wzór umowy deweloperskiej jest obowiązkowym elementem prospektu informacyjnego. Prospekt musi być przygotowany przez dewelopera przed rozpoczęciem sprzedaży. Nowa, obowiązująca od 1 lipca 2022 roku, ustawa znacznie rozszerzyła listę dokumentów, których możemy domagać się od dewelopera, gdy chcemy zawrzeć nie tylko umowę deweloperską, ale nawet rezerwacyjną. Czego można oczekiwać?

Umowa deweloperska zawiera informacje określone w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jakie konkretnie?

Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych. Informacje o stanie prawnym nieruchomości, obowiązku ponoszenia kosztów oraz ich wysokości. W treści umowy deweloperskiej powinny znaleźć się zapisy o terminach przeniesienia własności i ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Powierzchnia i usytuowanie mieszkania, które kupuje nabywca. Mieszkanie będące przedmiotem umowy musi mieć tzw. kartę prezentującą układ pomieszczeń. Umowa deweloperska zawiera także informacje na temat terminu i zakres prac wykończeniowych, warunkach odbioru lokalu oraz rękojmi za wady.

Cena lokalu i warunki płatności (w tym informacja o tzw. transzach, czyli wysokości i terminach wpłat) wraz z informacjami o kosztach prowadzenia rachunku.

Określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron. Warto wiedzieć, że wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.

Umowa deweloperska musi również w jasny sposób informować o warunkach odstąpienia od umowy.

Odstąpić od umowy może zarówno deweloper (np. gdy nie otrzymał w terminie należnej zapłaty), jak i klient. W jakiej sytuacji jest to możliwe?

Gdy klient chce odstąpić od umowy deweloperskiej, ma dwie możliwości. Po pierwsze można skorzystać z umownegoprawa do odstąpienia od umowy. Tego zapisu nie regulują zapisy ustawy, ale umowa pomiędzy klientem i deweloperem. Postanowienie dotyczące możliwości skorzystania z umownego prawa odstąpienia koniecznie musi zawierać termin, w którym można złożyć stosowne oświadczenie.

Jeżeli skorzystamy z takiej możliwości, należy wraz z deweloperem przedstawić zgodne oświadczenie o podziale środków zgromadzonych na rachunku powierniczym. Kolejna możliwość to ustawowe prawo do odstąpienia od umowy wynikające z przepisów przywoływanej ustawy.

Jeżeli nabywca zdecyduje się odstąpić od umowy na podstawie obowiązujących przepisów, musi przestrzegać obowiązujących regulacji. W jakim terminie i z jakich powodów można odstąpić od umowy deweloperskiej?

30 dni od daty podpisania umowy deweloperskiej – taki jest ustawowy termin, aby od niej odstąpić, jeżeli zaistniały następujące przesłanki:

• umowa deweloperska jest wadliwa, czyli nie zawiera określonych w ustawie informacji,
• informacje w umowie deweloperskiej odbiegają od prospektu deweloperskiego, a klient nie został poinformowany o wprowadzonych zmianach,
• klient nie otrzymał prospektu informacyjnego (ze wszystkimi załącznikami) lub informacje z prospektu informacyjnego  i załączników są niezgodne ze stanem faktycznym.

Ustawa pozwala nabywcy na odstąpienie od umowy w przypadku przekroczenia przez dewelopera terminów. Sprawdzenie umowy deweloperskiej pod kątem formalno-prawnym należy do obowiązków notariusza.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej, aby było ważne, musi być złożone na piśmie i zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej nieruchomości. To ważne, bo taki wpis roszczenia o wybudowanie, wyodrębnienie i przeniesienie prawa własności lokalu został dokonany podczas podpisania umowy deweloperskiej.

Gdy umowa deweloperska zostanie unieważniona, bank i deweloper zwracają środki. Określenie warunków zwrotu też powinno się znaleźć w umowie deweloperskiej, jak również informacja, jakiej wysokości obowiązywać będą odsetki czy kary dla stron. Więcej szczegółów na ten temat znaleźć można:

• art. 395 Kodeksu cywilnego oraz art. 13, art. 14, art. 29 – art. 31 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Najpełniejszym prawem jest własność odrębna, nazywana czasami pełną własnością. Gdy mamy takie prawo, stan prawny nieruchomości pozwala na dysponowanie nie tylko mieszkaniem, ale także prawem do gruntu pod budynkiem oraz wszelkich części budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali. Gdy deweloper nie dotrzyma terminu zawarcia umowy przenoszącej własność, również mamy prawo do rezygnacji z umowy. Jednak zanim to zrobimy, należy wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin 120 dni na przeniesienie prawa własności nieruchomości.

Co do zasady lubimy posiadać. Szczególnie mieszkanie, ale warto wiedzieć, że samo zawarcie umowy nie wystarczy, aby powstała odrębna własności lokalu. Prawo własności powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Dlatego ważne, aby poza opisywanymi powyżej standardowymi postanowieniami zawartymi w umowie zawrzeć szczegółowe zapisy istotne dla określenia udziałów przypadających poszczególnym właścicielom lokali w nieruchomości wspólnej. To zracjonalizuje sprawne i prawidłowe zarządzania nieruchomością.

Zarówno umowa deweloperska, jak i umowa przedwstępna są dokumentami dotyczącymi zakupu nieruchomości. Na czym więc polega różnica? Umowa deweloperska dotyczy obowiązków i praw stron w zakresie procesu inwestycyjnego.Umowa przedwstępna podpisywana jest, gdy obiekt stanowiący przedmiot umowy już istnieje.

Czym jest umowa deweloperska i umowa przedwstępna w kontekście przekazania praw własności? Różnica jest istotna. Umowa przedwstępna zawierana podczas sprzedaży, nie przenosi na nabywcę własności nieruchomości. Dlatego zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego stanowi istotne zabezpieczenie praw nabywcy w późniejszym przeniesieniu prawa własności nieruchomości.

Bezpieczeństwo i jeszcze raz bezpieczeństwo. To z punktu widzenia klienta angażującego w zakup mieszkania swoje oszczędności, najważniejsze co zapewnia umowa deweloperska. Zapisy są precyzyjne i chronią nabywcę. Co prawda nadal, od czasu do czasu w mediach pojawią się historie rodem z początku lat 90, gdy deweloperzy upadali i przepadali bez wieści, ale w obecnym stanie prawnym można je odłożyć do lamusa.

Nowa ustawa i umowa deweloperska są skoncentrowane na zabezpieczeniu interesów klienta, zapewniając szeroki dostęp do informacji znajdującej się w dyspozycji dewelopera. Wzór prospektu zawiera m.in. informacje o limicie gwarancji bankowej przysługującym w sytuacji ewentualnej upadłości banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Umowa deweloperska jest tylko jedną z umów podpisywanych przez klienta podczas zakupu nieruchomości. Finałem postanowień zawartych w umowie deweloperskiej jest notarialna umowa przenosząca własność, o czym pisaliśmy powyżej. Dopiero wtedy nabywca staje się właścicielem. Bycie właścicielem oznacza, że należy zadbać o wiele administracyjnych czynności, o których pisaliśmy w artykule poświęconym formalnościom po zakupie mieszkania. Warto również wiedzieć, że nowa ustawa deweloperska zawiera regulacje umowy rezerwacyjnej. Taka umowa musi zostać zawarta w formie pisemnej, zawierać informacje na temat metrażu, położenia i układu pomieszczeń mieszkania, które zamierzamy kupić.

Proces zakupu mieszkania, dzięki precyzyjnym uregulowaniom prawnym jest bezpieczny i nieskomplikowany. Wymaga jednak starannego czytania wszystkich zapisów. Pamiętajmy, że notariusz odpowiada jedynie za formalno-prawną zgodność umowy z obowiązującymi przepisami. Dlatego czytajmy i domagajmy się precyzyjnej odpowiedzi na wszystkie pytania.

Każda nasza wątpliwość powinna być wyjaśniona, bo umowa deweloperska jest obszerna i zawiera wiele informacji oraz pojęć, które nie są powszechnie znane. Nie każdy nabywca wie, że zobowiązanie do spełnienia świadczenia pieniężnego oznacza, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić. Popularna nie jest również wiedza np. na temat użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Dlatego naszym zdaniem warto pytać i domagać się satysfakcjonującej odpowiedzi.

Kupując mieszkanie należy pamiętać o dodatkowych kosztach. Jak pisaliśmy, tylko umowa deweloperska zawarta w formie aktu notarialnego jest ważna. Na koszt składa się wynagrodzenie notariusza,czyli tzw. taksa, której wysokość jest regulowana Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości i obliczana jest na podstawie wartości nieruchomości. Zgodnie z prawem notariusz pobiera 50% tej kwoty od nabywcy i 50% od dewelopera. Jeżeli przedmiotem transakcji jest mieszkanie o wartości 60 000 zł do 1 000 000 zł to maksymalna taksa notarialna wyniesie 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.

Doliczyć należy także koszt wypisu aktu notarialnego. Wypisy to nic innego jak kolejne egzemplarze umowy. Zapłacić trzeba także 150 zł za wpis do księgi wieczystej. Aby poznać ostateczny koszt wypisów i aktów notarialnych, trzeba doliczyć 23% podatku VAT.

• Kupno mieszkania od dewelopera, co trzeba wiedzieć
• Odbiór mieszkania od dewelopera