Wykończenie mieszkania – koszt robocizny 2022

Zastanawiasz się nad kosztem wykończeniem mieszkania w stanie deweloperskim? Chcesz zrobić to jeszcze w tym roku, żeby wprowadzać się przed świętami? Chciałbyś wiedzieć, ile to będzie kosztować?

W tym artykule postaramy się podpowiedzieć, jak zaplanować budżet, na czym można zaoszczędzić, a na czym lepiej nie. Kalkulację przygotowaliśmy na podstawie cen materiałów i usług budowlanych oraz wykończeniowych, aktualnych we wrześniu i październiku 2022 roku.

Od kosztorysu, czyli wyliczenie wszystkich wydatków, trzeba zacząć. Koszty wykończenia mieszkania, nawet przy aktualnej dynamice na rynku usług, da się zaplanować. Znamy przecież swoje możliwości finansowe i oczekiwania, wiemy, jaki ma być standard wykończenia. Kosztorys szczególnie przyda się, gdy masz ograniczony budżet. Nieprzewidziane wydatki- nikt tego nie lubi prawda?

Wykończenie mieszkania zależy oczywiście od standardu, jaki chcemy osiągnąć, województwa, w jakim mieszkamy i budżetu, jakim dysponujemy. Na potrzeby artykułu przyjęliśmy średni standard.

Dla oszczędnych przygotowaliśmy też symulację, która przewiduje częściowo samodzielne wykończenie mieszkania. Oczywiście w możliwym, podstawowym zakresie. Proste prace wykończeniowe, jak np. malowanie ścian, możemy przecież wykonać sami i znacznie zaoszczędzić. Trudniejsze będzie montowanie elementów sanitarnych czy wykończenie kuchni. I to zadanie lepiej zostawić fachowcom.

To pytanie, które na pewno zadaliście sobie po przejrzeniu ofert usług na wykończenie mieszkania. To prawda jest drogo i coraz drożej. Jeszcze kilka lat temu przyjmowało się, że wykończenie mieszkania deweloperskiego w średnim standardzie, to dodatkowy koszt 1000 za metr kwadratowy. Standardowe wykończenie mieszkania o powierzchni 50 m2 kosztowałoby wówczas około 50 tysięcy. Niestety, to już od dawna nieaktualna wycena, a średni koszt wykończenia mieszkania zdecydowanie wzrósł.

Ceny wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim, czyli z rynku pierwotnego, są łatwiejsze do określenia. Z prospektu deweloperskiego, który jest załącznikiem do mowy, dowiemy się dokładnie, na jaki standard wykończenia (tynki, gładzie, podłogi, liczba przyłączeń itd.) możemy liczyć.

Zgodnie z danymi opublikowanymi przez portal Rynek Pierwotny, w 2022 roku generalny remont 50-metrowego lokalu to aktualnie wydatek rzędu 94 tys. zł. czyli prawie 2 razy drożej niż 2 czy 3 lata temu.

Wykończenie mieszkania jest coraz droższe, bo drożeją materiały budowlane i usługi. W ekspresowym tempie, w dodatku absolutnie wszystkie. Znacząco wydłużył się również czas oczekiwania na ekipę. W praktyce oznacza to, że ceny dzisiaj ustalone, za kilka miesięcy, gdy fachowcy już dotrą do naszego mieszkania, mogą być niekatulane.

Dlatego warto od razu podpisując umowę z ekipą, ustalić, o jaki procent może zwiększyć się koszt robocizny. Ustalenie akceptowalnego marginesu zmian oszczędzi nam przykrych niespodzianek.

Koniecznie sprawdź, ile będzie kosztowało ich wykorzystanie w Twoim mieszkaniu i dostosowanie do wybranej aranżacji. To ważne, bo np. koszt położenia m2 płytek jest zależny od ich wielkości i nakładu pracy. Inna jest cena robocizny za małe płytki, inna za wielkogabarytowe. Koszt zależy też od wybranego sposobu układania. Karo jest droższe! Kosztorys wykończenia mieszkania musi uwzględniać takie różnice, bo mogą one znacząco wpłynąć na całość.

Dla przykładu aktualny cennik układania glazury. Ceny brutto za m2 dla województwa dolnośląskiego wynoszą od 92,00 - do 173, a dla kujawsko-pomorskiego od 97,00 do 169. Podane ceny dotyczą położenia płytek, a przecież trzeba jeszcze przygotować podłoże. To dodatkowe koszty robocizny i materiałów. Trzeba doliczyć do wymienionych powyżej cen, od kilkunastu do kilkudziesięciu złotych za m2.

Ile może kosztować wykończenie łazienki w stanie deweloperskim, w nowym bloku? Drogo lub jeszcze drożej, bo łazienka i kuchnia zawsze kosztują najwięcej. Nasza stworzona na potrzeby artykułu łazienka, ma ok. 4 m2. Ile wydany na jej przystosowanie do użytkowania? Od razu załóżmy, że nie myślimy o super wysokim standardzie i nie wliczamy kosztów zakupu sprzętów AGD, np. pralki. Od czego zaczniemy?

Remont łazienki musi uwzględniać położenie i koszt płytek — na podłodzie i ścianach. Zakładamy, że płytki zostaną wyłożone na całej podłodze, czyli 4 m2 i 12 m2 ściany. Cennik w przypadku ścian i podłóg wygląda podobnie. Robocizna, zakup średniej jakości płytek w cenie około 55 złotych za m2 i niezbędnych dodatków oraz w sumie 16 m2 płytek do położenia to już ponad 3200 złotych. W kosztach nie uwzględniliśmy stawki malarza, bo możemy sami pomalować sufit, ani farby, bo na pewno zostanie trochę tej kupionej np. do kuchni.

Łazienka w stanie deweloperskim powinna być wyposażona w tzw. przyłącza, czyli punkty hydrauliczne. Powinna być również punkty instalacji elektrycznej. Pozostanie nam koszt robocizny i materiałów w celu ich rozprowadzenia i dostosowania do naszych potrzeb, to kolejne 2800-3000 złotych.

A przecież trzeba jeszcze dokupić lampy, umywalkę, toaletę i kabinę, na którą wydamy minimum 2000-2500 złotych, uwzględniając zakup baterii prysznicowej i dodatkowej deszczownicy. Zakup i montaż WC ze zbiornikiem zewnętrznym to kolejne 650-800 złotych wliczając koszt robocizny. Na szczęście w nowej łazience mamy już zamontowany nowy grzejnik, drzwi i ościeżnicę. Na to nie pieniędzy nie wydamy, co jest skromnym pocieszeniem wobec faktu, że przed nami kuchnia. Koszt wykończenia łazienki o powierzchni 4 m2 zamknie się w kwocie minimum 11 tysięcy złotych, przy zachowaniu naprawdę podstawowego standardu.

Kuchnia to kolejna poważna pozycja w naszym kosztorysie. Nie policzymy kosztów sprzętów AGD, koncentrując się na niezbędnych pracach wykończeniowych. Podobnie jak w łazience, tutaj również musimy policzyć koszt tzw. rozprowadzeń, bo punkty hydrauliczne i elektryczne powinny być przygotowane zgodnie z dokumentacją, która stanowi załącznik do umowy deweloperskiej. Kuchnia to podobny jak w łazience koszt podłogi. Pamiętajmy, że w tym miejscu, ze względu na gotowanie, panuje podwyższona wilgotność powietrza, a podłogi muszą być łatwe do utrzymania w czystości. Dlatego sprawdzą się płytki.

Załóżmy, że w naszym 50-metrowym mieszkaniu, kuchnia ma około 12 m2. Decydujemy się na pomalowanie ścian dobrą jakościowo farbą lateksową oraz ułożenie płytek ściennych w tzw. pasie roboczym do wysokości 1,5 m. Niezbędny będzie również zakup koniecznych elementów wyposażenia np. zlewozmywaka, armatury itd., najtaniej zrobimy zakupy w marketach budowlanych. Za standardowy, przyzwoitej jakości zlewozmywak zapłacimy ok. 250- 300 zł. Do tego kolejne 150-200 na baterię oraz 100 na zestaw wężyków, syfon i odpływ. Liczymy na to, że montażem zajmie się firma montująca meble, więc tego kosztu nie doliczamy.

To wszystko, co musimy w kuchni zrobić, to wydatek minimum 11.000-12.000. Nie licząc mebli i sprzętów AGD. Jeżeli dokupimy meble, to trzeba doliczyć minimum 1000 złotych za metr bieżący szafek, bo zabudowa kuchenna w ten sposób najczęściej jest wyceniania. Na pewno wydamy więc na kuchnię przynajmniej tyle samo ile na łazienkę.

Ten etap prac, jeżeli mamy już zrobioną przez dewelopera tzw. wylewkę i zdecydujemy się na ułożenie np. paneli, może się wydawać najmniej problematyczny. Wiele firm sprzedających podłogi, oferuje montaż w cenie. Jeżeli jednak nie zdecydujemy się na taki wariant, to trzeba doliczyć do kosztów zakupionej podłogi od 30 do 45 złotych za ułożenie m2. Możemy też wykonać tę czynność samodzielnie, zaopatrując się we wszystkie potrzebne materiały.

Zacznijmy od paneli. Te stosunkowo dobrej jakości zaczynają się już od 40 złotych za m2. Załóżmy, że kupimy takie trochę lepsze za 60 złotych i położymy je w salonie, który ma powierzchnię 20 m2. Panele to 1200 zł, a po doliczeniu koniecznych 5% na tzw. odrzuty, 1260 zł. Doliczamy podkład – około 10 zł za metr i folię za 3 zł za metr. Potrzebne będą też listwy – 7 x 20 zł za sztukę, narożniki, zaślepki. W sumie za materiały potrzebne do ułożenia podłogi w salonie o powierzchni 20 m2 zapłacimy 1711 złotych. Koszt położenia podłogi w pozostałych pokojach będzie adekwatny do metrażu i prosty do wyliczenia.

Dalsze wykończenie salonu, skoro mamy już podłogi, nie będzie tak kosztowe, jak wykończenie kuchni czy łazienki. Nie mamy tutaj generujących koszty tzw. rozprowadzeń hydraulicznych i elektrycznych. Możemy więc skupić się na kolejnych pracach.

Malowanie, o czym już pisaliśmy to jednak z tych czynności, które możemy wykonać samodzielnie. Za 100 złotych możemy kupić sobie kilka wałków, folię malarską, taśmę i zabrać się do pracy. Malowanie będzie łatwiejsze, jeżeli ściany są już pokryte gładzią i wyszlifowane. Ponieważ kuchnię i łazienkę już pomalowaliśmy (we wcześniejszych akapitach artykułu), skupmy się na salonie. 

Ile farby będziemy potrzebować, skoro nasz salon ma 20 m2?

1. Najpierw liczymy obwód. Jeśli pokój ma pokój 4 m x 5 m, to suma długości wszystkich ścian wynosi (4+4+5+5) czyli 18 metrów.

2. Żeby wyliczyć powierzchnię pokoju w metrach kwadratowych, musimy pomnożyć obwód – 18 m razy wysokość, która ma w naszym przypadku 2,6 m, czyli 18 m x 2,6 m = 46,80 m2.

Teraz powinniśmy od uzyskanego wyniku odjąć drzwi i okna (około 6 m2) i już wiemy, jaką powierzchnię mamy do pomalowania.

Sprawdzamy wydajność farby i możemy brać się do pracy! Chyba że wolicie powierzyć tę czynność fachowcom. Wtedy koszt wykończenia mieszkania zwiększy się o koszt robocizny.

Średnia cena malowania przez fachowca wynosi jesienią 2022 roku od 14 do 19 zł za m². Kosztorys wykończenia mieszkania musi jednak uwzględniać, że to cena podstawowej usługi, malowanie dwiema, czasami trzema warstwami. Planując prace malarskie, należy pamiętać, że każda kolejna warstwa musi być nałożona po całkowitym wyschnięciem poprzedniej. Fachowcy, z którymi współpracujemy w ramach programu "mieszkanie pod klucz", zalecają, aby przerwa pomiędzy malowaniem wynosiła minimum 12 godzin.

Na pewno tak, jeżeli mamy czas i chęć. Wykonanie gładzi, rozprowadzenie instalacji hydraulicznej czy instalacji elektrycznej, tych czynności zdecydowanie nie polecamy do samodzielnego wykonania. Ale jest wiele prac, które możemy wykonać sami, bez potrzeby korzystania z usług fachowców. Koszt robocizny znacznie obniżymy, jeśli zdecydujemy się na samodzielne malowanie ścian. Naprawdę, jeśli zachowamy należytą staranność i obejrzymy kilka filmików z poradami na ten temat, trudno coś zepsuć. A nawet gdybyśmy zepsuli, to łatwo naprawić. Samodzielnie możemy położyć też tapety i podłogi. To dość proste prace, a wykonywane całą rodziną mogą dać nie tylko oszczędności, ale tez wiele radości i satysfakcji z samodzielnego wykonanego zadania.

Niestety, jak wynika z naszych wyliczeń, wykończenia mieszkania, nawet w średnim standardzie, to naprawdę niemały wydatek. Planując wydatki, warto pamiętać, że najwięcej będziemy musieli wydać na kuchnię i łazienkę, bo drogie są materiały budowlane oraz prace instalacyjne. Trudno także funkcjonować bez kabiny prysznicowej czy sanitariatu.

Z powodu wysokich kosztów robocizny nie warto oszczędzać na płytkach, armaturze, czy tzw. białym montażu. Chcemy przecież, aby to wyposażenie służyło nam jak najdłużej. Im mniejsze mieszkanie, tym koszt robocizny i materiałów w przeliczeniu na metr kwadratowy będzie wyższy. W kuchni czy łazience niezależnie od wielkości musi się przecież znaleźć odpowiednia liczba gniazdek, kontaktów itd. Dobra wiadomość jest taka, że całkiem sporo można zaoszczędzić na pracach, które wykonamy samodzielnie. Nawet jeżeli nasze pierwsze malowanie nie będzie perfekcyjne, to przecież trening czyni mistrza.

• Mieszkania dla seniorów
• Czy warto teraz kupić mieszkanie?