Zakup mieszkania na firmę

W artykule poszukamy odpowiedzi na pytanie, czy warto kupić nieruchomość na firmę, wyjaśnimy, jakie są wady i zalety takiego zakupu i podpowiemy, jak skorzystać z możliwości, jaką jest odliczenie VAT czy podatku dochodowego. Artykuł uwzględnia przepisy obowiązujące w 2025 roku, w tym zakaz amortyzacji nieruchomości mieszkalnych. Nie wiesz, czy kupno mieszkania na firmę to dobra inwestycja i jak zrobić to najmniejszym kosztem? Czytaj dalej.

• Jakie nieruchomości można kupić na firmę?
• Jakie podatki zapłacisz przy zakupie mieszkania lub innej nieruchomości na firmę?
• Jakich formalności trzeba dopełnić przy zakupie mieszkania na firmę?
• Czy to dobra inwestycja i czy zakup mieszkania na firmę ma jakieś wady?

Gdy prowadzisz działalność gospodarczą, możesz kupić mieszkanie, dom lub inną nieruchomość na firmę, czyli w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sprawdźmy, czy jest to opłacalne rozwiązanie i jak się ma kosztów prowadzenia działalności.

Szczególnie istotną kwestią przy ocenie wszystkich za i przeciw są podatki, dlatego skoncentrujemy się na szeregu korzyści podatkowych, w tym możliwości odliczenia podatku dochodowego i podatku VAT. Sprawdzimy także, co może być kosztem uzyskania przychodu i jaka jest stawka amortyzacji w kontekście obowiązujących w 2025 roku regulacji prawnych.

Przepisy nie definiują dokładnie, jaką nieruchomość można kupić na firmę. Nie ma więc formalnych ograniczeń, do co typu nieruchomości, jeśli służy ona działalności gospodarczej lub jest celem tej działalności, np. lokal użytkowy do prowadzenia biura, mieszkanie na wynajem krótkoterminowy, magazyn czy grunt pod inwestycję. Pamiętaj jednak, że dla urzędu skarbowego często istotne są nawet detale. Przed zakupem nieruchomości na firmę upewnij się, że:

• interesujący Cię lokal lub grunt może być wpisany do ewidencji środków trwałych,
• nieruchomość na pewno można wykorzystać do celów działalności gospodarczej.

Każda nieruchomość zakupiona przez osobę prywatną czy osobę fizyczną wymaga opłacenia podatku od jej zakupu i w tym kontekście nie ma znaczenia, czy nabycie nieruchomości ma cele mieszkaniowe, czy inwestycyjne. W zależności od tego, czy kupujesz nieruchomość na rynku pierwotnym, czy wtórnym, zapłacisz podatek PCC lub podatek VAT.

Podatek PCC – czyli podatek od czynności cywilnoprawnych, dotyczy zakupu nieruchomości z rynku wtórnego. Wysokość podatku PCC jest stała. Dla jego naliczenia kluczowa jest wartość mieszkania. PCC wynosi 2% wskazanej w akcie notarialnym ceny.

Podatek VAT zapłacisz, gdy dom lub nowe mieszkanie zostało kupione od innego przedsiębiorcy/firmy. Najczęściej jest to zakup mieszkania od dewelopera. Podatek jest już zawarty w cenie mieszkania i nie wymaga dodatkowych czynności. Podatek ten wynosi 8% dla mieszkań o powierzchni do 150 mkw. lub 23% w przypadku nieruchomości powyżej 150 mkw.

W przypadku zakupu nieruchomości przez osobę fizyczną można odliczyć podatek VAT, ale od tej reguły jest wyjątek. Przedsiębiorca wynajmujący zakupioną nieruchomość w celach mieszkaniowych, nie może dokonać odliczenia VAT-u naliczonego przy zakupie nieruchomości. Inaczej jest, gdy zakupione mieszkanie przeznaczone jest na wynajem krótkoterminowy, czyli spełnia kryteria działalności opodatkowanej. Rachunki służące utrzymaniu nieruchomości można również wliczyć do kosztów uzyskania przychodu, co pozwoli na odliczenia od podatku dochodowego.

Niezależnie od tego, czy kupujesz mieszkanie na firmę, czy jako osoba prywatna, konieczne jest dopełnienie określonych formalności. Podstawa to akt notarialny przy zawarciu umowy sprzedaży nieruchomości. Następnie jako właściciel firmy musisz zadbać o odprowadzenie odpowiednich podatków (omówiliśmy to powyżej). Kolejna formalność, której musi dopełnić przedsiębiorca po zakupie nieruchomości, to wprowadzenie jej do ewidencji środków trwałych firmy.

Mieszkanie kupione na firmę może być wynajmowane. Zysk, który jest osiągany z tego tytułu, będzie przychodem z działalności, rozliczanym fakturą. Najkorzystniejszym podatkowo rozwiązaniem jest wynajem mieszkania innemu przedsiębiorcy – co pozwala na odliczenie VAT w pełnej wysokości. Najlepiej, gdy dokonując zakupu nieruchomości w ramach działalności gospodarczej, w pełni wykorzystamy ją do prowadzenia firmy. Pozwala to bowiem odliczyć cały podatek z faktury zakupowej.

Koszty związane z eksploatacją nieruchomości (np. rachunki za media) można wliczyć do kosztów uzyskania przychodu, czyli odliczyć od podatku. Odpisy amortyzacyjne były w przeszłości jedną z największych zaleta zakupu nieruchomości na firmę. Jednak w 2023 roku wprowadzono w tym zakresie obostrzenia. Podatku od czynności cywilnoprawnych nie można zaliczyć bezpośrednio do kosztów PIT. Obecnie nie można go też rozliczyć poprzez odpisy amortyzacyjne.

Jeśli jednak finansujesz zakup mieszkania na firmę kredytem hipotecznym, masz możliwość wliczenia wysokości odsetek od kredytu mieszkaniowego w koszty prowadzonej firmy. 

Kupując mieszkanie na firmę, przedsiębiorca musi liczyć się też z pewnymi mankamentami. Dotyczą one przede wszystkim ewentualnej sprzedaży nieruchomości oraz odliczania amortyzacji. Jeżeli chcesz sprzedać mieszkanie zakupioną na firmę, pamiętaj, że dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości podlega opodatkowaniu tak jak inne dochody z działalności. Przy większej kwocie transakcji może być to całkiem spore obciążenie podatkowe.

Ponadto, jeśli dom lub mieszkanie są częścią majątku firmy, stawki podatku od nieruchomości są wyższe, niż dla osób fizycznych. Jeżeli jednak prowadzisz działalność gospodarczą, to na pewno warto rozważyć zakup nieruchomości na firmę. Jest to korzystne ze względu na podatki, jednak wymaga staranności w prowadzonej dokumentacji i znajomości regulacji prawnych w tym zakresie.

Szukasz sposobów na dochód pasywny w firmie? Chcesz zdywersyfikować źródła dochodu? Sprawdź aktualną ofertę Grupy Moderator, w której znajdziesz szeroki wybór nowych mieszkań w Bydgoszczy i okolicach. 

Masz pytania lub wątpliwości dotyczące poszczególnych inwestycji? Skontaktuj się ze specjalistami z Grupy Moderator!