Co lepsze na wynajem – kawalerka czy mieszkanie dwupokojowe?

Mimo wysokich cen nieruchomości, większość ekspertów jest zgodna, że zakup mieszkania pod wynajem to cały czas dobra inwestycja. To świetna forma długoterminowej lokaty kapitału, zabezpieczającej oszczędności przed inflacją – i zapewniającej bezpieczeństwo inwestycji. Jedną z ważniejszych kwestii pozostaje jednak wybór lokalu o odpowiednim metrażu w celu uzyskania atrakcyjnego zwrotu. W tym kontekście warto zastanowić się, czy lepszym rozwiązaniem na wynajem jest kawalerka, czy mieszkanie dwupokojowe. Jak do tego podejść, o czym warto pamiętać przed zakupem i czego nie powinno zabraknąć w wynajmowanym mieszkaniu? Czytaj dalej!

• Mieszkanie na wynajem – kawalerka czy większy lokal?
• Czy warto kupować kawalerkę na wynajem?
• Czy dobrym zakupem inwestycyjnym jest mieszkanie 2-pokojowe?
• W co warto zainwestować w kontekście wynajmu krótkoterminowego?
• W co wyposażyć mieszkanie na wynajem?

Przy wyborze mieszkania pod wynajem musisz wziąć pod uwagę kilka czynników, takich jak cena, lokalizacja czy metraż – przy czym wielkość lokalu należy rozpatrywać raczej w kategoriach liczby dostępnych pokojów, niekoniecznie pod kątem dostępnej powierzchni użytkowej. Specjaliści i doświadczeni gracze rynku nieruchomości kierują się prostą zasadą: ważna jest jak największa liczba pomieszczeń przy jak najmniejszym metrażu. Często okazuje się, że bardziej opłacalnym rozwiązaniem jest kupno mieszkania dwupokojowego o wielkości zbliżonej do kawalerki, niż lokalu o identycznej lub nawet większej powierzchni, ale tylko z jednym pokojem.

To niezwykle istotna informacja w kontekście przyszłej inwestycji w nieruchomości – choć warto pamiętać, że nie jest to sztywna reguła, która obowiązuje w każdym przypadku. Może się bowiem zdarzyć, że zakup kawalerki w centrum dużego miasta (Bydgoszczy, Krakowa, Poznania czy Gdańska) będzie się opłacać bardziej niż wybór mieszkania 2-pokojowego, ale ulokowanego na obrzeżach. Stopa zwrotu będzie tutaj wyższa ze względu na dogodną lokalizację – w Bydgoszczy będą to mieszkania m.in. na Bielawach, Bocianowie czy Śródmieściu. Nieco dalszym, ale wciąż rozchwytywanym kierunkiem jest także dzielnica Bartodzieje. 

Ciekawostka: Na polskim rynku dostępnych jest szacunkowo nieco ponad 1 mln mieszkań na wynajem (stan na sierpień 2023 r.)

Jako inwestor poszukujący mieszkania, które chciałby potem wynająć, powinieneś rozważyć kilka dodatkowych aspektów:

• znalezienie odpowiedniej grupy docelowej – mieszkanie dla singla, mieszkanie dla pary itd.;
• wiek budynku;
• standard mieszkania i dostępne wyposażenie;
• plany zagospodarowania pobliskiego terenu w dłuższej perspektywie czasu;
• przyszłe zyski – szybkość i wielkość zwrotu z inwestycji;
• wzrost wartości lokalu w czasie;
• pamiętaj, że przy zakupie mieszkania pod wynajem ważna jest chłodna kalkulacja i analiza własnych potrzeb – zastanów się, czy jest to inwestycja, która ma na siebie zarabiać w długim terminie, czy np. za jakiś czas planujesz przekazać lokal do użytku swoim dzieciom.

Cena, położenie nieruchomości, dostępna powierzchnia czy standard – te wszystkie elementy mają znaczący wpływ na koszty wynajmu, a także liczbę potencjalnych przyszłych lokatorów zainteresowanych ofertą. Czy zatem korzystniejszy będzie wynajem kawalerki, czy dwupokojowego mieszkania? Jakie mieszkanie opłaca się kupić w celach inwestycyjnych?

Kawalerki zwykle dość szybko znajdują nabywców – zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. To najmniejsze i teoretycznie najtańsze nieruchomości. Dlaczego teoretycznie? Przyglądając się analizom cenowym uwzględniającym przeliczenie kwoty na metr kwadratowy, okazuje się, że wcale nie wypadają aż tak korzystnie pod kątem finansowym. Jeśli szukasz lokalu na zakup pod wynajem o jak najniższej cenie za metr kwadratowy, możesz być zawiedziony.

Patrząc jednak na cenę całego lokalu, mieszkanie dwupokojowe faktycznie będzie droższe. Kawalerka oferuje niższy próg wejścia, przez co jej zakup za gotówkę będzie możliwy także dla osób, które nie dysponują milionowym kapitałem. Dużym plusem jest fakt, że chętnych na wynajem jednopokojowego mieszkania praktycznie nigdy nie brakuje – szczególnie wśród studentów i młodych dorosłych, którzy stawiają pierwsze kroki w samodzielnym życiu. Także osoby przeprowadzające się do miast w celach zawodowych wybierają często niewielkie nieruchomości na wynajem w przystępnych cenach. Kawalerki idealnie pokrywają się z ich oczekiwaniami. 

Rozstrzał cen za wynajem i zakup kawalerki w Polsce jest olbrzymi. W listopadzie 2024 r. wynajem kawalerki o powierzchni do 40 mkw. był wyceniany w Warszawie na blisko 3 tys. zł/m-c (dane Otodom Analytics). Z kolei średnie ceny zakupu kawalerki na koniec 2024 roku wynosiły od około 5200 zł za metr kwadratowy w najtańszych miastach, przez 10-11 tys. zł w miastach takich jak Gdynia, Szczecin czy Poznań, kończąc na 13-16 tys. zł/mkw. w najdroższych miastach Polski – Gdańsku, Wrocławiu, Krakowie czy Warszawie.

W Bydgoszczy najtańsze kawalerki z naszej oferty to aktualnie (wrzesień 2025) koszt 266 tys. zł za lokal w stanie deweloperskim. W przeliczeniu na metr kwadratowy jest to od 9500 do 10500 zł w zależności od lokalizacji. A co z realnymi kosztami wynajmu małego jednopokojowego mieszkania? Obecnie średnia cena wynajmu kawalerki w Bydgoszczy wynosi około 1700 zł miesięcznie, co oznacza niewielki wzrost w stosunku do poprzedniego roku, kiedy kwoty wahały się w zakresie 1300-1700 zł.

Jeśli spojrzymy na mieszkania dwupokojowe pod kątem dopasowania do rynku najmu oraz zmieniających się trendów i potrzeb lokatorów, są one jedną z lepszych form inwestycji. Do takiego lokalu mogą wprowadzić się różne grupy najemców: single poszukujący większej przestrzeni mieszkalnej, pary bez dzieci, jak i małe rodziny (2+1, czasami 2+2) – jest to zatem bardzo wygodne i uniwersalne rozwiązanie dla właściciela. Statystyki i obserwacje branży nieruchomości wskazują wyraźnie, że mieszkania dwupokojowe pod wynajem cieszą się wśród najemców dużą popularnością. 

Wynajem 2-pokojowego mieszkania gwarantuje właścicielowi większą rentowność inwestycji i mniejsze ryzyko pustostanu. Oczywiście lokal lokalowi nierówny – "dwójka" może mieć zarówno 30-35 m2 (kompaktowe mieszkania dwupokojowe z niewielką strefą sypialnianą), jak i ponad 40 m2. Różna może być też lokalizacja. Aspekty te wpływają na ostateczną cenę nieruchomości, wysokość pobieranego czynszu i średni czas zwrotu z inwestycji. 

Zakup nowego mieszkania 2-pokojowego w 2025 r. to średni koszt ok. 10-16 tys. zł/mkw. Za najem lokalu o wielkości ok. 50 m2 trzeba było zapłacić średnio 2000-3000 zł/m-c w zależności od miasta.

W Bydgoszczy średnie ceny najmu utrzymywały się poniżej 2000 zł (1600-1700 zł). Z kolei zakup mieszkania dwupokojowego oznacza teraz średni wydatek od nieco ponad 335 tys. zł cena za metr kwadratowy to ok. 95000 zł.

Eksperci podkreślają negatywny wpływ programu BK 2% oraz prognozują dalsze zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Nie bez znaczenia pozostaje fakt, że w ciągu ostatnich lat nieco zmniejszyła się liczba lokali oddawanych do użytku. Mniej mieszkań i zwiększony popyt na nieruchomości prowadzi do jednego wniosku – dalsze wzrosty cen za metr kwadratowy są raczej nieuniknione. 

Kawalerka na wynajem – wady i zalety

Warto pamiętać, że mieszkania dwupokojowe są z reguły stabilniejsze dzięki mniejszym rotacjom lokatorów. W kontekście najmu na krótki termin lepiej mogą sprawdzić się kawalerki – szczególnie te położone w atrakcyjnej lokalizacji, np. w centrach miast turystycznych czy biznesowych. Największą popularnością cieszą się mieszkania 1-pokojowe z wydzieloną strefą sypialnianą. 

Odpowiednie wyposażenie mieszkania na wynajem ma kluczowe znaczenie dla przyciągnięcia najemców i zapewnienia konkurencyjnej ceny wynajmu. Niezależnie od tego, czy decydujesz się na kawalerkę, czy mieszkanie dwupokojowe, podstawowe wyposażenie powinno obejmować kompletnie urządzoną kuchnię z niezbędnym sprzętem AGD – lodówką, kuchenką (najlepiej indukcyjną), piekarnikiem oraz zmywarką, która jest coraz częściej oczekiwana przez najemców. W łazience konieczna jest pralka, która w małych mieszkaniach często stanowi jeden z najważniejszych elementów wyposażenia.

Salon czy główny pokój powinien być wyposażony w wygodną sofę (idealnie rozkładaną w przypadku kawalerek), stolik kawowy, szafę lub komodę oraz telewizor. Nie można zapomnieć o oświetleniu – zarówno głównym, jak i dodatkowym (lampy stojące, kinkiety), które tworzy przytulną atmosferę. W sypialni (w przypadku mieszkań dwupokojowych) niezbędne są łóżko, szafa oraz stolik nocny.

Coraz większego znaczenia nabiera szybki Internet – to często pierwsza rzecz, o którą pytają potencjalni najemcy. Warto zainwestować w wysokiej jakości router i zapewnić stabilne połączenie Wi-Fi w całym mieszkaniu. Dodatkowo praktyczne rozwiązania jak suszarka na pranie, żelazko, odkurzacz czy podstawowe przybory kuchenne znacznie zwiększają atrakcyjność oferty.

Pamiętaj, że standard wyposażenia powinien być dostosowany do grupy docelowej najemców i lokalizacji mieszkania. Mieszkania w centrach miast biznesowych mogą wymagać wyższego standardu i nowoczesnych rozwiązań technologicznych, podczas gdy lokale w dzielnicach studenckich mogą być wyposażone bardziej funkcjonalnie, z naciskiem na praktyczność i trwałość.

W jakie mieszkanie opłaca się inwestować – kupować kawalerkę czy lepszym pomysłem będzie zakup mieszkania dwupokojowego? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie bez porównania dwóch konkretnych nieruchomości. Decyzja powinna być uzależniona przede wszystkim od tego, ile będzie wynosić stopa zwrotu, czyli jaka będzie rentowność takiej inwestycji. Może się okazać, że zarówno mniejsze mieszkanie typu studio, jak i lokal dwupokojowy będą tak samo dobrym lub nietrafionym wyborem.

Wiele zależy od lokalizacji (konkretnego miasta, dzielnicy), liczby pokoi, kosztów utrzymania mieszkania czy możliwości finansowych inwestora. Zakup lokalu dwupokojowego lub większego wydaje się bardziej przyszłościowy i bezpieczniejszy w kontekście realiów rynku najmu – tj. odporności na zmieniające się trendy. Z kolei najdroższe kawalerki o metrażu ok. 30 mkw w centrach dużych miast prawdopodobnie zawsze będą cieszyć się popularnością wśród najemców krótko- i długoterminowych. W obliczu rosnących cen nieruchomości w dobrych lokalizacjach to właśnie zakup i najem kawalerki może okazać się bardziej opłacalny dla właściciela. 

Pamiętaj, by zawsze dokładnie przeanalizować charakterystykę wybranej nieruchomości – w tym ceny transakcyjne i średnie ceny najmu w okolicy – a następnie obliczyć spodziewane stopy zwrotu z inwestycji. Ważne, by zrobić to zarówno dla kawalerek, jak i mieszkań 2-pokojowych dostępnych obecnie na rynku. 

Chcesz kupić kawalerkę lub lokal o większym metrażu? Sprawdź ofertę Grupy Moderator, gdzie znajdziesz szeroki wybór mieszkań w Bydgoszczy i okolicach z rynku pierwotnego. 

Masz pytania lub wątpliwości dotyczące poszczególnych inwestycji? Skontaktuj się ze specjalistami z Grupy Moderator!