Oferta Ukraina: Ми говоримо українською і російською
Co lepsze na wynajem - kawalerka czy mieszkanie dwupokojowe?

Co lepsze na wynajem - kawalerka czy mieszkanie dwupokojowe?

Choć w ostatnich latach ceny nieruchomości zauważalnie wzrosły, eksperci podkreślają, że zakup mieszkania pod wynajem wciąż jest opłacalnym posunięciem. To świetna forma lokaty długoterminowej, zabezpieczającej kapitał przed galopującą inflacją – i zapewniającej bezpieczeństwo inwestycji. Jedną z ważniejszych kwestii pozostaje jednak wybór lokalu o odpowiednim metrażu w celu uzyskania atrakcyjnego zwrotu. W tym kontekście warto zastanowić się, czy lepszym rozwiązaniem na wynajem będzie kawalerka, czy mieszkanie dwupokojowe. Jak do tego podejść i o czym warto pamiętać przed zakupem? Czytaj dalej!

Czego dowiesz się z tego tekstu? 

  • Mieszkanie na wynajem – kawalerka czy większy lokal?
  • Czy warto kupować kawalerkę na wynajem?
  • Czy dobrym zakupem inwestycyjnym będzie mieszkanie 2-pokojowe?
  • W co warto zainwestować w kontekście wynajmu krótkoterminowego?

Wynajem kawalerki czy większego mieszkania? W co warto zainwestować?

Przy wyborze mieszkania pod wynajem musisz wziąć pod uwagę kilka czynników, takich jak cena, lokalizacja czy metraż – przy czym wielkość lokalu należy rozpatrywać raczej w kategoriach liczby dostępnych pokojów, niekoniecznie pod kątem dostępnej powierzchni użytkowej. Specjaliści i doświadczeni gracze rynku nieruchomości kierują się prostą zasadą: ważna jest jak największa liczba pomieszczeń przy jak najmniejszym metrażu. Okazuje się, że bardziej opłacalnym rozwiązaniem będzie kupno mieszkania dwupokojowego o wielkości zbliżonej do kawalerki, niż lokalu o identycznej lub nawet większej powierzchni, ale tylko z jednym pokojem.

To niezwykle istotna informacja w kontekście przyszłej inwestycji w nieruchomości – choć warto pamiętać, że nie jest to sztywna reguła, która będzie obowiązywać w każdym przypadku. Może się bowiem zdarzyć, że zakup kawalerki w centrum dużego miasta (Bydgoszczy, Krakowa, Poznania czy Gdańska) będzie się opłacać bardziej niż wybór mieszkania 2-pokojowego, ale ulokowanego na obrzeżach. Stopa zwrotu będzie tutaj wyższa ze względu na dogodną lokalizację – w Bydgoszczy będą to mieszkania m.in. na Bielawach, Bocianowie czy Śródmieściu. Nieco dalszym, ale wciąż rozchwytywanym kierunkiem jest także dzielnica Bartodzieje. 

 

Ciekawostka: Na polskim rynku dostępnych jest szacunkowo nieco ponad 1 mln mieszkań na wynajem (stan na sierpień 2023 r,)

 

Jako inwestor poszukujący mieszkania, które chciałby potem wynająć, powinieneś rozważyć kilka dodatkowych aspektów:

  • znalezienie odpowiedniej grupy docelowej – mieszkanie dla singla, mieszkanie dla pary itd.;
  • wiek budynku;
  • standard mieszkania i dostępne wyposażenie;
  • plany zagospodarowania pobliskiego terenu w dłuższej perspektywie czasu;
  • przyszłe zyski – szybkość i wielkość zwrotu z inwestycji;
  • wzrost wartości lokalu w czasie;
  • pamiętaj, że przy zakupie mieszkania pod wynajem ważna jest chłodna kalkulacja i analiza własnych potrzeb – zastanów się, czy jest to inwestycja, która ma na siebie zarabiać w długim terminie, czy np. za jakiś czas planujesz przekazać lokal do użytku swoim dzieciom.

 

Cena, położenie nieruchomości, dostępna powierzchnia czy standard – te wszystkie elementy mają znaczący wpływ na cenę wynajmu, a także liczbę potencjalnych przyszłych lokatorów zainteresowanych ofertą. Czy zatem korzystniejszy będzie wynajem kawalerki czy dwupokojowego mieszkania? Jakie mieszkanie opłaca się kupić w celach inwestycyjnych?

Kawalerka kusi niższą ceną zakupu

Kawalerki zwykle dość szybko znajdują nabywców – zarówno na rynku wtórnym, jak i pierwotnym. To najmniejsze i teoretycznie najtańsze nieruchomości. Dlaczego teoretycznie? Przyglądając się analizom cenowym uwzględniającym przeliczenie kwoty na metr kwadratowy, okazuje się, że wcale nie wypadają aż tak korzystnie pod kątem finansowym. Jeśli szukasz lokalu na zakup pod wynajem o jak najniższej cenie za metr kwadratowy, możesz być zawiedziony.

 

Patrząc jednak na cenę całego lokalu, mieszkanie dwupokojowe faktycznie będzie droższe. Kawalerka oferuje niższy próg wejścia, przez co jej zakup za gotówkę będzie możliwy także dla osób, które nie dysponują milionowym kapitałem. Dużym plusem jest fakt, że chętnych na wynajem jednopokojowego mieszkania praktycznie nigdy nie brakuje – szczególnie wśród studentów i młodych dorosłych, którzy stawiają pierwsze kroki w samodzielnym życiu. Także osoby przeprowadzające się do miast w celach zawodowych wybierają często niewielkie nieruchomości na najem w przystępnych cenach. Kawalerki idealnie pokrywają się z ich oczekiwaniami. 

Średnie ceny wynajmu i zakupu kawalerki w Polsce

Rozstrzał cen za wynajem i zakup kawalerki w Polsce jest olbrzymi. W grudniu ubiegłego roku w Warszawie przekroczona została psychologiczna bariera 3000 zł/m-c za najem (dane Otodom Analytics). Z kolei średnie ceny zakupu kawalerki wynosiły od 5200 zł (Zabrze, Sosnowiec), przez 10-11 tys, zł (Gdynia, Szczecin, Poznań), kończąc na 13-16 tys, zł/mkw. w najdroższych miastach Polski – Gdańsku, Wrocławiu, Krakowie czy Warszawie (dane z lutego 2023 r.)

 

W Bydgoszczy pod koniec grudnia 2023 r. za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba było zapłacić ponad 9 tys. zł.  Łatwo więc obliczyć, że średni koszt kawalerki o powierzchni 30 mkw. wynosił ok. 270 tys. zł. A co z realnymi kosztami wynajmu małego jednopokojowego mieszkania? W ogłoszeniach dostępnych na popularnych portalach internetowych najczęściej pojawiają się kwoty w zakresie 1300-1700 zł. 

Mieszkanie dwupokojowe. Droższa, ale bezpieczniejsza inwestycja

Jeśli spojrzymy na mieszkania dwupokojowe pod kątem dopasowania do rynku najmu oraz zmieniających się trendów i potrzeb lokatorów, są one jedną z lepszych form inwestycji. Do takiego lokalu mogą wprowadzić się różne grupy najemców: single poszukujący większej przestrzeni mieszkalnej, pary bez dzieci, jak i małe rodziny (2+1, czasami 2+2) – jest to zatem bardzo wygodne i uniwersalne rozwiązanie dla właściciela. Statystyki i obserwacje branży nieruchomości wskazują wyraźnie, że mieszkania dwupokojowe pod wynajem cieszą się wśród najemców dużą popularnością. 

 

Wynajem 2-pokojowego mieszkania gwarantuje właścicielowi większą rentowność inwestycji i mniejsze ryzyko pustostanu. Oczywiście lokal lokalowi nierówny – "dwójka" może mieć zarówno 30-35 m2 (kompaktowe mieszkania dwupokojowe z niewielką strefą sypialnianą), jak i ponad 40 m2. Różna może być też lokalizacja. Aspekty te wpływają na ostateczną cenę nieruchomości, wysokość pobieranego czynszu i średni czas zwrotu z inwestycji. 

Średnie ceny wynajmu i zakupu mieszkania dwupokojowego w Polsce

Zakup nowego mieszkania 2-pokojowego pod koniec 2023 r. wiązał się ze średnim kosztem ok. 15-16 tys. zł/mkw., co wiązało się bezpośrednio ze zmniejszoną podażą. Za najem lokalu o wielkości ok. 40 m2 trzeba było zapłacić średnio 2000-2500 zł/m-c w zależności od miasta.

W Bydgoszczy średnie ceny najmu utrzymywały się poniżej 2000 zł (1600-1700 zł). Z kolei zakup mieszkania dwupokojowego oznacza teraz średni wydatek rzędu 380-400 tys. zł (cena za metr kwadratowy to ok. 9500 zł – stan na luty 2024 r,).

Według badań przeprowadzonych przez Polski Instytut Ekonomiczny (PIE) rok 2024 przyniesie dalsze podwyżki cen mieszkań. Eksperci podkreślają negatywny wpływ programu BK 2% oraz prognozują dalsze zainteresowanie kredytami hipotecznymi za sprawą planowanego na ten rok programu Mieszkanie na Start. Nie bez znaczenia pozostaje fakt, że w ciągu najbliższych 12 miesięcy liczba lokali oddawanych do użytku ma być najmniejsza od 2018 roku. Mniej mieszkań i zwiększony popyt na nieruchomości prowadzi do jednego wniosku – dalsze wzrosty cen za metr kwadratowy są raczej nieuniknione. 

Lepsza kawalerka czy mieszkanie dwupokojowe na wynajem krótkoterminowy?

Warto pamiętać, że mieszkania dwupokojowe są z reguły stabilniejsze dzięki mniejszym rotacjom lokatorów. W kontekście najmu na krótki termin lepiej mogą sprawdzić się kawalerki – szczególnie te położone w atrakcyjnej lokalizacji, np. w centrach miast turystycznych czy biznesowych. Największą popularnością cieszą się mieszkania 1-pokojowe z wydzieloną strefą sypialnianą. 

Jakie kupić mieszkanie na wynajem – podsumowanie

W jakie mieszkanie opłaca się inwestować – kupować kawalerkę czy lepszym pomysłem będzie zakup mieszkania dwupokojowego? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie bez porównania dwóch konkretnych nieruchomości. Decyzja powinna być uzależniona przede wszystkim od tego, ile będzie wynosić stopa zwrotu, czyli jaka będzie rentowność takiej inwestycji. Może się okazać, że zarówno mniejsze mieszkanie typu studio, jak i lokal dwupokojowy będą tak samo dobrym lub nietrafionym wyborem.

 

Wiele zależy od lokalizacji (konkretnego miasta, dzielnicy), liczby pokoi, kosztów utrzymania mieszkania czy możliwości finansowych inwestora. Zakup lokalu dwupokojowego lub większego wydaje się bardziej przyszłościowy i bezpieczniejszy w kontekście realiów rynku najmu – tj. odporności na zmieniające się trendy. Z kolei najdroższe kawalerki o metrażu ok. 30 mkw w centrach dużych miast prawdopodobnie zawsze będą cieszyć się popularnością wśród najemców krótko- i długoterminowych. W obliczu rosnących cen nieruchomości w dobrych lokalizacjach to właśnie zakup i najem kawalerki może okazać się bardziej opłacalny dla właściciela. 

 

Pamiętaj, by zawsze dokładnie przeanalizować charakterystykę wybranej nieruchomości – w tym ceny transakcyjne i średnie ceny najmu w okolicy – a następnie obliczyć spodziewane stopy zwrotu z inwestycji. Ważne, by zrobić to zarówno dla kawalerek, jak i mieszkań 2-pokojowych dostępnych obecnie na rynku. 

 

Chcesz kupić kawalerkę lub lokal o większym metrażu? Sprawdź ofertę Grupy Moderator, gdzie znajdziesz szeroki wybór mieszkań w Bydgoszczy i okolicach z rynku pierwotnego. 

Masz pytania lub wątpliwości dotyczące poszczególnych inwestycji? Skontaktuj się ze specjalistami z Grupy Moderator!