Najem krótkoterminowy przez lata funkcjonował w Polsce niemal bez osobnych regulacji – na styku przepisów o usługach hotelarskich, prawa podatkowego i prawa lokalowego. To właśnie ma się zmienić. 8 października 2026 roku Sejm uchwalił ustawę porządkującą najem krótkoterminowy, która wprowadza m.in. obowiązkowy rejestr obiektów, kary administracyjne oraz nowe uprawnienia gmin, wspólnot i spółdzielni.
Dla właścicieli mieszkań, inwestorów i osób planujących zakup nieruchomości to istotna zmiana. Poniżej wyjaśniamy, co dokładnie zakładają nowe przepisy o najmie krótkoterminowym, kogo dotyczą i od kiedy mają obowiązywać – z zastrzeżeniem, że ustawa jest wciąż w toku prac legislacyjnych.
Czego dowiesz się z tego tekstu?
- Co zakłada uchwalona przez Sejm ustawa o najmie krótkoterminowym.
- Jak nowe przepisy definiują najem krótkoterminowy.
- Czym jest rejestr CWTON i jakie obowiązki nakłada.
- Jakie uprawnienia zyskują gminy, wspólnoty i spółdzielnie.
- Jakie grożą kary i od kiedy zmiany mają wejść w życie.
- Co nowe zasady oznaczają dla kupujących mieszkanie.
Najem krótkoterminowy – nowe przepisy w pigułce
Uchwalona ustawa nowelizuje przede wszystkim ustawę o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych (wraz z kilkoma innymi ustawami). Jej celem jest uporządkowanie rynku mieszkań na wynajem krótkoterminowy, zwiększenie bezpieczeństwa gości oraz danie lokalnym społecznościom narzędzi reagowania na uciążliwości.
Najważniejsze zmiany w najmie krótkoterminowym to:
- obowiązkowa rejestracja obiektów w centralnym wykazie i nadanie im numeru identyfikacyjnego,
- kary administracyjne do 50 000 zł za naruszenie obowiązków,
- możliwość wyznaczania przez gminy stref wyłączonych spod najmu krótkoterminowego,
- prawo wspólnot i spółdzielni do zakazania usług hotelarskich w swoich budynkach,
- wdrożenie unijnych wymogów dotyczących gromadzenia i udostępniania danych o najmie krótkoterminowym.
W kolejnych sekcjach omawiamy te rozwiązania szczegółowo.
Jak nowe przepisy definiują najem krótkoterminowy?
Zgodnie z uchwaloną ustawą najem krótkoterminowy to wynajem trwający do 30 dni, świadczony na rzecz jednego klienta naraz. Takie udostępnianie lokalu traktowane jest jak usługa hotelarska – a to oznacza konkretne obowiązki, przede wszystkim rejestracyjne i w zakresie bezpieczeństwa.
To rozróżnienie jest istotne, bo oddziela klasyczny wynajem krótkoterminowy (turystyczny, na krótkie pobyty) od wynajmu długoterminowego, zawieranego zwykle na miesiące lub lata, który rządzi się odrębnymi zasadami i nie podlega nowym wymogom dotyczącym usług hotelarskich.
Warto też pamiętać, że usługi hotelarskie obejmują nie tylko mieszkania. Przepisy o usługach hotelarskich odnoszą się również do innych obiektów oferujących miejsca noclegowe – od pokoi gościnnych i domów, po pola biwakowe, gdzie usługą jest m.in. ustawienie namiotów czy przyczep samochodowych. W centrum nowej regulacji jest jednak najpopularniejszy segment: ogólnie dostępne wynajmowanie mieszkań i domów turystom na krótki okres.
Rejestr CWTON – nowy obowiązek wynajmujących
Sercem reformy jest obowiązkowa ewidencja obiektów. Każdy lokal przeznaczony na najem krótkoterminowy ma zostać zarejestrowany i otrzymać indywidualny numer identyfikacyjny, a dane trafią do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) – centralnego rejestru prowadzonego na poziomie krajowym. Rejestracja ma odbywać się online, na podstawie składanych oświadczeń, w których właściciel podaje m.in. dane identyfikacyjne oraz kontaktowe.
W praktyce oznacza to, że:
- legalnie wynajmować i reklamować można będzie wyłącznie obiekty wpisane do tego specjalnego rejestru – numer trzeba będzie podawać m.in. w ogłoszeniach na platformach internetowych, takich jak Airbnb czy Booking.com,
- obowiązki obejmą również platformy internetowe, które mają weryfikować numery rejestracyjne, przekazywać okresowe raporty o wynajmowanych obiektach i usuwać oferty niespełniające wymogów,
- rejestr ma zapewnić większą przejrzystość rynku i powiązać konkretny lokal z odpowiedzialnym za niego podmiotem.
Polskie rozwiązania wpisują się w szersze, unijne regulacje. Rozporządzenie UE 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 roku – w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących najmu krótkoterminowego – jest stosowane od 20 maja 2026 roku i nakłada m.in. obowiązki na platformy internetowe. Samo rozporządzenie UE wymaga jednak utworzenia krajowych systemów rejestracji – i właśnie temu służy polski rejestr CWTON, tworzony na mocy uchwalonej ustawy. Obowiązek rejestracji ma przy tym dotyczyć obiektów niezależnie od formy rozliczeń wynajmującego – o czym więcej w sekcji poświęconej najmowi bez działalności gospodarczej.
Kary i kontrole – co grozi za naruszenia?
Nowe przepisy o najmie krótkoterminowym wprowadzają realne sankcje. Za naruszenie obowiązków przewidziano karę administracyjną do 50 000 zł oraz możliwość wykreślenia obiektu z rejestru.
Zasady wykreślenia są precyzyjne: obiekt traci wpis, jeżeli w ciągu sześciu miesięcy od pierwszego stwierdzonego przypadku odnotowano łącznie trzy naruszenia dotyczące bezpieczeństwa lub porządku publicznego. Ponowna rejestracja będzie możliwa dopiero po roku.
Co ważne, kontrole obiektów będą mogli inicjować sami mieszkańcy, wspólnoty i spółdzielnie. Kontrola może obejmować wymogi techniczne i przeciwpożarowe oraz kwestie bezpieczeństwa i porządku publicznego – zarówno w obrębie obiektu, jak i w częściach wspólnych budynku. Daje to mieszkańcom realne narzędzie zgłaszania nieprawidłowości, a w reagowanie na uciążliwości włączone są również władze lokalne. To istotne wsparcie dla osób, które mieszkają na stałe w budynkach, gdzie część lokali funkcjonuje w modelu krótkiego najmu.
Nowe uprawnienia wspólnot i spółdzielni
Jedną z najdalej idących zmian jest prawo wspólnot i spółdzielni do zakazania usług hotelarskich w lokalach danej nieruchomości.
- We wspólnocie mieszkaniowej taki zakaz mogą wprowadzić właściciele lokali w drodze uchwały.
- W spółdzielni mieszkaniowej decyzję podejmuje walne zgromadzenie, przy czym wymagana jest większość powyżej 50% uprawnionych do głosowania.
- Po podjęciu uchwały przedsiębiorcy prowadzący najem krótkoterminowy w danym budynku będą mieli sześć miesięcy na zakończenie tej działalności.
Dla rynku mieszkaniowego to sygnał, że o dopuszczalności najmu krótkoterminowego w konkretnym budynku współdecydować będzie jego społeczność – a nie wyłącznie właściciel pojedynczego lokalu.
Gminne strefy wolne od najmu krótkoterminowego
Ustawa daje też narzędzia samorządom. Rada gminy – na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta – będzie mogła wyznaczyć obszar, na którym usługi hotelarskie w lokalach mieszkalnych zostaną czasowo wyłączone. To właśnie te zapisy są często opisywane jako „strefy wolne od mieszkań dla turystów”.
Uchwały gmin będą mogły przewidywać wyjątki – podmiotowe, przedmiotowe lub czasowe – co pozwoli dopasować ograniczenia do lokalnej sytuacji. Rozwiązanie ma odpowiadać przede wszystkim na problemy miejscowości i dzielnic silnie obciążonych ruchem turystycznym, w których najem krótkoterminowy wypycha z rynku najem długoterminowy.
Najem krótkoterminowy bez działalności gospodarczej – czy nadal możliwy?
To jedno z najczęstszych pytań właścicieli mieszkań. Jeśli posiadasz mieszkanie i rozważasz jego krótkoterminowe wynajmowanie, forma rozliczeń ma znaczenie podatkowe. Dotychczas taki najem prowadzono zarówno w ramach działalności gospodarczej, jak i jako najem krótkoterminowy bez działalności – tzw. najem prywatny, rozliczany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – o ile nie przybierał on zorganizowanego i ciągłego charakteru typowego dla prowadzenia działalności.
Uchwalone przepisy nie znoszą tego rozróżnienia, a zasady opodatkowania przychodów z najmu – czyli podatki – pozostają odrębną kwestią. Wprowadzają jednak nową warstwę obowiązków: rejestrację obiektu w CWTON oraz wymogi dotyczące bezpieczeństwa – w tym wymagania sanitarno-epidemiologiczne i przeciwpożarowe, służące przede wszystkim gościom (najemcom), którym obiekt jest udostępniany. Wymogi te mają dotyczyć świadczenia usług hotelarskich niezależnie od formy rozliczeń z fiskusem, a ich spełnienie będzie konieczne, by legalnie wynajmować.
Odrębnym zagadnieniem, o którym łatwo zapomnieć, jest prawo budowlane. Intensywny najem krótkoterminowy może być traktowany jak zmiana sposobu użytkowania lokalu, a brak jej zgłoszenia może skutkować karami, a w skrajnych przypadkach nawet wstrzymaniem użytkowania obiektu. Trzeba jednak zaznaczyć, że krótki najem nie zawsze zmienia sposób użytkowania budynku – ocena zależy od skali i charakteru działalności.
Ponieważ ustawa jest wciąż procedowana, a kwalifikacja konkretnego przypadku – podatkowa i budowlana – zależy od okoliczności, decyzję warto skonsultować z doradcą podatkowym lub radcą prawnym.
Od kiedy obowiązują nowe przepisy?
Prace nad regulacją prowadziło Ministerstwo Sportu i Turystyki, a projekt ustawy przewidywał etapowe wchodzenie przepisów w życie. Jej część najważniejsza dla rynku mieszkaniowego ma zacząć obowiązywać z opóźnieniem:
- przepisy o zakazach uchwalanych przez wspólnoty i spółdzielnie oraz o gminnych strefach mają obowiązywać od 1 stycznia 2028 roku,
- pozostałe przepisy – po upływie 14 dni od ogłoszenia ustawy.
Trzeba jednak wyraźnie podkreślić: na dzień powstania tego artykułu (październik 2026) ustawa została uchwalona przez Sejm i skierowana do Senatu. Nie jest jeszcze obowiązującym prawem – zanim to nastąpi, musi zakończyć się proces legislacyjny (Senat, podpis Prezydenta, ogłoszenie), a szczegółowe rozwiązania i terminy mogą jeszcze ulec zmianie.
Co nowe przepisy oznaczają dla kupujących mieszkanie?
Dla osób kupujących mieszkanie wnioski są dwojakie.
Dla inwestujących pod wynajem krótki najem pozostaje możliwy, ale staje się bardziej sformalizowany: dochodzi rejestracja w CWTON, wymogi bezpieczeństwa oraz ryzyko, że wspólnota, spółdzielnia lub gmina ograniczy taką działalność w danym budynku czy obszarze. Planując zakup mieszkania na wynajem krótkoterminowy, warto więc wcześniej sprawdzić uwarunkowania konkretnej lokalizacji i nieruchomości.
Decydując się na taki model, warto też realnie ocenić stronę operacyjną. Rynek najmu krótkoterminowego cieszy się dużą popularnością, a jego potencjał dochodowy jest często wyższy niż w przypadku wynajmu długoterminowego – jednak przychody są sezonowe i niestałe, zależne od obłożenia w krótkich okresach. Dochodzą też koszty związane z obsługą gości: regularne sprzątanie, wymiana pościeli, utrzymanie wyposażenia i bieżące drobne naprawy. Trzeba również pamiętać, że nowe regulacje, ograniczając podaż w części lokalizacji, mogą wpływać na ceny najmu.
Dla kupujących na własne potrzeby zmiany są raczej korzystne – porządkują sąsiedztwo i dają mieszkańcom realny wpływ na to, czy w ich budynku prowadzony jest ruch turystyczny. Nowe budownictwo, z jasnymi zasadami funkcjonowania wspólnoty, sprzyja przy tym przewidywalności i komfortowi codziennego życia.
Niezależnie od celu zakupu, śledzenie dalszych losów ustawy jest wskazane – to temat, który będzie się jeszcze doprecyzowywał.
Rozważasz zakup mieszkania w Bydgoszczy – na własne potrzeby lub pod wynajem? Pomożemy dobrać nieruchomość i wyjaśnimy, na co zwrócić uwagę w kontekście zmieniających się przepisów.
Grupa Moderator – Biuro Sprzedaży ul. Focha 12, 85-070 Bydgoszcz · 📞 52 322 37 52 · 796 909 909 · ✉️ sprzedaz@grupamoderator.pl
FAQ – najczęściej zadawane pytania
Co zmienia ustawa o najmie krótkoterminowym uchwalona w 2026 roku?
Wprowadza obowiązkową rejestrację obiektów w wykazie CWTON z numerem identyfikacyjnym, kary administracyjne do 50 000 zł, prawo wspólnot i spółdzielni do zakazania usług hotelarskich oraz możliwość wyznaczania przez gminy stref wyłączonych spod najmu krótkoterminowego.
Jak nowe przepisy definiują najem krótkoterminowy?
To wynajem trwający do 30 dni, świadczony jednemu klientowi naraz, traktowany jak usługa hotelarska.
Czym jest rejestr CWTON?
To Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych. Tylko zarejestrowany obiekt z numerem identyfikacyjnym będzie mógł być legalnie wynajmowany i reklamowany, m.in. na platformach rezerwacyjnych.
Czy wspólnota może zakazać najmu krótkoterminowego?
Tak. Właściciele lokali we wspólnocie mogą podjąć uchwałę zakazującą usług hotelarskich, a w spółdzielni decyduje walne zgromadzenie większością powyżej 50% uprawnionych do głosowania. Po uchwale przedsiębiorca ma sześć miesięcy na zakończenie działalności.
Czy można prowadzić najem krótkoterminowy bez działalności gospodarczej?
Rozróżnienie na najem prywatny i działalność gospodarczą pozostaje, ale nowe obowiązki – rejestracja w CWTON i wymogi bezpieczeństwa – mają dotyczyć świadczenia usług hotelarskich niezależnie od formy rozliczeń. Kwalifikację konkretnego przypadku warto skonsultować z doradcą podatkowym.
Od kiedy obowiązują nowe przepisy o najmie krótkoterminowym?
Przepisy o strefach gminnych oraz uchwałach wspólnot i spółdzielni mają wejść w życie 1 stycznia 2028 roku, a pozostałe – 14 dni po ogłoszeniu ustawy. Na październik 2026 ustawa jest jednak dopiero po uchwaleniu przez Sejm i przed dalszymi etapami legislacyjnymi.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Opisuje treść ustawy uchwalonej przez Sejm 8 października 2026 r., która na dzień publikacji nie jest jeszcze obowiązującym prawem i może ulec zmianie w toku dalszych prac legislacyjnych. Stan na: 12 października 2026.
