Dzisiejszy artykuł poświęcamy coraz popularniejszej formie najmu, jaką jest najem instytucjonalny. Wyjaśniamy, kto może zajmować się takim najmem, kogo chroni, czyje interesy zabezpiecza. Powiemy czym różni się najem instytucjonalny od najmu okazjonalnego i co powinna zawierać umowa najmu lokalu mieszkalnego dla każdej z wybranych form.
Czego dowiesz się z tego tekstu?
- Co to jest najem instytucjonalny?
- Dla kogo przeznaczona jest ta forma najmu?
- Jak wygląda umowa najmu instytucjonalnego?
- Czym się różni najem instytucjonalny od najmu okazjonalnego?
- Jak kształtuje się rynek najmu instytucjonalnego w Europie?
Kto może skorzystać z tej stosunkowo nowej formy najmu? Najem instytucjonalny przeznaczony jest dla osób fizycznych lub prawnych, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Jednak zgodnie z ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości najmem instytucjonalnym może zajmować się jednostka organizacyjna niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Co to jest najem instytucjonalny?
Najem instytucjonalny funkcjonuje od stosunkowo niedawna, bo został wprowadzony w 2017 roku, a jego definicja znajduje się w art. 19 f ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Mówi ona:
„umową najmu instytucjonalnego jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali”
Jednak co ważne, najem instytucjonalny podlega zasadniczo przepisom kodeksu cywilnego o najmie (art. 659 i n. k.c.).
Najem instytucjonalny to alternatywa dla tradycyjnego wynajmowania nieruchomości. Ten typ umowy przeznaczony jest dla przedsiębiorców zajmujących się komercyjnym wynajmem mieszkań i oferuje właścicielowi mieszkania czy lokalu użytkowego lepszą ochronę prawną w porównaniu do standardowej umowy wynajmu.
Umowa najmu instytucjonalnego pozwala na szybsze usunięcie lokatora, który nie stosuje się do jej zapisów, nie płaci lub nie chce opuścić lokalu po wygaśnięciu umowy.
Najem instytucjonalny dla kogo jest przeznaczony?
Kto może skorzystać z tej stosunkowo nowej formy najmu? Najem instytucjonalny przeznaczony jest dla osób fizycznych lub prawnych, które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. Jednak zgodnie z ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości najmem instytucjonalnym może zajmować się jednostka organizacyjna niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Czy to oznacza, że najem instytucjonalny jest zarezerwowany tylko dla tych, którzy prowadzą firmę? Odpowiedź jest jednoznaczna. Zdecydowanie tak, ale najem instytucjonalny pozwala na pośrednictwo. Najemca nie musi być właścicielem lokalu przeznaczonego pod wynajem.
Do prowadzenia działalności w zakresie najmu instytucjonalnego uprawnione są podmioty posiadające odpowiedni kod PKD 68.20.Z, czyli zajmujące się wynajmowaniem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Inwestorzy instytucjonalni odgrywają kluczową rolę w rozwoju tego segmentu rynku, wnosząc profesjonalizm i wysokie standardy zarządzania.
Najem instytucjonalny a lokale użytkowe
Wiemy już, kto może skorzystać z umowy najmu instytucjonalnego, ale czy każdy lokal może być przedmiotem takiego najmu? Przywoływana przez nas ustawa, nie definiuje przecież pojęcia „lokal mieszkalny”, czyli tego, co popularnie rozumiemy jako „mieszkanie”. Skąd wiemy, czy możemy skorzystać z tej formy najmu? Odpowiedź jest w tym przypadku precyzyjna i jednoznaczna. Umowa najmu może być podpisana, gdy chodzi o „lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuk” (art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy). Umowa najmu instytucjonalnego nie może być zatem stosowana do lokali usługowych.
Umowa najmu instytucjonalnego
Najem instytucjonalny wymaga, aby określenie czasu trwania umowy było precyzyjne. To ważna, ale nie jedyna cecha tej formy najmu. Umowa najmu instytucjonalnego jest ważna, gdy została zawarta w formie aktu notarialnego, a jej obowiązkowym załącznikiem jest oświadczenie najemcy, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opuszczenia lokalu. Jednocześnie przyjmuje do wiadomości, że nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego, lokalu zastępczego ani innego tymczasowego pomieszczenia.
Co to oznacza w praktyce? Właściciel może zmusić nierzetelnego czy kłopotliwego najemcę do opuszczenia lokalu, bez względu np. na porę roku, bo nie mają tutaj zastosowania przepisy dedykowane ochronie praw lokatorów. Dzięki klauzuli wykonalności, najem instytucjonalny jest typem umowy chętnie wybieranym przez właścicieli mieszkań inwestycyjnych.
Przepisy te nadal obowiązują w przypadku najmu zwykłego i w części, w przypadku najmu okazjonalnego, popularnej formy wynajmowania lokali przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie najmu. Odpowiadając na pytanie, czym charakteryzuje się umowa najmu instytucjonalnego, warto zrobić to, porównując ją z umową najmu okazjonalnego.
Jak wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego?
Właściciel lokalu przy rozwiązaniu umowy najmu instytucjonalnego, obowiązkowo musi to zrobić na piśmie, określając termin i powód wypowiedzenia. Działania zmierzające do usunięcia najemcy lokalu, można podjąć dopiero po tym terminie.
Dopiero gdy upłynie wyznaczonego termin, właściciel lokalu może podjąć działania zmierzające do usunięcia najemcy. Najem instytucjonalny zdecydowanie bardziej niż zwykły chroni prawa właścicieli, dlatego zyskuje na popularności. Jednak ze względu na ograniczenia formalne, na pewno nie zastąpi innych form najmu: zwykłego i okazjonalnego.
Najem instytucjonalny a okazjonalny
Umowa najmu instytucjonalnego lokalu, jak już pisaliśmy, zabezpiecza interesy właściciela nieruchomości, pozwala na szybką egzekucję komorniczą i opróżnienia lokalu, m.in. dlatego, że nie mają zastosowania przepisy chroniące prawa lokatorów.
Przepisy prawne regulujące najem okazjonalny ograniczają jego maksymalny czas trwania do 10 lat, podczas gdy najem instytucjonalny nie ma takiego limitu. Ponadto w najmie okazjonalnym wynajmującym może być wyłącznie osoba fizyczna, podczas gdy najem instytucjonalny zarezerwowany jest dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą.
Przepisy te nadal obowiązują w przypadku najmu zwykłego i w części, w przypadku najmu okazjonalnego, popularnej formy wynajmowania lokali przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie najmu. Odpowiadając na pytanie, czym charakteryzuje się umowa najmu instytucjonalnego, warto zrobić to, porównując ją z umową najmu okazjonalnego.
Najem okazjonalny co to?
Najważniejsza różnica dotyczy statusu wynajmującego. W przypadku najmu okazjonalnego wynajmującym może być wyłącznie osoba fizyczna, a maksymalny okres najmu okazjonalnego wynosi 10 lat. Najem okazjonalny regulowany jest przez przepisy wielokrotnie przywoływanej w artykule Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Zapisy w umowach najmu instytucjonalnego – ważne szczegóły
Zasadnicza różnica pomiędzy najmem okazjonalnym a najmem zwykłym dotyczy zapisów, które muszą się znaleźć w umowie. Pozwalają one, podobnie jak w przypadku najmu instytucjonalnego na egzekucję komorniczą i eksmisję najemcy. Jeżeli szukacie mieszkania, to często, już przy ogłoszeniu, pojawi się stosowny dopisek, informujący o formie najmu.
Gdy wybierzecie najem okazjonalny zamiast zwykłego, to trzeba się liczyć z wizytą u notariusza. Niezbędne będzie też oświadczenie wynajmującego, w którym wskaże on inny lokal mieszkalny, w którym będzie mógł zamieszkać po zakończeniu aktualnej umowy najmu. Co ważne, właściciel tego wskazanego lokalu również musi złożyć oświadczenie, że się na to zgadza.
Umowy najmu instytucjonalnego – podsumowanie
Gdy znamy odpowiedź na pytanie najem instytucjonalny co to? Warto sprawdzić, jakie są perspektywy rozwoju tej formy najmu. Zdaniem analityków najbliższe lata przyniosą kolejne zwiększenie zainteresowania mieszkaniami na wynajem. Stanie się tak, m.in. ze względu na stale utrzymującą się przewagę popytu nad podażą.
Wynajmować mieszkania muszą teraz ci, którzy jeszcze niedawno przymierzali się do własnegoM. Trend związany z popularnością najmu instytucjonalnego nie tylko się utrzyma, ale zdaniem specjalistów, będzie rósł skokowo i zyskiwał na znaczeniu miał coraz większe znaczenie.
Najem instytucjonalny co to znaczy w Europie?
Aktualnie w Polce jedno na 5 kupowanych mieszkań przeznaczanych jest na najem instytucjonalny. To niewiele w porównaniu z Holandią, Szwajcarią, Niemcami czy Danią, gdzie najem instytucjonalny to prawie 50% wszystkich podpisywanych umów. W Europie Zachodniej czy Skandynawii rynek najmu to domena funduszy inwestycyjnych. W Polsce jest dokładnie odwrotnie. Najmem zajmują się przede wszystkim indywidualni właściciele. Prywatni inwestorzy na wynajem przeznaczają kilka maksymalnie kilkanaście mieszkań. Tymczasem instytucjonalizacja ma wiele zalet, z których jedna wydaje się najważniejsza. To bardziej przewidywalna forma, okresu najmu i wysokości czynszu.
Czy to wystarczy, aby wzorem innych państw, przekonać Polaków do najmu instytucjonalnego?
Wydaje się, że od tej formy zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych nie ma odwrotu. Struktura najmu musi się zmienić tak, jak zmieniają się oczekiwania rynku i potrzeby klientów.
Już teraz wielu deweloperów sprzedaje mieszkania przygotowane pod rynek najmu. Grupa Moderator również przygotowała ofertę inwestycyjną, dedykowaną klientom indywidualnym, ale możliwą do rozszerzenia w przypadku zakupu biznesowego. Przyszłość to, zdaniem wielu analityków, całe budynki przeznaczone wyłącznie na wynajem. Taki proces widać już w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu. Instytucjonalny najem na europejskim poziomie. Czy trafi również do Bydgoszczy? A może pytanie powinno brzmieć, nie czy, ale kiedy?
