Czy mieszkania będą tanieć?

Czy ceny mieszkań zaczną spadać? To pytanie, które zadają sobie nie tylko analitycy rynku nieruchomości, ale przede wszystkim klienci zainteresowani zakupem mieszkania i przeszukujący zarówno oferty deweloperów, jak i dostępne prognozy w nadziei, że może wzrost cen nowych mieszkań to tylko chwilowy trend?

Fakty temu przeczą, bo jak wynika z najnowszych danych opublikowanych przez NBP (indeks hedoniczny dla 7 miast), w pierwszym kwartale 2023 r. ceny mieszkań wzrosły w największych miastach o 4,9 proc. w stosunku do początku 2022 r. Nie ma żadnego uzasadniania, aby w tym czy przyszłym roku, mieszkania potaniały. Mimo to, część klientów nadal wstrzymuje decyzje zakupowe, łudząc się spodziewanymi obniżkami.

Skąd te oczekiwania? Czy mają podstawy? Czy po latach wzrostów cen są przesłanki, które wskazują na realność spadku średniej ceny? Przypomnijmy, że w połowie 2021 roku pojawiły się informacje wieszczące obniżkę nawet o 25%.

Czy coś się z tych prognoz sprawdziło? Co naprawdę wpływa na dynamikę cen mieszkań? Jak długo jeszcze możemy liczyć na aktualną stabilizację cen mieszkań? Sprawdźmy fakty.

Kupić teraz? Poczekać do jesieni? Jak na rynek nieruchomości wpłynie kolejny rządowy program "pierwsze mieszkanie" gwarantujący bezpieczny kredyt hipoteczny? Czy zmiany na rynku mieszkaniowym da się przewidzieć?

Takie pytania na pewno zadają sobie wszyscy, którzy planują kupno wymarzonego M wypatrując, chociażby niewielkiego spadku cen. Jednak obniżki cen nieruchomości to raczej oczekiwanie Klientów niż realna, ekonomicznie uzasadniona perspektywa.Dlaczego?

Wróćmy do ubiegłego roku, gdy seria podwyżek stóp procentowych spowodowała, że radykalnie zmniejszyła się liczba udzielonych kredytów hipotecznych (spadek liczby wniosków o 67% rok do roku), co skutkowało zmniejszeniem popytu na mieszkania.

Jak zareagował wtedy rynek ? Czy w ofertach sprzedaży mieszkań widoczne były znaczące obniżki cen mieszkań deweloperskich? Odpowiedź brzmi, zdecydowanie nie. Średnia cena transakcyjna w 2022 roku nie spadła. Według danych NBP w sześciu największych miastach Polski za m2 nowego mieszkania trzeba było zapłacić już 10 374 zł.

Z danych NBP wynika, że w omawianym czasie, średnie ceny mieszkań w Bydgoszczy wzrosły o 7,8%. Zupełnie nieuzasadnione okazały się nadzieje Klientów na radykalną obniżkę. A tak wyczekiwany przez kupujących spadek cen nieruchomości, spowodował, że deweloperzy przestaliby budować, co jeszcze bardziej zmniejszyłoby dostępną pulę mieszkań. Mało mieszkań, to mały wybór i najczęściej wyższe ceny. I tak koło się zamyka.

Klienci chcą kupować taniej, deweloperzy obniżają marże, ale muszą płacić generalnym wykonawcom i dostawcom. Według Grupy PSB, ceny materiałów dla budownictwa w kwietniu 2023, w stosunku do kwietnia 2022, wzrosły średnio o 8%. Zasadne jest więc pytanie, dlaczego miałyby tanieć mieszkania, skoro wzrost cen materiałów jest tak wysoki, a realne ceny rok do roku, wykonawstwa podstawowych usług budowlanych zanotowały kolejne rekordy. Prognozy spadku cen mają więc bardziej charakter życzeniowy niż oparty na rachunku ekonomicznym.

Na rynku wtórnym sytuacja jest bardziej zróżnicowana.  Ubiegłoroczne obniżki były zjawiskiem oczekiwanym, ale bardzo krótkotrwałym. To efekt dużej podaży mieszkań. Zauważalne jest, żena rynku wtórnym spadki cen ofertowych, widoczne w 2021 i w pierwszej połowie 2022 roku, zdecydowanie wyhamowały. Obecny poziom średnich cen ofertowych, utrzymuje się już od drugiej połowy 2022 r. i coraz bardziej kieruje się w stronę niewysokich wzrostów.

Już I kwartał 2023 r. przyniósł znaczne ożywienie popytu, a to wpłynęło na wzrosty cen ofertowych mieszkań z rynku wtórnego. Szczególnie widoczne jest to w dużych aglomeracjach – takie wnioski płyną z kwartalnej analizy cen w miastach wojewódzkich, którą przygotował portal Nieruchomości - online.

Z cytowanego raportu wynika, że o 34% wzrosła liczba zapytań dotyczących mieszkań z drugiej ręki. W takiej sytuacji wzrost sprzedaży mieszkań jest tylko kwestią czasu. Zwiększona sprzedaż powinna ustabilizować także sytuację na rynku najmu. W porównaniu z rekordowymi cenami mieszkań do wynajęcia w maju 2022 roku widać wyrównanie popytu i podaży, ale na spadki cen najmu w 2023 roku nie ma co liczyć. A czego możemy oczekiwać na rynku pierwotnym?

Czy ceny mieszkań spadną? Koszty produkcji i rachunek ekonomiczny jednoznacznie wskazują, że nie ma co liczyć na wprowadzenie na rynek tanich mieszkań. Mniej mieszkań na rynku może pomóc w utrzymaniu wysokiego poziomu cen. Ponadto spodziewane ożywienie na rynku kredytów mieszkaniowych, ze względu na ograniczoną liczbę osób uprawionych np. do rządowych dopłat, nie wpłynie radykalnie na rynek.

Niższe ceny pozostają więc w strefie nieuzasadnionych projekcji. Do wysokiego tempa wzrostu cen, rynek jednak powróci nieprędko. Polacy muszą odbudować swoją zdolność nabywczą, a wysoka inflacja, drożyzna i trudna sytuacja gospodarcza temu nie sprzyjają.

O tym, że znacznych spadków cen nie należy oczekiwać, bo nie ma ku temu żadnych, racjonalnych przesłanek już wiemy. Dane statystyczne z ostatnich 3 lat jasno na to wskazują. Czego jednak możemy się spodziewać w przyszłym roku? Czy możliwy jest wzrost średnich cen ofertowych?

W dłuższej perspektywie ceny mieszkań powinny rosnąć, bo gdy spadnie inflacja, to odbudujemy siłę nabywczą. Pomóc może też zmiana polityki kredytowej. Po stabilizacji, której aktualnie doświadczamy, sytuacja ponownie może się zmienić około 2025 r. Prognozowana poprawa sytuacji gospodarczej i ożywienie popytu może doprowadzić do wzrostu cen nowych mieszkań.

Korekta cen jeszcze w tym roku, czy jest możliwa? Aktualnie na rynku pierwotnym, ceny są na takim poziomie jak w ostatnim kwartale 2022 roku lub wyższe, ale nie więcej niż o 3% do 5%.

Do zdecydowanie bardziej dynamicznych wzrostów cen nieruchomości, zdaniem analityków, rynek nie powróci w tym roku, ale okres spadków cen już zdecydowanie za nami. Stabilizacja cen nominalnych przy obecnej inflacji przekłada się jednak na spadki kwot płaconych za mieszkania w ujęciu realnym.

Rosnące ceny mieszkań to nie tak odległa perspektywa, więc jeśli zamierzacie kupić nowe mieszkanie i macie zabezpieczone środki finansowe, to lepiej nie czekać. Zwłaszcza że po trwającej przez ostatnie pół roku korekcie cen mieszkań, widocznej w postaci wzmożonych akcji promocyjnych aktywnie prowadzonych przez deweloperów, zauważane jest ożywienie na rynku pierwotnym. Czy skutkiem tego będzie, że w drugiej połowie roku ceny transakcyjne zaczną ponownie rosnąć? Będziemy trzymać rękę na pulsie i analizować trendy na rynku nieruchomości pierwotnych. Jeżeli nasze przewidywania się sprawdzą, w kolejnych miesiącach ceny będą stabilne, ale z tendencją do wzrostu.

Czytaj także: 

https://grupamoderator.pl/aktualnosci/prognozy-dla-rynku-mieszkaniowego-na-2023-rok