Czy mieszkania będą tanieć?

Czy ceny mieszkań zaczną spadać? To pytanie, które zadają sobie nie tylko analitycy rynku nieruchomości, ale przede wszystkim klienci zainteresowani zakupem mieszkania i przeszukujący zarówno oferty deweloperów, jak i dostępne prognozy w nadziei, że może wzrost cen nowych mieszkań to tylko chwilowy trend?

Czego dowiesz się z tego tekstu?

Co wpływa na ceny nowych mieszkań w Polsce?
Co kształtowało ceny nieruchomości w 2025 r.?
Czy ceny mieszkań w Polsce spadną w najbliższych latach?
Czy stopy procentowe spadną w 2026?
Kiedy był największy spadek cen mieszkań w ostatnich latach?

Ceny mieszkań, od czego zależą?

Kupić teraz? Poczekać do wiosny? Jak na rynek nieruchomości wpłyną kolejne rządowe programy wsparcia przy zakupie mieszkania? Czy zmiany na rynku mieszkaniowym da się przewidzieć? I w końcu fundamentalne pytanie: czy mieszkania będą tanieć?

Takie pytania na pewno zadają sobie wszyscy, którzy planują zakup wymarzonego M wypatrując, chociażby niewielkiego spadku cen. Jednak obniżki cen nieruchomości to raczej oczekiwanie Klientów niż realna, ekonomicznie uzasadniona perspektywa. Dlaczego?

Ceny nowych mieszkań w Polsce kształtują się przede wszystkim pod wpływem makroekonomicznych uwarunkowań, wśród których kluczową rolę odgrywają stopy procentowe NBP – ich obniżka sprawia, że kredyty hipoteczne są bardziej dostępne i zwiększa popyt, podczas gdy podwyżki stóp procentowych hamują aktywność nabywców. Znaczący wpływ ma również poziom inflacji, który bezpośrednio przekłada się na koszty materiałów budowlanych, robocizny i gruntów, podwyższając tym samym końcowe ceny mieszkań.

Dostępność i warunki kredytowania hipotecznego, regulowane przez politykę banków oraz wymogi nadzoru finansowego, determinują siłę nabywczą potencjalnych klientów, podczas gdy dynamika wzrostu gospodarczego i poziom wynagrodzeń wpływają na zdolność kredytową społeczeństwa.

Istotne znaczenie mają także czynniki demograficzne, takie jak migracje wewnętrzne i urbanizacja, polityka mieszkaniowa rządu, w tym programy dopłat do kredytów czy ulgi podatkowe, oraz globalne trendy ekonomiczne, które poprzez rynki finansowe i dostępność kapitału inwestycyjnego oddziałują na krajowy sektor deweloperski.

Ceny mieszkań na rynku nieruchomości w 2025

Mimo pewnych oczekiwań spadku cen nieruchomości w 2025 roku, prognozy te nie sprawdziły się w praktyce. Po okresie osłabionego zainteresowania w latach 2022–2023, nastąpiło odwrócenie tendencji – nowe mieszkania ponownie zyskały na popularności jako forma lokowania środków, między innymi w związku ze spadkiem atrakcyjności lokat bankowych.

Rok 2025 charakteryzował się utrzymującym się deficytem nowych inwestycji mieszkaniowych na rynku. Nadal jest więcej osób zainteresowanych zakupem mieszkania z rynku pierwotnego niż dostępnych lokali. W zestawieniu ze wzrastającą aktywnością zarówno prywatnych, jak i instytucjonalnych inwestorów, powodowało to wzrost cen. Zjawisko to było szczególnie widoczne w największych miastach, gdzie sektor najmu charakteryzuje się wysoką aktywnością.

Istotnym czynnikiem wspierającym rynek pozostaje również szeroko wykorzystywany przez nabywców program rządowy „Mieszkanie na start", który zastąpił wcześniejszy „Bezpieczny Kredyt 2%". Inicjatywa ta umożliwia dostęp do kredytów hipotecznych osobom bez wkładu własnego, co dodatkowo stymuluje popyt na nieruchomości.

Czy mieszkania będą tanieć w 2026 i kolejnych latach?

W 2025 potwierdziły się prognozy mówiące o utrzymaniu tendencji do stopniowego, lecz konsekwentnego wzrostu cen mieszkań z rynku wtórnego i pierwotnego. Na nadchodzący 2026 rok eksperci rynku nieruchomości przewidują podwyżki w przedziale 3–6%, przy czym konkretna skala będzie uzależniona od specyfiki danego regionu. Możliwości nabycia mieszkań w atrakcyjnych cenach pozostają ograniczone, a gdy już się pojawiają, dotyczą głównie nieruchomości na rynku wtórnym – często związane z koniecznością pilnej sprzedaży wynikającą z trudności właścicieli w regulowaniu zobowiązań kredytowych.

Nadal funkcjonuje szereg elementów oddziałujących na ciągłe wzrosty cen mieszkań:

cały czas malejąca ilość dostępnych gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach,
systematyczny wzrost kosztów realizacji inwestycji budowlanych (wzrost cen materiałów budowalnych i kosztów pracy),
długie procedury administracyjne związane z realizacją nowych inwestycji,
wzmożone zainteresowanie ze strony sektora najmu instytucjonalnego (PRS).

Kredyty hipoteczne i stopy procentowe w 2026 roku – czy warto wziąć kredyt na nowe mieszkanie?

Jak będzie wyglądać dostępność i atrakcyjność kredytów mieszkaniowych w 2026? Mimo obecnie stosunkowo wysokich stóp procentowych, prognozy ekspertów na rok 2026 wskazują ich spadek, co może przełożyć się na mniejszą wysokość miesięcznej raty kredytu.

Wśród dodatkowych aspektów wpływających na rosnącą atrakcyjność kredytów hipotecznych są:

utrzymanie marż bankowych na atrakcyjnym poziomie (w zakresie 1,8–2,1%),
coraz większa liczba banków oferujących stałe stopy procentowe,
korzystny wpływ na wysokość rat kredytu zastąpienia wskaźnika WIBOR przez WIRON.

A gdyby jednak ceny mieszkań spadły?

To nie musielibyśmy oszczędzać latami. Kusząca perspektywa, prawda? Relacja ceny metra mieszkania do średnich zarobków jest w Polsce co prawda lepsza niż na Słowacji, bo przeciętnie zarabiający Polak, by kupić za gotówkę 50-metrowe mieszkanie, musiałby przez ok. 7 lat odkładać całość zarobków, czyli 80 pensji. Według danych portalu GetHome.pl, na Słowacji takich pensji potrzeba prawie 140, ale czy to pocieszy planujących zakup nieruchomości?

W ocenie Klientów ceny prawie zawsze są za wysokie, a deweloperów prawie zawsze za niskie.

Kto ma rację? Rynek! Jak zbalansować podaż i popyt w sytuacji, gdy sytuacja gospodarcza na całym świecie jest dynamiczna, a finansowanie kredytem zakupu mieszkania straciło na atrakcyjności? Spadków cen mieszkań obecnie nie widać, skąd więc nadzieja kupujących, że może się to zmienić? Cofnijmy się w czasie i sprawdźmy fakty.

Największe spadki cen – pamiętacie rok 2020?

5 lat temu w Krakowie zanotowano rekordową obniżkę. Przy odrobinie szczęścia za metr kwadratowy mogliśmy zapłacić w czerwcu 2020 roku ok. 9371 zł. Dla porównania w styczniu 2023 roku w Krakowie średnia cena mieszkań wyniosła 12240 zł/m2. Czy to oznacza, że największe spadki cen nieruchomości już za nami?

To zgodna opinia analityków, którzy przestrzegają przed nieuzasadnionymi spekulacjami na temat wyprzedaży mieszkań z rynku pierwotnego. Prognozy kolejnej obniżki w 2026 roku nie mają żadnego ekonomicznego uzasadnienia.

Deweloperzy co prawda "schodzą" z marży, ale wzrost innych kosztów spowodował, że realnego spadku cen nie należy się spodziewać. Co wpływa na aktualną cenę mieszkań?

Rosnące ceny materiałów budowlanych, zbyt mała liczba nowych mieszkań czy wzrost kosztów pracy sprawiają, że na spadek cen mieszkań w IV kwartale 2025 czy w 2026 raczej nie ma co liczyć.

Rosnące ceny mieszkań to nie tak odległa perspektywa, więc jeśli zamierzacie kupić nowe mieszkanie i macie zabezpieczone środki finansowe, to lepiej nie czekać. Wobec stale rosnącego popytu rynek mieszkaniowy będzie się mierzył raczej ze wzrostem cen niż ich spadkiem. Jeżeli uważasz, że to dobry moment na zakup nowego mieszkania w Bydgoszczy, zapraszamy do zapoznania się naszą aktualną ofertą. Na naszej stronie sprawdzisz lokalizacje i ceny mieszkań w atrakcyjnych dzielnicach miasta i jego bezpośrednich okolic.

16.05.2023