Od 1 lipca 2022 roku obowiązuje tzw. nowa ustawa deweloperska, która wprowadziła dodatkowe mechanizmy służące ochronie praw nabywcy lokalu. Jakie to zmiany i czym skutkują podczas podpisywania umowy deweloperskiej? Tego dowiecie się z naszego artykułu. Wyjaśnimy również, co oznaczają pojawiające się w umowie deweloperskiej pojęcia, takie jak: ustanowienie odrębnej własności lokalu, przeniesienia własności czy bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego. Odpowiemy też na najistotniejsze pytanie, czy umowa deweloperska jest bezpieczna i jakie są skutki odstąpienia od umowy.
Czego dowiesz się z tego tekstu?
- Co daje zawarcie umowy deweloperskiej?
- Czy umowa deweloperska jest bezpieczna?
- Co powinno się znaleźć w takiej umowie?
- Kiedy i jak może dojść do odstąpienia od umowy?
Czym jest umowa deweloperska?
Zawarcie umowy deweloperskiej jest określeniem wzajemnych zobowiązań między deweloperem a klientem, nazywanym w umowie nabywcą zainteresowanym kupnem mieszkania w trakcie jego budowy. Podpisanie umowy deweloperskiej dokonuje się w formie aktu notarialnego.
To istotne, ponieważ tylko taka, podpisana u notariusza umowa jest ważna. Umowa deweloperska zabezpiecza interesy nabywcy i precyzyjnie określa zobowiązania dewelopera w zakresie wybudowania nieruchomości i późniejszego, już po zakończeniu budowy, przeniesienia prawa własności. Umowa deweloperska jest jedną z trzech umów, jakie nabywcy nieruchomości podpisują z deweloperem. Często poprzedzana jest umową rezerwacyjną.
Umowa deweloperska – czy jest bezpieczna?
Zdecydowanie tak. To m.in. dlatego ma formę aktu notarialnego. Musi być zgodna z przepisami prawa i sprawdzenie tego spoczywa na notariuszu, który jest gwarantem jej legalności. Wzór umowy deweloperskiej jest obowiązkowym elementem prospektu informacyjnego. Prospekt musi być przygotowany przez dewelopera przed rozpoczęciem sprzedaży. Nowa, obowiązująca od 1 lipca 2022 roku, ustawa znacznie rozszerzyła listę dokumentów, których możemy domagać się od dewelopera, gdy chcemy zawrzeć nie tylko umowę deweloperską, ale nawet rezerwacyjną. Czego można oczekiwać?
Co znajdzie się w treści umowy deweloperskiej?
Umowa deweloperska zawiera informacje określone w Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jakie konkretnie?
Termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych. Informacje o stanie prawnym nieruchomości, obowiązku ponoszenia kosztów oraz ich wysokości. W treści umowy deweloperskiej powinny znaleźć się zapisy o terminach, w których deweloper zobowiązuje się do przeniesienia własności mieszkania i ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Powierzchnia i usytuowanie mieszkania, które kupuje nabywca. Mieszkanie będące przedmiotem umowy musi mieć tzw. kartę prezentującą układ pomieszczeń. Umowa deweloperska zawiera także informacje na temat terminu i zakres prac wykończeniowych, warunkach odbioru lokalu oraz rękojmi za wady. Umowa deweloperska powinna zawierać szczegółowy opis standardu wykończenia, aby uniknąć nieporozumień między nabywcą a deweloperem.
Cena lokalu i warunki płatności (w tym informacja o tzw. transzach, czyli wysokości i terminach wpłat) wraz z informacjami o kosztach prowadzenia rachunku. Umowa deweloperska powinna zawierać harmonogram płatności, który określa terminy, w których nabywca musi dokonywać kolejnych wpłat na poczet nieruchomości. Umowa deweloperska może zawierać klauzulę waloryzacji ceny o stopień inflacji, co może wpłynąć na ostateczną kwotę do zapłaty.
Określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron. Umowa deweloperska powinna zawierać zapisy dotyczące kar umownych, które mogą być nałożone na dewelopera lub nabywcę w przypadku opóźnień. Warto wiedzieć, że wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.
Umowa deweloperska musi również w jasny sposób informować o warunkach odstąpienia od umowy. Deweloper ma obowiązek zapewnić nabywcy możliwość odstąpienia od umowy w przypadku nieuzyskania kredytu bankowego. Umowa deweloperska może też zawierać klauzule, które pozwalają deweloperowi na odstąpienie od umowy w przypadku opóźnień w płatności przez nabywcę.
Każda umowa deweloperska powinna być dokładnie analizowana przed podpisaniem, aby uniknąć niekorzystnych zapisów.
Odstąpić od umowy może zarówno deweloper (np. gdy nie otrzymał w terminie należnej zapłaty), jak i klient. W jakiej sytuacji jest to możliwe?
Umowa deweloperska – czy można od niej odstąpić?
Gdy klient chce odstąpić od umowy deweloperskiej, ma dwie możliwości. Po pierwsze można skorzystać z umownego prawa do odstąpienia od umowy. Tego zapisu nie regulują zapisy ustawy, ale umowa pomiędzy klientem i deweloperem. Postanowienie dotyczące możliwości skorzystania z umownego prawa odstąpienia koniecznie musi zawierać termin, w którym można złożyć stosowne oświadczenie.
Jeżeli skorzystamy z takiej możliwości, należy wraz z deweloperem przedstawić zgodne oświadczenie o podziale środków zgromadzonych na rachunku powierniczym. Kolejna możliwość to ustawowe prawo do odstąpienia od umowy wynikające z przepisów przywoływanej ustawy.
Umowa deweloperska – warunki rezygnacji
Jeżeli nabywca zdecyduje się odstąpić od umowy na podstawie obowiązujących przepisów, musi przestrzegać obowiązujących regulacji. W jakim terminie i z jakich powodów można odstąpić od umowy deweloperskiej?
30 dni od daty podpisania umowy deweloperskiej – taki jest ustawowy termin, aby od niej odstąpić, jeżeli zaistniały następujące przesłanki:
- umowa deweloperska jest wadliwa, czyli nie zawiera określonych w ustawie informacji,
- informacje w umowie deweloperskiej odbiegają od prospektu deweloperskiego, a klient nie został poinformowany o wprowadzonych zmianach,
- klient nie otrzymał prospektu informacyjnego (ze wszystkimi załącznikami) lub informacje z prospektu informacyjnego i załączników są niezgodne ze stanem faktycznym.
Ustawa pozwala nabywcy na odstąpienie od umowy w przypadku przekroczenia przez dewelopera terminów. Sprawdzenie umowy deweloperskiej pod kątem formalno-prawnym należy do obowiązków notariusza.
Zobowiązanie dewelopera i obowiązki klienta
Odstąpienie od umowy deweloperskiej, aby było ważne, musi być złożone na piśmie i zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej nieruchomości. To ważne, bo taki wpis roszczenia o wybudowanie, wyodrębnienie i przeniesienie prawa własności lokalu został dokonany podczas podpisania umowy deweloperskiej.
Gdy umowa deweloperska zostanie unieważniona, bank i deweloper zwracają środki. Określenie warunków zwrotu też powinno się znaleźć w umowie deweloperskiej, jak również informacja, jakiej wysokości obowiązywać będą odsetki czy kary dla stron. Więcej szczegółów na ten temat znaleźć można:
- art. 395 Kodeksu cywilnego oraz art. 13, art. 14, art. 29 – art. 31 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Prawa własności nieruchomości
Najpełniejszym prawem jest własność odrębna, nazywana czasami pełną własnością. Gdy mamy takie prawo, stan prawny nieruchomości pozwala na dysponowanie nie tylko mieszkaniem, ale także prawem do gruntu pod budynkiem oraz wszelkich części budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli lokali. Gdy deweloper nie dotrzyma terminu zawarcia umowy przenoszącej własność, również mamy prawo do rezygnacji z umowy. Jednak zanim to zrobimy, należy wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin 120 dni na przeniesienie prawa własności nieruchomości.
Ustanowienie odrębnej własności lokalu – kiedy powstaje?
Co do zasady lubimy posiadać. Szczególnie mieszkanie, ale warto wiedzieć, że samo zawarcie umowy nie wystarczy, aby powstała odrębna własności lokalu. Prawo własności powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej. Dlatego ważne, aby poza opisywanymi powyżej standardowymi postanowieniami zawartymi w umowie zawrzeć szczegółowe zapisy istotne dla określenia udziałów przypadających poszczególnym właścicielom lokali w nieruchomości wspólnej. To zracjonalizuje sprawne i prawidłowe zarządzania nieruchomością.
Umowa przedwstępna a umowa deweloperska – czym się różnią?
Zarówno umowa deweloperska, jak i umowa przedwstępna są dokumentami dotyczącymi zakupu nieruchomości. Na czym więc polega różnica? Umowa deweloperska dotyczy obowiązków i praw stron w zakresie procesu inwestycyjnego. Umowa przedwstępna podpisywana jest, gdy obiekt stanowiący przedmiot umowy już istnieje.
Czym jest umowa deweloperska i umowa przedwstępna w kontekście przekazania praw własności? Różnica jest istotna. Umowa przedwstępna zawierana podczas sprzedaży, nie przenosi na nabywcę własności nieruchomości. Dlatego zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego stanowi istotne zabezpieczenie praw nabywcy w późniejszym przeniesieniu prawa własności nieruchomości.
Umowa deweloperska – ważne szczegóły nowej ustawy
Bezpieczeństwo i jeszcze raz bezpieczeństwo. To z punktu widzenia klienta angażującego w zakup mieszkania swoje oszczędności, najważniejsze co zapewnia umowa deweloperska. Zapisy są precyzyjne i chronią nabywcę. Co prawda nadal, od czasu do czasu w mediach pojawią się historie rodem z początku lat 90, gdy dochodzi do upadłości dewelopera, ale w obecnym stanie prawnym można je odłożyć do lamusa.
Nowa ustawa i umowa deweloperska są skoncentrowane na zabezpieczeniu interesów klienta, zapewniając szeroki dostęp do informacji znajdującej się w dyspozycji dewelopera. Wzór prospektu zawiera m.in. informacje o limicie gwarancji bankowej przysługującym w sytuacji ewentualnej upadłości banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy. Rachunek powierniczy może być otwarty lub zamknięty – a zamknięty jest najbezpieczniejszym rozwiązaniem.
Co po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego
Umowa deweloperska jest tylko jedną z umów podpisywanych przez klienta podczas zakupu nieruchomości. Finałem postanowień zawartych w umowie deweloperskiej jest notarialna umowa przenosząca własność, o czym pisaliśmy powyżej. Dopiero wtedy nabywca staje się właścicielem. Bycie właścicielem oznacza, że należy zadbać o wiele administracyjnych czynności, o których pisaliśmy w artykule poświęconym formalnościom po zakupie mieszkania. Warto również wiedzieć, że nowa ustawa deweloperska zawiera regulacje umowy rezerwacyjnej. Taka umowa musi zostać zawarta w formie pisemnej, zawierać informacje na temat metrażu, położenia i układu pomieszczeń mieszkania, które zamierzamy kupić.
Proces zakupu mieszkania, dzięki precyzyjnym uregulowaniom prawnym jest bezpieczny i nieskomplikowany. Wymaga jednak starannego czytania wszystkich zapisów. Pamiętajmy, że notariusz odpowiada jedynie za formalno-prawną zgodność umowy z obowiązującymi przepisami. Dlatego czytajmy i domagajmy się precyzyjnej odpowiedzi na wszystkie pytania.
Każda nasza wątpliwość powinna być wyjaśniona, bo umowa deweloperska jest obszerna i zawiera wiele informacji oraz pojęć, które nie są powszechnie znane. Nie każdy nabywca wie, że zobowiązanie do spełnienia świadczenia pieniężnego oznacza, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić. Popularna nie jest również wiedza np. na temat użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej. Dlatego naszym zdaniem warto pytać i domagać się satysfakcjonującej odpowiedzi.
Ile kosztuje umowa deweloperska
Kupując mieszkanie, należy pamiętać o dodatkowych kosztach. Jak pisaliśmy, tylko umowa deweloperska zawarta w formie aktu notarialnego jest ważna. Na koszt składa się wynagrodzenie notariusza, czyli tzw. taksa, której wysokość jest regulowana Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości i obliczana jest na podstawie wartości nieruchomości. Zgodnie z prawem notariusz pobiera 50% tej kwoty od nabywcy i 50% od dewelopera. Jeżeli przedmiotem transakcji jest mieszkanie o wartości od 60 000 zł do 1 000 000 zł, to maksymalna taksa notarialna wyniesie 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
Doliczyć należy także koszt wypisu aktu notarialnego. Wypisy to nic innego jak kolejne egzemplarze umowy. Zapłacić trzeba także 150 zł za wpis do księgi wieczystej. Aby poznać ostateczny koszt wypisów i aktów notarialnych, trzeba doliczyć 23% podatku VAT.
