Odbiór mieszkania od dewelopera

Zakup nowego mieszkania to długa lista formalności i spraw do załatwienia. W tym artykule skupimy się na ostatnim etapie, tzw. odbiorze i przygotowaniu listy pomocnej przy poszukiwaniu odpowiedzi na pytania:

co nabywcy mieszkania powinni sprawdzić przy odbiorze mieszkania od dewelopera,

ile czasu trwa odbiór mieszkania, na co zwrócić szczególną uwagę,

czym jest odbiór techniczny mieszkania,

czy istnieją przepisy określające, jak powinien wyglądać odbiór techniczny,

co powinien zawierać protokół odbioru mieszkania,

czy możliwa jest sytuacja, kiedy w ogóle nie odbierzemy mieszkania od dewelopera?

Jesteście Państwo gotowi na dużą porcję przydatnej wiedzy? Zatem startujemy!

Regulowany przez odpowiednie przepisy, w tym ustawę deweloperską, odbiór mieszkania poprzedza wydanie lokalu nowemu właścicielowi i kończy się podpisaniem protokołu odbioru mieszkania. Na mocy obowiązujących przepisów, deweloper ma obowiązek przeprowadzenia odbioru po zakończeniu prac. Deweloper musi także udostępnić gotowy lokal kupującemu, aby kupujący osobiście lub poprzez swojego przedstawiciela, mógł skontrolować czy stan nieruchomości jest zgodny z zawartą umową.

Wszystkie zasady i terminy odbioru mieszkania muszą być zawarte w umowie deweloperskiej, która zawiera m.in. plan mieszkania, nazywany popularnie kartą mieszkania, jego położenie na kondygnacji, metraż mieszkania, informacje jak położono instalację elektryczną, oraz prospekt informacyjny, który szczegółowo opisuje, z jakich materiałów i w jaki sposób wykonany zostanie budynek. Prospekt deweloperski zawiera również wiele cennych informacji, które mogą być pośrednio pomocne przy odbiorze technicznym.

Polecamy szczegółowe czytanie prospektu, który stanowi załącznik do umowy deweloperskiej. W prospekcie znajduje się wiele istotnych informacji, które mogą być potrzebne później, np. przy podpisywaniu polisy ubezpieczeniowej. Z prospektu dowiemy się np. czy materiały użyte do wykonania drzwi wejściowych, mają np. atesty antywłamaniowe, jakie zostaną zainstalowane okna, jak wykończone będą ściany. Odbiór mieszkania od dewelopera, jest ściśle związany z protokołem odbioru i regulowany przez odpowiednie przepisy. Najlepiej zrobić sobie listę kontrolną i na podstawie umowy oraz prospektu punkt po punkcie sprawdzać czy stan rzeczywisty zgodny jest z zapisami umowy. Dzięki takiej liście, odbiór techniczny mieszkania będzie sprawny i precyzyjny.

Odbiór techniczny mieszkania i elementy podlegające sprawdzeniu, wynikają z zawartej umowy deweloperskiej, która z kolei musi być zgodna z ustawą deweloperską.

Sama ustawa deweloperska, szczegółowo reguluje w artykule 27, co powinno być sprawdzone w trakcie odbioru technicznego mieszkania. Zajrzyjmy zatem do źródła:

Art.  27.  [Odbiór lokalu lub domu jednorodzinnego. Odpowiedzialność dewelopera za wady]

1. Przeniesienie na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

2. Odbiór, o którym mowa w ust. 1, dokonywany jest w obecności nabywcy.

3. Z odbioru, o którym mowa w ust. 1, sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

4. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach.

5. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.

6. W zakresie nieuregulowanym w przepisach ust. 1-5 do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny o rękojmi.

Jak już pisaliśmy, odbiór techniczny dokonuje się w obecności nabywcy lub pełnomocnika nabywcy, który będzie zamiast niego uczestniczył w odbiorze. Jeżeli decydujemy się na samodzielny odbiór mieszkania, warto zabrać ze sobą podstawowe narzędzia, takie jak miarka , kątownik czy poziomica. Pomogą skontrolować równość ścian i upewnić się, że narożniki mają kąt prosty.Warto także zapoznać się z aktualnymi normami, sprawdzić jakie jest dopuszczalny błąd itd.

Podczas odbioru sporządzany jest protokół odbioru. Szczególną uwagę należy poświęcić na inwentaryzację usterek, które zostały odkryte podczas sprawdzania mieszkania. Przyda się znajomość norm budowlanychlub obecność fachowca, który podczas odbioru technicznego będzie nam służył swoją wiedzą lub pomocą.

Jak wynika z cytowanych wyżej zapisów ustawy, 14 dni to czas, który ustawodawca daje deweloperowi na ustosunkowanie się do zinwentaryzowanych i opisanych w protokole, usterek oraz wad. W tym czasie deweloper może uznać ww. wady i zobowiązać się do ich usunięcia lub odmówić ich uznania. W tym ostatnim przypadku deweloper musi, w pisemnej formie, podać przyczyny odmowy i szczegółowo ją uzasadnić.

Gdy deweloper podpisze protokół odbioru i uzna uwagi nabywcy, to ma 30 dni na usunięcie uznanych wad i usterek. Jeśli nie jest możliwe dotrzymanie tego terminu, to ustalony zostaje dodatkowy termin, który pozwoli na likwidację usterek i wad.

Zdecydowanie tak. Fachowiec na pewno się przyda, jeżeli nie mamy wiedzy na tematy budowalne i nie znamy obowiązujących norm. Podczas odbioru technicznego lokalu sprawdzone zostanie nie tylko mieszkanie, ale także pomieszczenia przynależne, czyli np. piwnica.

Warto wiedzieć, że odbiór mieszkania techniczny od dewelopera dotyczy tylko osób, które podpisały umowę deweloperską i zakupiły mieszkanie, zanim deweloper uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku. Jeżeli deweloper ma już prawo do użytkowania budynków, jest po tzw. odbiorze technicznym, nie dochodzi do umowy deweloperskiej.

Czy to oznacza, że odbiór technicznyjest w takiej sytuacji niemożliwy? Nie musi tak być. Jeśli taki zapis znajdzie się w umowie kupna, to możemy uzgodnić, jakie elementy, podlegają odbiorowi technicznemu.

To ostatni etap sprzedaży nieruchomości, zawsze odbywa się w formie aktu notarialnego. Przed podpisaniem tej umowy, zanim nastąpi przekazanie kluczy, warto sprawdzić:

czy stan prawny nieruchomości zgadza się z rzeczywistością; pomocna będzie dokumentacja powykonawcza mieszkania,

czy umowa uwzględnia, wczesniej zawarte uzagodnienia.

czy umowa przenosi własność wszystkich przynależności;

czy deweloper nie wprowadził do umowy zapisów ograniczających  rękojmię lub gwarancję,

czy umowa reguluje odpowiedzialność sprzedawcy za ew. usterki nieruchomości, jeśli takie zostały wykryte podczas użytkowania,

czy w protokole odbioru znalazły się wszystkie uwagi.

Po przeniesieniu własności, gdy jesteśmy już pełnoprawnym wlaścicielem mieszkania, czas na odbiór kluczy. Na rynku pierwotnym, moment przekazania kluczy, często ma uroczystą oprawę. Wraz z kluczami, dostajemy np. kosz z prezentami, kartę podarunkową lub kartę programu partnerskiego, który pozwala na dokonanie zakupów mebli i wyposażenia z korzystnymi rabatami.

Gdy przebrnęliśmy już przez wszystkie formalności związane z zakupem mieszkania od dewelopera, podpisaniem aktu przeniesienia własności i odbiorem mieszkania oraz kluczy, przed nami kolejne "sprawy do załatwienia".

Musimy zacząć opłacać rachunki za wodę, prąd, czy gaz. Z aktem notarialnym należy udać się do wodociągów, energetyki i gazowni. Standardowo na zgłoszenie przepisania liczników mamy 14 dni kalendarzowych od daty podpisania protokołu odbioru.

Gdy budynki wielorodzinne, położone są w centrum miasta, najczęściej rozliczenia związane z wodą czy ogrzewaniem, realizowane jest przez zarządcę budynku, co zwalania nas z obowiązku dokonywania samodzielnego zgłoszenia i uprasza formalności w tym zakresie.

Musimy zacząć opłacać rachunki za wodę, prąd, czy gaz. Z aktem notarialnym należy udać się do wodociągów, energetyki i gazowni. Standardowo na zgłoszenie przepisania liczników mamy 14 dni kalendarzowych od daty podpisania protokołu odbioru.

Gdy budynki wielorodzinne, położone są w centrum miasta, najczęściej rozliczenia związane z wodą czy ogrzewaniem, realizowane jest przez zarządcę budynku, co zwalania nas z obowiązku dokonywania samodzielnego zgłoszenia i uprasza formalności w tym zakresie.

Po dokonaniu odbioru mieszkania, podpisaniu umowy przenoszącej własność i dopełnieniu wszystkich powyżej wymienionych formalności, czeka nas jeszcze wizyta w sądzie, gdzie w przypadku zaciągnięcia kredytu hipotecznego na zakup lokalu, należy wpisać hipotekę do księgi wieczystej oraz w urzędzie miasta lub gminy, który od tej pory będzie naliczał nam stosowane podatki.

Tak, możemy odmowić odbioru, gdy zaistnieją poważne ku temu przesłanki, np. znacząco różni się metraż.Aktualnie różnica pomiedzy metrażem planowanym, a tym wynikjącym z pomiaru powykonawczego, nie może byc większa niż 2% całkowitej powierzchni lokalu. Przesłanką do odmowy odbioru jest także inny niż w umowie układ pomieszczeń lub balkonów czy okien, istotne różnice użytych materiałów, względem standardu wykończenia lub prospektu informacyjnego. W tym przypadku możemy odmówić odbioru i odstąpić od umowy na podstawie Ustawy Deweloperskiej.

Pod warunkiem, że jesteśmy do tego odbioru dobrze przygotowani. Mamy nadzieję, że lista formalności i spraw do załatwienia, po lekturze tego artykułu, nie będzie już przerażać. Krok po kroku, systematycznie i najlepiej zgodnie z listą. W artykule skupiliśmy się na ostatnim etapie, tzw. odbiorze i przygotowaniu odpowiedzi na pytania:

co trzeba sprawdzić przy odbiorze mieszkania od dewelopera,

czy lepiej dokonać odbioru technicznego samodzielne czy w towarzystwie fachowca,

ile mamy czasu na odbiór mieszkania i na co powinniśmy zwrócić szczególną uwagę.

Mamy nadzieję, że teraz gdy jasne jest, czym jest odbiór techniczny mieszkania, jakie przepisy określają, jak powinien wyglądać i co zawieraćprotokół przekazania, wszystkie pozostałe formalności będą proste.