Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku po rodzicach – co musisz wiedzieć?

Nie udzielamy porad prawnych! Artykuł ma charakter informacyjny.

Otrzymałeś lub otrzymałaś mieszkanie w spadku i myślisz o jego sprzedaży? Ten artykuł jest dla Ciebie. Postaramy się w jasny sposób wyjaśnić, jak sprzedać mieszkanie ze spadku np. po rodzicach. Podpowiemy, czy istnieje konieczność płacenia podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania, jak go legalnie uniknąć i jakie dokumenty trzeba zgromadzić przy sprzedaży odziedziczonego mieszkania.

• Jak zdobyć sądowe lub notarialne poświadczenie dziedziczenia?
• Która z tych dróg jest szybsza i tańsza?
• Co zrobić, gdy jest kilku spadkobierców?
• Czy musisz zapłacić podatek od spadku?
• Czy i kiedy od sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku trzeba zapłacić podatek dochodowy?

Aby móc sprzedać mieszkanie, które otrzymaliśmy w spadku, należy przedstawić dokument potwierdzający nasze prawo do rozporządzania nieruchomością. Taki dokument możemy pozyskać na dwa sposoby. Prostszy, szybszy i tańszy to wizyta u notariusza. Drugi sposób to potwierdzenie prawa do nieruchomości na drodze sądowej. Zacznijmy od wizyty u notariusza. Oto co musimy zrobić, aby w szybki i niedrogi sposób uzyskać odpowiednie dokumenty.

Wizytę u notariusza polecamy tym spadkobiercom, którym zależy na czasie, bo chcą szybko doprowadzić do odpłatnego zbycia nieruchomości. Puste mieszkanie generuje przecież niemałe koszty związane ze stałymi opłatami, czynszem czy niezbędnymi pracami remontowymi. Gdy nie jesteśmy jednymi spadkobiercami, musimy sprawić, aby w kancelarii notarialnej pojawili się wszyscy spadkobiercy.

Obecni muszą być także ci, którzy nie zostali wymienieni w testamencie, ale mają prawo do dziedziczenia i ewentualnych udziałów w zysku uzyskanym ze sprzedaży mieszkania z mocy ustawy. Kolejność dziedziczenia jest jasno określona w kodeksie cywilnym. To bardzo ważne, aby zadbać o pełną reprezentację spadkobierców. Dzięki temu wykluczymy ewentualne, późniejsze podważanie spadku przez osoby w nim nieujęte.

Po wizycie u notariusza i uzyskaniu poświadczenie nabycia nieruchomości poprzez przyjęcie spadku, możemy od razu skoncentrować się na sprzedaży mieszkania czy domu. Dlatego, pomimo potencjalnych trudności ze zgromadzeniem w jednym miejscu i o jednej porze wszystkich spadkobierców, polecamy ten sposób. Gdyby się jednak nie udało, to mamy do dyspozycji drugi, wcześniej wspomniany sposób: potwierdzenie prawa do nieruchomości na drodze sądowej.

Jak pisaliśmy, po stwierdzeniu nabycia spadku u notariusza, od razu możemy skoncentrować się na sprzedaży mieszkania. Gdy wybierzemy rozwiązanie na drodze sądowej, to może to być zdecydowanie dłuższe i bardziej kosztowne. Zazwyczaj nie wystarczy jedna rozprawa, a odstępy pomiędzy nimi mogą trwać nawet kilka miesięcy.

W trakcie postępowania sądowego nie możemy dokonać sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku. Rosną także koszty związane z jego utrzymaniem, które obciążają spadkobierców. To kolejny argument, aby wybrać notariusza, a nie sąd.

Sprzedaż mieszkania ze spadku, gdy jest kilku spadkobierców, jest analogiczna do sytuacji, gdy jest kilku współwłaścicieli nieruchomości. Np. mieszkanie po rodzicach dziedziczą dwie siostry i brat, czyli w sumie trójka rodzeństwa. W takim przypadku do sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku konieczna jest zgoda wszystkich spadkobierców. A co zrobić w sytuacji, gdy jedna z sióstr nie nie chce sprzedać mieszkania otrzymanego w spadku?

Niestety w takiej sytuacji, konieczne może być wymuszenie sprzedaży drogą sądową i dokonanie podziału uzyskanej kwoty. Można również dokonać działu spadku. Wówczas to jeden ze spadkobierców otrzymuje nieruchomość i zajmuje się jej sprzedażą, spłacając pozostałych spadkobierców.

Podatki są w naszym życiu wszechobecne, a sprzedaż mieszkania generuje dodatkowy dochód. Czy są zatem sytuacje, w których można uniknąć zapłacenia do urzędu skarbowego podatku dochodowego?

Warto wiedzieć, że samo mieszkanie w spadku nie podlega opodatkowaniu. Podatek do urzędu skarbowego należy zapłacić, dopiero gdy zdecydujemy się na sprzedaż. Jednak i w tym przypadku jest kilka zasad, które pozwolą nam na zminimalizowanie lub uniknięcie opodatkowania. Sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku nie musi wiązać się z dodatkowymi kosztami, trzeba jednak spełnić kilka kryteriów. Jednym z nich jest czas, a dokładnie upływ czasu pomiędzy nabyciem a sprzedażą odziedziczonego mieszkania.

W polskim systemie prawnym funkcjonuje podatek od spadku i darowizn. Istnieje jednak wiele zwolnień, dzięki którym spadkobierca uniknie tej daniny. Po pierwsze podatek od spadku nie dotyczy członków najbliższej rodziny. Zwolnieni są z niego:

• małżonkowie,
• zstępni (dzieci, wnuki)
• wstępni (rodzice, dziadkowie)
• rodzeństwo
• pasierb, ojczym i macocha.

Jeśli więc jesteś w jednej z tych grup w stosunku do spadkodawcy, to nie musisz płacić podatku od spadku. Musisz jednak złożyć odpowiednie oświadczenie do urzędu skarbowego. A jak sprzedać nieruchomość bez podatku dochodowego?

Na szczęście aktualne przepisy podatkowe wyraźnie preferują spadkobierców. Gdy chcemy sprzedać nabytą w drodze spadku nieruchomość, pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie przez spadkodawcę. Oznacza to, że jeśli spadkodawca był odpowiednio długo właścicielem mieszkania, to spadkobierca może je od razu sprzedać bez obawy o konieczność rozliczania PIT.

Taka sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku po rodzicach jest więc stosunkowo prosta. Co ważne zasada ta dotyczy wszystkich spadkobierców – nie ma znaczenia stopień pokrewieństwa ze zmarłym. Wszystkich obowiązuje jeden, cytowany powyżej przepis.

Od 2019 roku obowiązują przepisy stanowiące, że podatek za mieszkanie otrzymane w spadku obowiązuje, jeśli chcemy sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat od dnia nabycia nieruchomości przez spadkodawcę. Jest to istotna zmiana, ponieważ do 2019 roku obowiązywał przepis, według którego 5 lat było liczone od dnia nabycia spadku. Liczy się więc data nabycie nieruchomości lub jej wybudowania przez osobę, która zostawiła nam spadek.

Gdy chcemy sprzedać nabytą w drodze spadku nieruchomość, pięcioletni termin liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie przez spadkodawcę. Oznacza to, że jeśli spadkodawca był odpowiednio długo właścicielem mieszkania, to spadkobierca może je od razu sprzedać bez obawy o konieczność rozliczania PIT.

Jeśli jednak nie minęło jeszcze pięć lat (licząc od początku kolejnego roku, po roku nabycia/wybudowania nieruchomości), trzeba się liczyć z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego. Gdy zdecydujemy się na sprzedaż mieszkania otrzymanego w spadku po rodzicach, a od czasu jego wbudowania lub kupna przez rodziców minęło mniej niż 5 lat, trzeba będzie zapłacić podatek dochodowy w wysokości 19% od uzyskanego dochodu. Można jednak uniknąć tego odczuwalnego dla portfela obowiązku, gdy uzyskane ze sprzedaży środki przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe.

Ustawodawca przewidział możliwość zwolnienia z konieczności zapłaty podatku od dochodowego od nieruchomości. Nie zapłacimy podatku, gdy środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania, przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe, kupując np. nowe mieszkanie na rynku pierwotnym lub wtórnym.

Mamy na to trzy lata, ale trzeba w ciągu pół roku od sporządzenia zapisu poświadczenia dziedziczenia przez notariusza lub od uprawomocnienia się postanowienia sądu w sprawie nabycia spadku, złożyć do Urzędu Skarbowego odpowiednią deklarację o zamiarze skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Lepiej się nie spóźnić, bo termin jest nieprzekraczalny, a powód opóźnienia nie jest istotny.

Na co możemy wydać środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości, gdy chcemy skorzystać z ulgi mieszkaniowej?

Ustawodawca przewidział, że na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, czyli na:

• zakup budynku mieszkalnego lub mieszkania,
• nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego
• remont własnego budynku mieszkalnego, przebudowę lub rozbudowę posiadanego budynku mieszkalnego
• nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Warto dokładnie sprawdzić, od kiedy spadkodawca był właścicielem nieruchomości. Może się bowiem zdarzyć, że ktoś mieszkał np. w mieszkaniu zakładowym przez wiele lat, ale wykupu dokonał np. na rok czy dwa przed śmiercią. Dlatego zalecamy, aby upewnić, jaki jest status własnościowy lokum i ile czasu faktycznie minęło od momentu nabycia nieruchomości. To ma fundamentalne znaczenie dla wysokości podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości.

Warto sprawdzić przepisy dotyczące podatku od spadków i darowizn. Podatek od spadku, do którego wchodzi mieszkanie po rodzicach, co do zasady jest "zerowy". Przepisy przewidują bowiem zwolnienie z opodatkowania spadków dla najbliższej rodziny, ale koniecznie trzeba pamiętać o złożeniu do urzędu skarbowego odpowiedniego oświadczenia. Jeśli zamierzamy skorzystać z całkowitego zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, trzeba złożyć formularz podatkowy SD-Z2. W przeciwnym razie grożą nam kary pieniężne!

W polskim prawie kolejność dziedziczenia ustawowego określają przepisy kodeksu cywilnego, które regulują również udziały w spadku przypadające na każdego ze spadkobierców.

Uprzywilejowane są dzieci oraz małżonek spadkodawcy. Co ważne, dziedziczą wszystkie dzieci, z pierwszego, drugiego czy kolejnego małżeństwa spadkodawcy oraz ze związku pozamałżeńskiego. Gdy któreś z dzieci odrzuci spadek lub nie dożyje jego otwarcia, powołuje się jego dalszych zstępnych np. wnuki lub ewentualnie prawnuki pochodzące od tego dziecka. Kolejność spadkobierców jest ważna, bo ma wpływ na wysokość i zakres opodatkowania, a

"zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe". Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

do grupy I — małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;

do grupy II — zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;

do grupy III — innych nabywców.

Jak pisaliśmy wyżej, kluczowa dla komfortowej sprzedaży mieszkania otrzymanego w spadku jest wspomniana już nowelizacja ustawy z dnia 1 stycznia 2019 roku, która pozwala spadkobiercom przy zachowaniu wyżej opisanych warunków, uniknąć podatku dochodowego, który w tym przypadku wynosi aż 19 procent!

Sprzedaż mieszkania na mocy znowelizowanych przepisów dodatkowo daje możliwość skorzystania z ulg mieszkaniowych przez osoby, którym zależy na szybkiej sprzedaży lokalu mieszkalnego otrzymanego w spadku. Cele mieszkaniowe, zgodnie z przepisami są również realizowane, gdy nabywamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Należy też pamiętać, że do kosztów uzyskania przychodu zalicza się taksę notarialną i opłaty sądowe, związane z zawarciem umowy zakupu lokalu, jak również sprzedaży tego lokalu. Według obowiązującego orzecznictwa, koszty prac projektowych i remontowych, również można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów.

Mamy nadzieję, że informacje w naszym artykule były przydane, ale  pamiętajcie, że wiele spraw wymaga indywidualnego rozpatrzenia i wtedy najlepiej to zadanie powierzyć fachowcom. 

Nie masz szans na mieszkanie w spadku? Sprawdź nowe mieszkania w Bydgoszczy i okolicach z oferty Grupy Moderator. Oferujemy lokale w wysokim standardzie w atrakcyjnych dzielnicach Bydgoszczy i doskonale skomunikowanych okolicach.