Dlaczego mieszkania drożeją, sytuacja na rynku nieruchomości

Jeśli zastanawiacie się, dlaczego mieszkania wciąż drożeją i kiedy to się zmieni, to ten artykuł jest dla Was. Pod lupę wzięliśmy sytuację w Bydgoszczy i okolicy, ale zajmiemy się także ogólnopolskimi trendami, bo przecież nie jesteśmy samotną wyspą na oceanie czynników, które bezpośrednio wpływają na rynek nieruchomości. Zastawiacie się, dlaczego ceny mieszkań Polsce nie spadają? Najkrótsza odpowiedź brzmiałaby: bo nie ma ku temu żadnego powodu. A teraz kilka faktów i opinii, bo one też bywają cenne.

Jeżeli zamierzacie kupić mieszkanie, to prawdopodobnie na takie pytanie odpowiecie twierdząco. Ale czy wiecie, że Bydgoszcz ma jeden z wyższych wskaźników dostępności mieszkań? Dostępność ustalana jest co roku według stanu na koniec czerwca na podstawie relacji cen metrażu mieszkań do wysokości zarobków (30 proc. wagi), wielkości oferty nieruchomości oraz metrażu (20 proc.), który przeciętne gospodarstwo domowe może kupić na kredyt (50 proc.). W 2022 r. byliśmy liderem rankingu, w tym roku wygrały Katowice, ale nadal jesteśmy na podium. Wzrost cen mieszkań jest co prawda faktem, ale nadal w Bydgoszczy nie jest źle!

Macie wrażenie, że ceny mieszkań w Polsce wciąż rosną? Z najnowszego raportu firmy Expander i Rentier.io. wynika, że w ciągu ostatnich siedmiu miesięcy 2023 roku mieszkania np. w Warszawie podrożały średnio o 10 procent. 

A jak jest w Bydgoszczy? Od stycznia do lipca 2023 roku cena metra podrożała o 2 % i o 6% rok do roku porównując kwiecień 2022 do kwietnia 2023 roku. Wzrost cen nowych mieszkań jest więc faktem, a zakup nieruchomości wiąże się z dużym wysiłkiem finansowym.

Dlaczego tak się dzieje? Na ceny nieruchomości podczas pandemii znaczący wpływ miały ceny materiałów budowlanych, wzrost ceny usług i zakłócenia w łańcuchu dostaw. Po wybuchu wojny na Ukrainie zanotowaliśmy także znaczący odpływ pracowników. Wiele inwestycji zostało wstrzymanych, deweloperzy pomimo posiadanych pozwoleń, wobec niepewnej sytuacji gospodarczej, nie decydowali się na rozpoczynanie kolejnych budów. Spadła podaż i popyt, bo klienci również czekali na stabilizację rynku, a część miała nadzieję na spadek ceny lokali mieszkalnych.

Polski rynek nieruchomości po okresowym spadku, nie tylko się stabilizuje, ale wręcz przeżywa ożywienie. Zainteresowanie zakupem mieszkań stale rośnie. W niektórych publikacjach i analizach pojawia się nawet określenie "gorączka", a rosnące ceny nieruchomości nie odstraszają klientów. 

Może jednym z powodów są prognozy cen mieszkań? Przecież nawet jeśli dynamika wzrostu cen nieco wyhamuje, to rekordowo tani kredyt bardzo wzmacnia popyt.

Na rynku nieruchomości nie było w tym roku wakacji. Lipcowe ożywienie skutkowało rosnącą liczbą umów deweloperskich w sierpniu, a hossa we wrześniu trwa nadal. Dlaczego tak się dzieje? I jakie będą najbliższe jesienne miesiące?

Od uruchomienia rządowego programu Bezpieczny kredyt 2 proc. minęły ponad dwa miesiące i wyraźnie widać jak znacząco kredyt wpłynął na rynek nieruchomości. W lipcu i sierpniu w całej Polsce złożono ponad41 tys. wniosków, a ożywienie zauważają nie tylko deweloperzy, ale także agencje nieruchomości. Kredytem można sfinansować także mieszkanie z rynku wtórnego.

Preferencyjne kredyty mają jednak limity, dlatego np. w Warszawie czy Krakowie, gdzie koszty gruntów należą do najwyższych, a cena metra kwadratowego już dawno przekroczyła 10 tysięcy, mieszkania mieszczące się w limitach kredytowych, wyprzedają się szybko. Jesienią 2023 roku, pytanie czy ceny mieszkań zaczną spadać, wydaje się być retoryczne.

Dynamika wzrostu cen zauważana jest także w Bydgoszczy. Jednak tutaj za 500 czy 600 tysięcy, które można pożyczyć w ramach rządowego programu kredyt hipoteczny 2%, bez trudu kupimy nowe, komfortowe mieszkanie. Zainteresowanie zakupem mieszkania w tej grupie cenowej jest największe. Inwestorzy, pomimo że wzrost kosztów wpływających na ceny mieszkań w Polsce jest zauważalny, ruszyli z budowami. Dodatkowo od kilku miesięcy spada inflacja, a kredytobiorcy znowu są dla banków cennymi klientami.

W takiej sytuacji część analityków prognozuje dalszy wzrost cen mieszkań. Czy to prawdopodobne? Czy transakcyjne ceny mieszkań w Polsce będą nadal rosnąć? Ostateczna cena mieszkania uzależniona jest przecież od wielu czynników.

Mieszkania drożeją w Polsce między innymi dlatego, że stale rosną koszty budowy, jeszcze nie odbudowała się podaż, a popyt rośnie. Gdy towaru jest mniej, nawet ten droższy znajdzie nabywców. Nie nastąpił obiecywany rozwój rynku mieszkań na wynajem, a w sytuacji gdy średnia cena mieszkań w dużych miastach w sierpniu 2023 roku dawno już przekroczyła 10 tysięcy za metr kwadratowy nowego mieszkania, wszystko jest możliwe. O tym, że ceny lokali mieszkalnych nie spadną, pisaliśmy już wiele razy i jak pokazuje praktyka, mieliśmy rację

A jak jest w Bydgoszczy? Czy sprzedaż nieruchomości wróciła na poziom sprzed pandemii? Spytaliśmy o to Szefa Grupy Moderator.

"Jeszcze nie jest tak, jak było przed 2021, ale jest szansa, że w "mieszkaniówce" wrócimy jeszcze w tym roku na wysokie obroty, prognozuje Adam Gudell. Nieco dłużej może potrwać odbudowa polskiego rynku nieruchomości komercyjnych, ale to też się dokona. Wierzę w to bardzo, bo np. w najnowszej inwestycji Grupy Moderator w Bydgoszczy, osiedlu Ceramika, część lokali użytkowych sprzedała się jeszcze przed rozpoczęciem budowy". To dobra prognoza- dodaje Adam Gudell.