Na co zwracać uwagę przy zakupie mieszkania? - Aktualności - Grupa Moderator
Oferta Ukraina: Ми говоримо українською і російською

Zakup mieszkania to kluczowa decyzja i zdarza się nam, jeśli wierzyć statystykom, zaledwie kilka razy w życiu. Z każdym razem nabywamy doświadczenia, ale ten pierwszy raz może być dość trudny. W tym artykule podpowiemy, na co warto zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania, co jest naprawdę ważne, a co tylko takie się wydaje.

Poszukiwanie nieruchomości, od czego zacząć?

Najpewniej na tak postawione pytanie, pierwsza odpowiedź będzie brzmieć: od przejrzenia ofert i poznania rynku. My proponujemy, aby odwrócić sytuację i najpierw poznać własne potrzeby, oczekiwania oraz możliwości finansowe. Kupno mieszkania to decyzja zbyt poważna, aby podejmować ją pod wpływem emocji, więc chociaż to trudne, postarajmy się podejść do tematu racjonalnie.

Mnogość ofert na lokalnym rynku nieruchomości

Nie ułatwia zadania, dlatego ważne jest, aby dobrze je przefiltrować. Przede wszystkim zastanówmy się, jakie są nasze rzeczywiste potrzeby. Kluczowy będzie metraż mieszkania oraz liczba pomieszczeń. Może za niezbędny uznamy także balkon, garaż, miejsce parkingowe czy komórkę lokatorską. Jeżeli jeździmy rowerem, to potrzebne będzie miejsce do jego przechowania, a gdy mamy małe dzieci, to przyda się wózkownia.

Drożej czy taniej? Co jest ważne przy kupnie mieszkania?

Gdy znamy już metraż, liczbę pokoi i potrzeby dodatkowe, czas na określenie budżetu. Jeśli kupujemy mieszkanie w dużym mieście, warto sprawdzić, jak bardzo różnią się od siebie ceny w poszczególnych dzielnicach. Z doświadczenia wiemy, że różnice mogą być znaczące, od kilkuset złotych za metr do nawet 1200-1500 pomiędzy np. Fordonem a Bielawami czy centrum Bydgoszczy. Przy mieszkaniu o powierzchni np. 50 m2, różnica w cenie będzie więc znacząca i może pozwolić na jego remont, wykończenie i wyposażenie.

Lokalizacja a ceny nieruchomości

Na wartość (a więc i cenę) nieruchomości decydujący wpływ mają 3 czynniki. Jesteście ciekawi jakie? To lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – miał powiedzieć nieżyjący już brytyjski potentat nieruchomościowy Harold Samuel. Zgadzacie się ? Bo my co do zasady tak, ale elementów, które wpływają na cenę, jest więcej. Bardzo ważne jest, co znajduje się w najbliższym otoczeniu.

W Bydgoszczy dobrą miejską infrastrukturę i wybór mieszkań mają tzw. stare dzielnice: Szwederowo, Bielawy, Śródmieście, ale także Bartodzieje, Wyżyny. Nowe dzielnice: Fordon czy Osowa Góra też rozwijają się coraz szybciej, jednak różnica w cenie mieszkań nadal jest znacząca.

Co w najbliższej okolicy?

Szkoła, przedszkole, sklep spożywczy, usługi czy centrum handlowe? A może park lub ścieżki rowerowe? Komunikacja miejska, przychodnia, usługi? Każdy, kto zamierza zostać właścicielem mieszkania, ma swoją listę priorytetów. Warto sprawdzić, co z naszej listy znajduje się w najbliższej okolicy wybranego mieszkania i co znajdować się będzie tutaj w przyszłości. Mieszkanie kupujemy raz na jakiś czas, wiec warto zaznajomić się z tym, co zawiera plan zagospodarowania przestrzennego. Czym jest taki plan?

Plan zagospodarowania przestrzennego

To rodzaj aktu prawnego, który przyjmowany jest w drodze uchwały i obowiązuje wyłącznie na terenie działania rady gminy, która go wydała. Plan składa się z opisu i rysunków, zawiera informacje na temat przeznaczenie konkretnego terenu i dopuszczalnego rodzaj zabudowy.

Plan warto sprawdzić przed zakupem mieszkania, aby upewnić się, że za rok czy dwa pod naszym oknami nie pojawi się trasa szybkiego ruchu lub centrum handlowe. Czytanie planu nie jest trudne, bo ułatwia to zamieszczona na planie legenda.

Na co jeszcze warto zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania?

Jeszcze kilka kwestii powinno znaleźć się w obszarze naszego bezpośredniego zainteresowania, szczególnie gdy kupujemy mieszkanie z rynku wtórnego. Zawartość księgi wieczystej dostarczy nam cennych informacji na temat właściciela i ewentualnych roszczeń. Może się okazać, że kupujemy mieszkanie np. z lokatorem, a tego lepiej unikać!

Przy kupnie mieszkania warto też zapoznać się z ostatnim działem księgi wieczystej, gdzie znajdziemy tzw. wzmianki. To z tego działu dowiemy się np., że do Sądu Rejonowego, wpłynął nowy wpis, który jeszcze nie został rozpatrzony. W takiej sytuacji warto poczekać na rozstrzygnięcie. Co do zasady, każda wzmianka, powinna wzmóc naszą ostrożność.

Stan prawny mieszkania, dlaczego jest ważny?

Z prawnego punktu widzenia, pod pojęciem "stan prawny nieruchomości" rozumiemy wszystko to, co wynika z zapisów umieszczonych w księdze wieczystej. Księga wieczysta jest cennym źródłem informacji i gorąco zachęcamy do jej sprawdzenia.

Gdy znamy numer księgi wieczystej, bez kłopotu uzyskamy dostęp do pożytecznej lektury. Aspekty prawne stanowią ważny element zakupu mieszkania i trzeba je potraktować starannie. Warto poświęcić na to czas.

Oferty z rynku pierwotnego czy rynku wtórnego?

To pytanie, na które każdy poszukujący mieszkania, musi odpowiedzieć sobie sam, ale przed podjęciem decyzji warto jeszcze raz przeanalizować potrzeby i sprawdzić ofertę w wybranej lokalizacji.

Rynek pierwotny i rynek wtórny mają swoje zalety i wady. Możemy kupić mieszkanie używane i zaaranżować je do własnych potrzeb lub sprawdzić oferty deweloperów. Różnice dotyczą wielu aspektów, m.in. podatków (kupując mieszkanie z rynku pierwotnego nie płacimy PCC, czyli podatku od czynności cywilno-prawnych), ale także kosztów remontu i niezbędnego wyposażenia.

 Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

Bezpieczny zakup mieszkania to zakup rozważny i z zachowaniem wszystkich obowiązujących procedur. Nie obawiajmy się pytań. Gdy mieszkanie pochodzi z rynku pierwotnego, odpowiedzi na wiele z nich odnajdziemy w prospekcie deweloperskim, który jest cennym dokumentem oraz załącznikiem do umowy. Jednak przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, musimy sami zadbać o uzyskanie precyzyjnej informacji. Czasami warto wynająć rzeczoznawcę czy chociażby doświadczonego fachowca, który pomoże nam w ocenie stanu zarówno mieszkania, jak i budynku.

Decyzja o zakupie mieszkania

Jest z pewnością, dla wielu z nas, jedną z najistotniejszych w życiu. Często wiąże się z zaangażowaniem oszczędności lub koniecznością wzięcia kredytu. Warto więc zwrócić uwagę także na ogólny stan budynku oraz aktualny przegląd techniczny mieszkania.

To szczególnie istotne w przypadku rynku wtórnego, bo kupując mieszkanie od dewelopera, z mocy prawa otrzymujemy wszystkie aktualne informacje na temat zastosowanych materiałów czy aktualnego stanu prawnego. Umowa notarialna precyzuje też prawo własności gruntu. Przed podjęciem ostatecznej decyzji, jednakowo w przypadku zakupu z rynku pierwotnego czy rynku wtórnego, warto poprosić o symulację tzw. naliczeń, czyli opłat, na które składa się m.in. comiesięczny koszt zarządu, administracji, fundusz remontowy, sprzątania klatek czy innych części będących nieruchomością wspólną oraz wywóz śmieci.

Ogólny stan budynku

Jest ważny, bo na utrzymanie nieruchomości składają się w przypadku wspólnoty mieszkaniowej czy spółdzielni mieszkaniowej, wszyscy mieszkańcy. Im budynek jest w lepszym stanie technicznym, tym fundusz remontowy niższy, a komfort zamieszkiwania w nim, wyższy. Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, koniecznie zwróćmy uwagę na elementy, które są nieruchomością wspólną, czyli np. stan klatki schodowej, wejścia, stolarki drzwiowej.

Wykończenie mieszkania ile kosztuje?

W 2022 roku trudno jest przeprowadzić remont generalny i wyposażyć mieszkanie poniżej kwoty 2000 za metr kwadratowy. Oczywiście będzie taniej, gdy sami wykonamy część prac. Szczegółowy kosztorys dla mieszkania o powierzchni 50 m2 opisaliśmy już na naszym blogu. W październiku ceny niektórych materiałów poszły po raz kolejny w górę, a radykalne podwyżki cen energii, wpłynęły znacząco na podniesienie cen usług. To też powinniśmy uwzględnić przy podjęciu ostatecznej decyzji.

Co w cenie mieszkania?

Przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego, możemy negocjować z poprzednim właścicielem co z dotychczasowego wyposażenia mieszkania, znajdzie się w jego cenie. Najczęściej są to elementy stałe, których nie opłaca się demontować i które nie znajdą zastosowania w kolejnym mieszkaniu. Zabudowa kuchenna i łazienkowa, szafa w przedpokoju czy meble robione na zamówienie pod konkretny wymiar. Takie uzgodnienia pozwolą na znaczne oszczędności, gdy mamy ograniczony budżet i niekoniecznie chcemy wszystko zmieniać i urządzać po swojemu.

Czy warto mieszkać w centrum miasta?

Strefa śródmiejska gwarantuje bezpośredni i wygodny dostęp do wszystkich miejskich atrakcji: kino, kawiarnie, restauracje, ale także parki, usługi i sklepy. W dużych miastach, w centrum znajdziemy także szkoły i przedszkola, a także co szczególnie cenne, wygodnie rozlokowane przystanki komunikacji miejskiej. To zalety, a wady?

Wadą jest na pewno kłopot ze znalezieniem miejsca do parkowania i związane z tym wysokie opłaty. Rozwiązaniem tej niegodności jest, przy kupnie mieszkania, zakup miejsca postojowego. W nowym budownictwie najczęściej miejsca parkingowe ulokowane jest w podziemnej haki garażowej. To wygodne rozwiązanie, ale też dodatkowy wydatek rzędu 30 czy nawet 40 tysięcy za miejsce.

Podsumowując rozważania na temat istotnych czynników wpływających na decyzję o zakupie mieszkania, nasza rekomendacja brzmi: własne potrzeby i lokalizacja, to bierzmy pod uwagę!

Przeczytaj również