Wynajem mieszkania obcokrajowcom – o czym pamiętać?

W Polsce (a szczególnie w większych miastach) lawinowo rośnie liczba obcokrajowców. Niektórzy z nich przyjeżdżają w celach zarobkowych, inni sprowadzają się z całymi rodzinami na stałe, licząc na rozpoczęcie nowego życia. Takie osoby z oczywistych względów będą chciały wynająć mieszkanie, zamiast szukać opcji kupna nieruchomości. Jak wygląda wynajem mieszkania obcokrajowcom i czym różni się od wynajmu lokalu obywatelom Polski? Co warto mieć na uwadze, udostępniając swoje mieszkanie przyjezdnym z innego kraju? Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w poniższym artykule. 

Zanim szczegółowo omówimy wynajem mieszkania obcokrajowcom, warto zastanowić się nad kwestiami ich legalnego pobytu na terenie Rzeczypospolitej Polskiej. Podstawą prawną jest w tym przypadku Ustawa o cudzoziemcach (wraz z aktami wykonawczymi) z dnia 12 grudnia 2013 r. Czytam w niej, iż:

• Obywatele Unii Europejskiej (UE), Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) oraz Szwajcarii mogą przebywać w Polsce do 3 miesięcy bez konieczności zgłaszania pobytu. Po tym okresie muszą zarejestrować swój pobyt.
• Obywatele tzw. państw trzecich muszą posiadać wizę lub inną formę legalizacji, bądź korzystać z ruchu bezwizowego (jeśli są do tego uprawnieni) – dotyczy to pobytu w okresie nie dłuższym niż 3 miesiące. Jeśli zamierzają przebywać w Polsce dłużej, konieczne będzie uzyskanie zezwolenia na pobyt czasowy. 

Zezwolenie na pobyt czasowy jest przyznawane na maksymalnie 3 lata przez wojewodę właściwego dla miejsca przebywania cudzoziemca. Otrzymuje on wówczas kartę pobytu, czyli dokument potwierdzający jego tożsamość i umożliwiający wielokrotne podróżowanie przez granicę.

Obcokrajowiec uzyskuje kartę pobytu po potwierdzeniu, że posiada:

• ubezpieczenie zdrowotne lub potwierdzenie od wybranego ubezpieczyciela o pokryciu kosztów leczenia na terenie Polski;
• źródło regularnego dochodu, które jest wystarczające na pokrycie kosztów utrzymania siebie oraz członków rodziny będących na jego utrzymaniu;
• miejsce zamieszkania na terytorium Polski, które może być uzyskane na podstawie umowy najmu z obcokrajowcem. 

Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego na koniec marca 2023 r. w Polsce przebywało ponad 1 000 000 cudzoziemców wykonujących pracę. Część z nich przyjechała w poszukiwaniu doraźnych opcji zarobkowych, inni pracują w Polsce na stałe. Nie można też zapominać o konsekwencjach rosyjskiej agresji na Ukrainę i wiążącym się z nią napływem uchodźców zza wschodniej granicy. 

Najnowsze informacje pochodzące od Wysokiego Komisarza Narodów Zjednoczonych ds. Uchodźców oraz dane Eurostatu mówią o blisko 1 mln obywateli Ukrainy przebywających w naszym kraju (stan na maj 2024 r.. Docelowo ci, którzy przynajmniej czasowo zostaną w Polsce i znajdą tutaj zatrudnienie, będą starali się znaleźć dla siebie nieruchomość na wynajem. 

Rynek najmu dla cudzoziemców daje zatem wiele możliwości właścicielom mieszkań. Zanim jednak zdecydujesz się wynająć mieszkanie obcokrajowcowi, musisz pamiętać o kilku kwestiach:

Weryfikacja tożsamości i pozwolenia na pobyt: W gestii wynajmującego leży dokładna weryfikacja potencjalnego lokatora. Sprawdź jego dokumenty i ich ważność – paszport, wizę czy kartę pobytu, jeśli ta została wydana. Warto zapytać o miejsce zatrudnienia, wykonywany zawód, sytuację rodzinną czy planowany czas pobytu w Polsce. Taka wstępna rozmowa jest bardzo ważna, bo pozwala wyrobić sobie zdanie na temat najemcy i określić, czy jest to osoba godna zaufana. W ten sposób strony mogą też sprecyzować, na jaki okres wynająć mieszkanie obcokrajowcowi (może to być koniec ważności dokumentu zezwalającego na pobyt w Polsce). 

Przetłumaczenie oferty oraz umowy: Zarówno oferta wynajmu, jak i finalna umowa powinny być sporządzone w dwóch wersjach językowych, tj. polskim i np. angielskim (pamiętaj, że nie musi to być koniecznie język ojczysty najemcy – wystarczy, że potrafi się nim posługiwać i rozumie poszczególne zapisy). 

Przygotowanie oświadczenia o zrozumieniu zapisów umowy: Przy wynajmie nieruchomości cudzoziemcom warto uwzględnić w umowie punkt, który potwierdza, że przyszły najemca rozumie i akceptuje jej treść. 

 Meldunek to wciąż obowiązujący obowiązek prawno-administracyjny, który dotyczy każdego, kto mieszka na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej – zarówno obywateli, jak i cudzoziemców. W jaki sposób łączy się on z zagadnieniem wynajmu mieszkania obcokrajowcom?

• Obywatele Unii Europejskiej (UE), Europejskiego Obszaru Gospodarczego (EOG) oraz Szwajcarii – muszą zameldować się, jeśli ich pobyt w Polsce przekracza 90 dni.
•  Obywatele państw trzecich – muszą mieć meldunek stały lub tymczasowy, jeśli przebywają na terenie Rzeczypospolitej Polskiej dłużej niż 30 dni.

Meldunkiem stałym nazywamy oficjalną rejestrację adresu zamieszkania, która wskazuje miejsce stałego pobytu osoby. Jest to obowiązek zarówno dla obywateli Polski, jak i obcokrajowców, którzy przebywają w Polsce na podstawie zezwolenia na pobyt stały. Meldunek tymczasowy dotyczy z kolei osób, które przebywają w danym miejscu przez określony czas, ale nie zamierzają zmieniać swojego stałego adresu zameldowania.

Za brak meldunku obowiązuje kara finansowa. Nie dotyczy ona polskich obywateli ani osób przyjezdnych z państw członkowskich UE, EOG oraz Szwajcarii, którzy mieszkają w Polsce, ale nie są zameldowani. Konsekwencjami mogą być objęci wyłącznie inni obcokrajowcy na mocy art. 59 ustawy o ewidencji ludności. 

Przy wynajmowaniu mieszkania obcokrajowcom warto pamiętać, że mogą oni sami zameldować się w udostępnianej przez Ciebie nieruchomości, jeśli posiadają dokument potwierdzający prawo do lokalu (a więc m.in. umowę najmu). Co więcej, nie muszą otrzymać od Ciebie oficjalnej zgody.

Nie należy się tym jednak martwić – sam fakt zameldowania służy wyłącznie celom ewidencyjnym i nie sprawia, że najemca otrzymuje szczególne prawa do Twojej nieruchomości. 

Umowa najmu podpisywana z obcokrajowcem co do zasady nie różni się od umowy zawieranej z obywatelem Polski. Powinna zatem zawierać następujące elementy:

1. Strony umowy

• Dane wynajmującego: Imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer PESEL lub NIP.
• Dane najemcy: Imię, nazwisko, adres zamieszkania, numer paszportu lub innego dokumentu tożsamości. W przypadku obcokrajowców warto również dodać numer karty pobytu, jeśli jest dostępny.

2. Określenie przedmiotu najmu

• Opis lokalu: Dokładny adres, powierzchnia, liczba pokoi, wyposażenie (meble, sprzęty AGD/RTV).
• Stan techniczny: Protokół zdawczo-odbiorczy sporządzony przy przekazaniu lokalu, zawierający stan techniczny mieszkania i jego wyposażenia.

3. Czas trwania umowy

• Okres najmu: Data rozpoczęcia i zakończenia najmu. Możliwość przedłużenia umowy.
• Warunki wypowiedzenia umowy najmu: Okres wypowiedzenia oraz warunki, na jakich może nastąpić rozwiązanie umowy.

4. Czynsz i opłaty

• Wysokość czynszu: Kwota miesięczna, termin płatności, sposób płatności (np. przelew bankowy).
• Dodatkowe opłaty: Koszty mediów (prąd, woda, gaz, internet), opłaty administracyjne, kaucja (zwykle 2-3 miesięczny czynsz) oraz warunki jej zwrotu.

5. Prawa i obowiązki stron

• Obowiązki wynajmującego: Utrzymanie lokalu w stanie do użytkowania, przeprowadzanie niezbędnych napraw, zapewnienie dostępu do mediów.
• Obowiązki najemcy: Terminowe płatności, dbanie o lokal, zgłaszanie usterek, przestrzeganie regulaminu budynku.

6. Klauzule dodatkowe

• Kaucja: Wysokość kaucji, warunki jej zwrotu oraz potrącenia za ewentualne szkody.
• Ubezpieczenie: Zalecenie lub obowiązek posiadania ubezpieczenia OC najemcy.
• Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji: W przypadku umowy najmu okazjonalnego, oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji w razie konieczności opuszczenia lokalu.

7. Podpisy stron

• Podpisy: Umowa powinna być podpisana przez obie strony oraz opatrzona datą.

W zasadzie jedyną istotną różnicą między wynajmem mieszkania cudzoziemcowi a obywatelowi Polski jest umieszczenie wspomnianego już dopisku o zrozumieniu przez niego wszystkich paragrafów. W umowie powinien również znaleźć się punkt mówiący o tym, że zawierana transakcja podlega polskiemu prawu. 

Najemca z innego kraju powinien również otrzymać drugi egzemplarz umowy – przetłumaczony z języka polskiego. 

Biorąc pod uwagę specyfikę wynajmu mieszkania obcokrajowcowi, najem okazjonalny będzie dla właściciela lepszym rozwiązaniem. Przede wszystkim zapewnia on większe bezpieczeństwo i łatwiejszą egzekucję w przypadku problemów, ponieważ omija wybrane wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów. Są to szczególnie istotne kwestie przy wynajmie lokalu osobom z zagranicy, których sytuacja prawna i finansowa może być trudniejsza do zweryfikowania.

Należy jednak pamiętać, że najem okazjonalny wiąże się z dodatkowymi formalnościami, takimi jak konieczność uzyskania oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego czy wskazanie lokalu zastępczego. Warto również wziąć pod uwagę, że mimo teoretycznie łatwiejszej eksmisji, w praktyce proces ten może nadal trwać dłużej ze względu na długi czas rozpatrywania spraw przez polskie sądy.

Zdarza się, że przedsiębiorcy planujący przyjazd do Polski w celach zawodowych chcą załatwić kwestie mieszkaniowe, zanim przekroczą granicę RP. W takich sytuacjach można zawrzeć na odległość umowę rezerwacyjną na wynajem nieruchomości. Zawarcie umowy właściwej następuje dopiero po przybyciu tej osoby do Polski. 

Trudno mówić o większym niebezpieczeństwie wynajmowania nieruchomości obcokrajcowcowi, niż w przypadku użyczania lokalu polskim obywatelom. Jakiekolwiek ryzyko wpisane jest niejako w tę formę działalności, a nieuczciwym najemcą może się okazać dosłownie każdy

Dlatego warto się odpowiednio zabezpieczyć, choćby poprzez pobranie nieco wyższej kaucji. Ustawa o ochronie praw lokatorów gwarantuje duże możliwości pod kątem ustalania wysokości kaucji – przepisy mówią nawet o 12-krotności czynszu najmu. Dobrym pomysłem może też być ubezpieczenie nieruchomości. Polisa powinna obejmować nie tylko mury, ale też elementy stałe oraz wyposażenie. Zwróć uwagę, czy ochrona uwzględnia mieszkania pod wynajem.