Czy warto teraz kupić mieszkanie?

Jeżeli zastanawiacie się jesienią 2022 roku, czy warto kupić mieszkanie na rynku pierwotnym, to przed podjęciem decyzji polecamy, aby przygotować sobie listę argumentów za i przeciw.

W tym artykule znajdziecie pomocne podpowiedzi. Opracowaliśmy je na podstawie aktualnie dostępnych informacji, ale skorzystaliśmy również z osobistych doświadczeń i opinii klientów Grupy Moderator.

Zakup nieruchomości od lat uważany jest za jedną z najbezpieczniejszych form dywersyfikowania dochodów i pomnażania kapitału. Niezależnie od tego, czy kupujemy na użytek własny, czy inwestycyjnie, powszechne jest przekonanie, że mieszkanie, dom, działkę, ziemię, po prostu warto mieć. Zamieszkiwanie "na swoim" lub zakup mieszkania na wynajem, daje nam, i słusznie, poczucie finansowego bezpieczeństwa. Kupujemy więc dla siebie, ale także inwestujemy. Coraz śmielej i coraz częściej za gotówkę.

Jesteśmy narodem ceniącym prywatną własność. Eurostat podaje, że 86% polskich mieszkań zamieszkują ich właściciele. To znaczenie więcej niż na zachodzie. Według Finansowego Barometru stworzonego przez Bank ING w 2019 r. tylko 8% Polaków deklarowało, że nie chce posiadać mieszkania na własność.

Gdy porównany pierwszy kwartał 2022 do 1 kwartału 2021 roku, zauważymy, że znacznie wzrósł udział klientów gotówkowych w sprzedaży ogółem. Aktualnie na rynku pierwotnym stanowią oni ponad 60% transakcji zakupowych. Zakup mieszkania za gotówkę jest alternatywą dla nisko oprocentowanych lokat i rosnącej, z miesiąca na miesiąc inflacji, która we wrześniu 2022 roku, przekroczyła 16%.

Z kwartalnych raportów opracowywanych i udostępnianych przez Narodowy Bank Polski jasno wynika, że w czasie minionej dekady, średnia wartość mieszkania w Polsce zwiększyła się o ponad 50 procent! Taki argument przemawia do wyobraźni, prawda? A przecież jest powodów, które powinny nas przekonać do tego, by kupić mieszkanie w 2022, jest zdecydowanie więcej. Nadal mamy w Polsce głód mieszkań. Na rynku brakuje ich około 1,5 miliona. Zdaniem części ekspertów, ta liczba to nawet 2 miliony

Inflacja, o czym już pisaliśmy, we wrześniu 2022 roku osiągnęła rekordową wartość 16,6%. Zdaniem ekspertów pod koniec tego roku, może wzrosnąć nawet do 18%. Nasze realne możliwości finansowe, kurczą się więc z miesiąca na miesiąc. W tym przypadku powiedzenie, mniej znaczy więcej, nabiera szczególnego znaczenia. Mniej kupimy, więcej zapłacimy. W takiej sytuacji czas naprawdę ma znaczenie. Decyzji zakupowej nie warto odwlekać.

Według raportu Expandera, dane z II kwartału tego roku, pokazują, że stawki najmu dla małych mieszkań (poniżej 35 m2) są aż o 29 proc. wyższe niż w 2021 roku. Trochę mniej, bo o 26 % podrożało wynajęcie mieszkania średniej wielkości (35 - 60 m2). Inwestycja w mieszkanie nadal się opłaca, ale czy wszędzie tak samo?

Gdy inwestujemy, to chcemy zarabiać. A pytanie o zwrot i opłacalność zakupu mieszkania jest podstawowe i najważniejsze. Żeby nie wróżyć z fusów, warto zawierzyć liczbom i skorzystać ze wskaźnika ROI. 

Czym jest i jak go obliczyć? 

Rentowność inwestycji to stosunek opodatkowanego zysku operacyjnego do całkowitych nakładów inwestycyjnych. Rentowność netto to zysk właściciela mieszkania na wynajem, uwzględniający wszystkie koszty, także te związane z podatkami, taksą notarialną, koniecznymi zakupami, odświeżeniem czy remontem. Odliczyć trzeba także czynsz do administracji, jeśli płacony jest przez właściciela mieszkania, koszt ubezpieczenia mieszkania oraz nakłady na odświeżenie lokalu, drobne naprawy i remont.

Zaleta rynku nieruchomości jest także stosunkowa łatwość inwestowania, dostępność zarówno dla poczatkujących jak i doświadczonych inwestorów, stwarzając relatywnie proste warunki uczestniczenia w tym procesie. Gdy kupujemy z celem wynajmu mieszkania, to nie tylko zapewniamy sobie comiesięczny stały dochód, ale z pewnością liczymy na wzrost ceny naszej inwestycji. I mamy rację!

Aktualnie średnia rentowność dla Bydgoszczy wynosi około 5%. Czy to się opłaca, skoro tyle samo, można otrzymać na lokacie w banku? Zdecydowanie tak, bo inwestując w mieszkanie, mamy gwarancję nie tylko comiesięcznego zysku, ale także pewność, że nasza nieruchomość zyska na wartości i będziemy mogli ją odsprzedać z zyskiem.

Przykładem może być proponowany przez Grupę Moderator program GWARANCJA 50% ZYSKU PO 5 LATACH.

Wzrost cen mieszkań, jaki dokonał się w czasie ostatnich 3 lat, mógł przyprawić o zawrót głowy. Rosły co kwartał, aby osiągnąć wzrost rok do roku, rzędu 9 czy 11%, w zależności od miasta. Naszym zdaniem, ceny mieszkań, co do zasady nie będą spadać, bo nie ma ku temu dowodów. Drogie są działki budowane, drogie usługi, a ceny materiałów budowlanych idą w górę! W czasie ostatniego roku podrożały: izolacje termiczne o 51 proc.; ściany i kominy o 46 proc.; cement, wapno o 39 proc.; izolacje wodochronne o 37 proc.; dachy i rynny o 37 proc.; sucha zabudowa o 29 proc.

Takie podwyżki robią wrażenie, prawda? Dlatego, naszym zdaniem, nieruchomość to nadal jedna z lepszych form ochrony kapitału przed inflacją – zwłaszcza gdy osiąga ona dwucyfrowy wynik, jak ma to miejsce obecnie.

Kto starał się o kredyt hipoteczny w czasie ostatnich 6 miesięcy, ten z pewnością zauważył, że proces decyzyjny znacznie się wydłużył, a liczba decyzji negatywnych znacznie zwiększyła. Nie ma co ukrywać, kredyty hipoteczne, jeszcze niedawno powszechne dostępne, zdecydowanie straciły na dostępności i atrakcyjności. We wrześniu 2022 roku, Rada Polityki Pieniężnej po raz kolejny zdecydowała się podnieść stopę referencyjną, tym razem o 25 pb. Oznacza to, że aktualnie stopa referencyjna wynosi już 6,75 proc. Dla porównania w październiku 2021 r. wynosiła zaledwie 0,1 proc.

Jeśli masz gotówkę, środki możliwe do zainwestowania, które leżą w banku i czekają na lepsze czasy, odpowiedź brzmi TAK. Zdecydowanie warto kupić mieszkanie w 2022 roku, bo nieruchomości należą do najbezpieczniejszych inwestycji długoterminowych. Warto też wziąć pod uwagę aktualną polityczną i ekonomiczną sytuację w Europie.

Od 25 lutego do 1 sierpnia 2022 roku, z powodu wojny w Ukrainie, do Polski napłynęło 5,369 mln uchodźców. Znaczna ich część już wróciła do domu, ale szacuje się, że w Polsce planuje pozostać około 1,5 miliona.

Taki napływ ludności ożywił rynek najmu długoterminowego i na pewno wpłynie na rynek nieruchomości w perspektywie długoterminowej. Na popularności, wynikającej m.in. z naszej traumy "po covidowej" i konieczności długotrwałego przebywania w izolacji, zyskuje najem krótkoterminowy.

Standardowa inwestycja w mieszkanie, ma naszym zdaniem tylko jedną wadę – jest kapitałochłonna. Ceny mieszkań z rynku pierwotnego w Krakowie czy Sopocie zaczynają się od kilkuset tysięcy złotych. Średnia cena m2 w Warszawie w lipcu 2022 roku to 13 tysięcy! Ceny w niedużych malowniczych miejscowościach, są zdecydowanie niższe od tych obowiązujących w dużych ośrodkach, a ich rentowność może być wyższa. Weźmy to pod uwagę, planując zakup mieszkania.

Reasumując, nasza rekomendacja wynikająca z prawie 30-letniego doświadczenia jest jednoznaczna. W 2022 roku nadal warto kupić mieszkanie- na potrzeby własne, na wynajem. Ceny mieszkań wbrew oczekiwaniom nie będą spadać. Jest tylko jeden warunek- im więcej gotówki tym lepiej.

• Formalności po zakupie mieszkania
• O co pytać przy kupnie mieszkania?